全台餘屋5年增六成？拆開數字：其實2025已「持平見頂」

桃園增至1萬9,856宅（+102.2%）、高雄增至1萬5,965宅（+101.7%）。乍看之下，這是一則「賣壓持續走高、餘屋暴增」的警訊。但把「逐年」數字攤開，故事完全不同。「5年增六成」是回望的累積數字；真正的動能，其實已經幾乎停下來了。2025年全台餘屋只增加約1,416宅（+1.3%），而且新北市還從高點回落——當年全台的淨增量，幾乎由高雄一都扛下。這波餘屋是「完工交屋潮撞上買氣冰河」的產物，但新推案已腰斬、供給水龍頭被關小，壓力正在收斂到少數重劃區，而非全面惡化。本文用內政部逐年數據，把被累積百分比蓋住的真相拆給你看。

本文目錄

一、看懂數據：六都逐年變化全表
二、獨特切角：其實已「持平見頂」＋壓力集中化
三、為什麼會這樣？餘屋＝跌價嗎？
四、延伸研究：完工潮撞冰河的買方端數據
五、名詞解釋
六、購屋族接下來該看什麼
七、常見問題 FAQ
八、一句話結論

一、看懂數據：六都逐年變化全表

先看結論：全台餘屋的「增速」逐年放緩，2025年幾乎持平。大多數報導只講5年累積增幅，卻沒攤開逐年——而逐年才看得出轉折。

縣市	2021Q4	2022Q4	2023Q4	2024Q4	2025Q4	5年增幅
台北市	3,649	3,752	3,782	4,468	4,710	29.1%
新北市	15,038	16,623	20,367	20,542	19,233	27.9%
桃園市	9,820	13,625	17,246	18,873	19,856	102.2%
台中市	9,997	13,128	15,771	17,121	17,514	75.2%
台南市	5,937	7,056	9,548	11,133	11,194	88.5%
高雄市	7,917	8,486	12,233	13,901	15,965	101.7%
全台	69,721	82,307	101,011	111,085	112,501	61.4%

單位：宅。資料來源：內政部。「待售新成屋」指屋齡5年內、仍維持第一次登記且有銷售可能性的住宅。

二、獨特切角：其實已「持平見頂」，而且壓力在集中

關鍵一：全台增速幾乎歸零

把全台餘屋的「每年淨增量」拉出來，趨勢一目了然：

期間	當年淨增量	年增率
2021→2022	+12,586 宅	+18.1%
2022→2023	+18,704 宅	+22.7%
2023→2024	+10,074 宅	+10.0%
2024→2025	+1,416 宅	+1.3%

資料來源：依內政部逐年數字計算。

2025年全台餘屋只增1,416宅，是2023年增量（18,704宅）的不到8%。這堆庫存不是「持續暴增」，而是幾乎停止長大、進入高原期。用「5年增六成」形容現在的動能，會嚴重高估賣壓的惡化速度。

關鍵二：新北已回落，高雄一都扛下全台增量

更值得注意的是2025單年的區域分化：

縣市	2025單年增減	意義
高雄市	+2,064 宅	2025年全台增量的主要來源
桃園市	+983 宅	仍增，但已遠低於2022～2023的爆量
台中市	+393 宅	趨於平緩
台北市	+242 宅	小幅增
台南市	+61 宅	幾乎持平
新北市	−1,309 宅	已從2024高點回落

2025年全台餘屋淨增1,416宅，但光高雄就增2,064宅、新北反減1,309宅。換句話說，賣壓不是全面升高，而是高度集中在高雄與桃園等少數地區；雙北反而在消化。這是「集中化」，不是「全面惡化」。

三、為什麼會這樣？餘屋暴增＝房價要跌嗎？

為什麼餘屋停止長大？

因為供給的水龍頭被關小了。2021～2022房市熱時大量推案，這些案子近兩年陸續完工，理應變成龐大餘屋；但兩件事讓庫存沒有失控：一是那波熱銷期的案子多以「預售」形式先賣掉，完工交屋時多已有主，不計入待售；二是2024年央行第七波信用管制後，新推案急凍、預售量已降到近年低點，未來完工量隨之下降。供給端踩了煞車，餘屋自然從「暴增」轉為「高原」。

餘屋多，房價就會跌嗎？不必然，要分區看

餘屋增加確實會擴大議價空間，但對價格的作用高度分區：

區域類型	價格壓力	原因
機能未到位、前期漲多的新興重劃區、蛋白區	較大，可能先鬆動	建商急於去化、回籠資金，會在價格上釋出更大彈性。
蛋黃區、成熟商圈	較有支撐	土地與營建成本墊高、剛性需求仍在，短期不易大幅鬆動。

提醒：餘屋是「數量」指標，不是「價格」指標。全台11.25萬宅賣壓，不等於全台房價齊跌。建商的土地與營建成本，是這一輪房價的重要支撐——這也是餘屋雖多、跌幅卻可能有限的關鍵。

四、延伸研究：完工潮撞上買氣冰河

要理解餘屋，得同時看「供給」與「買氣」兩端——2025年剛好是兩股極端力量對撞的一年。

指標（2025）	數字	意義
建物第一次登記（新屋完工）	約17.7萬棟，創近25年新高	前幾年推案的完工交屋潮達到高峰。
建物買賣移轉棟數（買氣）	約26.1萬棟，創近9年新低、年減25.5%	金龍海嘯後買氣斷崖下墜，史上第三低量。
新屋供給量前三	桃園3.06萬棟、台中3.01萬棟、新北2.53萬棟	供給集中北中，桃園居冠。

資料來源：內政部。年減25.5%為1991年有統計以來最大單年衰退。

完工量創25年新高、買氣卻創9年新低，照理餘屋該爆量；但如前所述，熱銷期案子多已預售掉、新推案又腰斬，餘屋才止於「高原」而非失控。真正的壓力，集中在下面這些新興重劃區：

排名	行政區	待售新成屋	主要重劃區
1	桃園市龜山區	4,275 宅	A7重劃區
2	台中市北屯區	4,049 宅	十四期重劃區
3	桃園市中壢區	3,577 宅	青埔特區
4	桃園市桃園區	3,385 宅	中路、小檜溪重劃區
5	新北市板橋區	3,051 宅	江子翠重劃區

資料來源：內政部。這些區域共通點是大規模新興重劃區、熱絡期推案量大。

五、名詞解釋

名詞	白話解釋
待售新成屋（餘屋）	屋齡5年內、仍維持第一次登記（沒賣出過）且可銷售的住宅；白話說就是「蓋好還沒賣掉的新屋」。
建物第一次登記	新屋完工後首次辦理所有權登記，常作為「新屋供給」的指標。
建物買賣移轉棟數	房屋因買賣而過戶的棟數，是衡量「買氣」的核心指標。
去化	把庫存（餘屋）賣掉的過程；去化速度＝消化庫存的快慢。
重劃區／蛋白區／蛋黃區	重劃區為新開發整地區；蛋黃區指市中心成熟精華地段，蛋白區為外圍、機能較不成熟區域。
第七波信用管制（金龍海嘯）	央行2024年9月的房貸緊縮措施，是這輪買氣急凍的主因。

六、購屋族接下來該看什麼

與其被「全台11萬宅」的大數字嚇到，不如盯你要買的那一區、那一案。

要看的訊號	怎麼查	代表什麼
該區餘屋是否還在增	看該行政區單季／單年待售新成屋的增減。	還在增＝議價空間大；已回落＝壓力緩解。
生活機能到位程度	實地看交通、商業、學區、公共建設進度。	機能未到位又漲多的重劃區，最可能先讓價。
建商讓價意願	比對開價與實際成交、贈品與付款條件。	建商急於資金回籠時，議價彈性最大。
成本支撐與貸款條件	了解該案土地／營建成本、自身貸款成數與利率。	成本撐住的蛋黃區不易大跌；貸款是能否進場的關鍵。

七、常見問題 FAQ

問題	解答
全台餘屋是不是還在暴增？	不是。5年累積增61.4%，但2025年只增1.3%（約1,416宅），已幾乎持平見頂。
哪裡的賣壓最大？	2025年增量幾乎由高雄扛下（+2,064宅），桃園仍增；新北反而回落（−1,309宅），壓力高度集中。
餘屋這麼多，房價會跌嗎？	要分區。機能未到位、前期漲多的重劃區、蛋白區可能先鬆動；蛋黃區有成本與剛需支撐，較抗跌。
為什麼完工創新高，餘屋卻沒暴衝？	熱銷期案子多已預售掉、完工時多有主；加上新推案腰斬，未來供給下降，庫存才止於高原。
「待售新成屋」是全部賣不掉的房子嗎？	不是。它只算「完工、未移轉過、可售」的新屋，不含未售完的預售屋，也不是房價指標。
現在是進場時機嗎？	本文不構成投資建議。買氣處9年低點、議價空間擴大，但需評估自身貸款、區域機能與個案成本支撐。

八、一句話結論

「5年增六成」是回望的累積數字——實際上全台餘屋2025只增1.3%、新北已回落，賣壓正收斂到高雄、桃園等少數重劃區。看餘屋，別看累積百分比，要看逐年動能與你要買的那一區。

詠騰工商觀點

這則數據給購屋與置產族最重要的提醒是：「全台賣壓」是個會嚇人的大標題，但真正決定你能不能買到好價格的，是「你那一區的逐年動能」。當全台餘屋進入高原、壓力集中到特定重劃區，代表機會與風險同時分區浮現——在餘屋仍在累積、機能又還沒到位的重劃區，議價空間會最大，適合有耐心、看得懂區域補漲落差的買方；而成熟區受成本與剛需支撐，較難撿到深跌的便宜。對想布局的人，與其問「房價會不會跌」，不如逐區盤點餘屋去化速度與建商讓價意願，才能在這波分化行情中，站到對的那一邊。

免責聲明：本文數據引用自內政部統計，僅供參考，不構成投資、買賣或財務建議。逐年增減量為依內政部公開數字計算；區域與個案狀況差異大，房價受總體景氣、政策、貸款與個案條件影響。實際數字以內政部最新公告為準，購屋與投資決策請自行評估並自負盈虧之責。