賴正鎰喊房市「軟著陸、該鬆綁」：四大建言的數據與央行的另一面

中央銀行第 3 季理監事會 9 月 17 日登場，市場關注是否升息、房市信用管制是否鬆綁。鄉林集團（5531）董事長賴正鎰在會議前表示，自第七波信用管制實施以來，投機炒作已被有效抑制、房市正朝「軟著陸」發展、交易回歸首購與換屋剛需；他預估央行「不會有太大動作」，並提出四大建言：調高 13 年未調的高價住宅門檻、放寬第二及第三戶房貸、鬆綁 18 個月限期開工、放寬土建融。

他引用的數據多數屬實：主計總處確實上修今年 GDP 至 11.05%、出口年增逾 41%，不動產貸款集中度也由 37.6% 降到 35.2%。但有兩處值得讀者自己拿捏。其一，他最核心的「資金退出房市」證據，被央行自己的報告弱化——比率下降主要來自台股熱推高「其他放款」分母，房貸餘額其實仍在創高。其二，他用超高成長來論證「別升息」，但「高成長＋通膨黏著」恰恰也是央行偏鷹的理由。加上他身為開發商、四大建言多涉自身資金，屬利害關係人的合理倡議。本文如實呈現他的主張與數據，同時補上另一面，供你自行判斷。

本文目錄

一、四大建言與他的論據
二、核心切角：數據的另一面與內在張力
三、逐項評估：各建言的合理性與爭議
四、延伸：9/17 會議脈絡與市場共識
五、名詞解釋
六、購屋族、換屋族與開發商怎麼看
七、常見問題 FAQ
八、一句話結論

一、四大建言與他的論據

結論先講：賴正鎰的核心主張是「房市已軟著陸、剛需回歸，管制可滾動放寬」，並以總經強勁、通膨相對可控、貸款比率下降為據，提出四項鬆綁。

建言	他主張的方向
① 檢討高價住宅門檻	台北由 7,000 萬拉高至 8,000 萬甚至 1.2 億、新北 6,000→7,000（最好 9,000 萬）、其他地區 4,000→5,000（最好 6,000 萬以上）；成數由 3 成拉到 5 成
② 放寬第二戶、鬆綁第三戶	二戶由 6 成再放寬至 7～7.5 成、切結出售第一戶期限由 18 個月延長至 24 個月；三戶由 3 成放寬到 4～5 成
③ 鬆綁 18 個月限期開工令	依都更、合建、大型開發等條件彈性延長，避免趕工影響品質、甚至爛尾
④ 放寬土建融	土地融資恢復到 6 成、動工後提高至 7 成，降低開發商資金壓力

他的論據包括：CPI 年增約 2.04%、低於美國約 3.4%；今年前 8 月出口約 5,743.4 億美元、年增 44.2%、連 34 個月正成長；主計總處預估全年 GDP 約 11.05%、每人 GDP 達 45,332 美元；全體銀行不動產貸款占總放款比率由 2024/6 底 37.6% 降至 2026/5 底 35.2%。據此他認為資金過度集中房市的情況已改善、市場回歸剛需、正朝軟著陸發展。

二、核心切角：數據的另一面與內在張力

結論先講：他的數字大致正確，但兩個關鍵詮釋要補上另一面——「比率下降」不等於「資金退出房市」，「超高成長」也不必然導向「別升息」。

另一面一：貸款比率為何下降，央行自己講得很清楚

央行的不動產選擇性信用管制執行報告指出：不動產貸款集中度由 2024/6 底 37.61% 降至 2026/5 底 35.17%，但同期不動產貸款餘額其實仍持續增加（由 15.06 兆增至 15.25 兆）。比率之所以下降，主因是台股交投熱絡，帶動個人理財週轉金等「其他放款」大增（分母增額遠大於分子），而央行並警告：未來若台股降溫，集中度可能反轉向上。

換句話說，「資金明顯退出房市」的說法被高估了：房市貸款仍在增加，只是被更快膨脹的股市相關信用稀釋。集中度 35% 也仍屬歷史高位、離《銀行法》72-2 的紅線概念不遠。這正是央行對「全面鬆綁」審慎的原因之一。

另一面二：強成長，是「別升息」還是「該升息」的理由？

他以 GDP 11.05%、出口年增逾 40%、投資與消費同步走強，論證經濟穩健、不必升息。但從央行角度，這組「超高成長＋CPI 連續逾 2%、PPI 雙位數」的組合，恰恰是通膨壓力的溫床——會議紀錄顯示已有 2 位理事主張升息、總裁態度偏鷹。強成長在央行的工具箱裡，往往是升息的理由，而非不升息的理由。他的數據反而可能同時支持相反結論。

別忘了說話者的位置

賴正鎰是大型開發商負責人，四大建言全是鬆綁，其中土建融與 18 個月開工令更直接關乎開發商的資金與周轉。這是產業界合理的政策倡議，但和「金融穩定、抑制槓桿」的立場是不同視角，讀者宜兩面並看，而非單方採信。

三、逐項評估：各建言的合理性與爭議

結論先講：四項建言中，「高價住宅門檻多年未調」較有討論共識；其餘涉及是否重新打開投資／槓桿空間，爭議較大。

建言	支持的理由	另一面／爭議
調高高價住宅門檻	土地營造成本上升、總價墊高，門檻多年未調恐誤傷高總價的換屋自住者（一旦被認定，最高只能貸 3 成）	放寬等於對豪宅端鬆綁，須界定「換屋自住」與「高端投資」，避免變相利多高資產族
二戶 7～7.5 成、延長至 24 個月	許多二戶是子女成家、照護、工作變動、換屋的剛需；舊屋去化時間拉長	成數拉高可能重新放大多屋槓桿；切結期延長增加「新舊兩屋並持」時間與風險
三戶由 3 成放寬到 4～5 成	減少貸款不足或被迫解約的消費爭議	第三戶以上與投資屬性關聯較高，鬆綁與「抑制炒作」目標較易衝突
鬆綁 18 個月開工令	建築成本高，趕工恐影響品質、甚至爛尾；依案型彈性延長較合理	該限制原意在防囤地養地；放寬須避免變相允許長期囤地
土建融恢復 6 成、動工後 7 成	降低開發商資金壓力、維持供給端健康運作	受《銀行法》72-2 與集中度限制；集中度仍高時，放寬空間有限

四、延伸：9/17 會議脈絡與市場共識

賴正鎰預估央行「不會有太大動作」，這與市場多數看法一致：多位金融機構首席經濟學家認為 9 月較可能「鷹式按兵不動」（維持利率、釋放抗通膨訊號）；信用管制方面，部分商仲專家研判可能「局部鬆綁」，方向偏向自住換屋族與建商融資（如換屋族寬限期、購地動工限制），而非全面放寬。也有銀行負責人直言政策「不會更緊，但放寬難度高」。

現況座標：6 月「連 9 凍」（重貼現率 2%）、管制未加碼；今年已見的微調是二戶成數由 5 成調為 6 成、不動產貸款總量回歸銀行自主管理。整體而言，央行仍在通膨、景氣兩極與房市之間拿捏，實際結果以 9/17 會後公告為準。

五、名詞解釋

名詞	白話說明
軟著陸	房市由熱轉穩、量價溫和調整而非急跌；是否已「軟著陸」屬判斷，各方看法不一。
不動產貸款集中度	不動產貸款餘額 ÷ 總放款；比率會同時受分子（房貸）與分母（其他放款）影響。
《銀行法》72-2	限制銀行住宅與企業建築放款總額佔存款等的比率（上限概念 30%），是硬性天花板。
高價住宅（豪宅）貸款	逾一定總價（現行台北 7,000 萬、新北 6,000 萬、其他 4,000 萬）者，貸款成數受限、無寬限期。
土建融	土地融資與建築融資，是開發商拿地與興建的資金；成數受管制與銀行法限制。
18 個月開工令	購地貸款須於一定期限內動工的規定，原意在防囤地。

六、購屋族、換屋族與開發商怎麼看

結論先講：把「業界喊鬆綁」當成資訊，不當成訊號。是否鬆、鬆哪塊，9/17 才知道；決策仍回到自身條件。

身分	務實重點
首購	成數與利率短期未必放寬，做「利率再升 1～2 碼」的月付壓力測試；用實價登錄比價。
換屋族	留意二戶成數與切結出售期限是否調整；先規劃「先賣後買／先買後賣」的資金接力與過渡風險。
高總價自住	確認是否觸及高價住宅認定（最高僅貸 3 成）；門檻是否調整以官方公告為準。
開發商	土建融與開工令是否放寬未定，資金規劃仍應以現行限制與較高利率為基準情境。
投資出租	三戶以上成數低、無寬限，用保守租金與合理空置反推淨報酬，勿賭政策鬆綁。

七、常見問題 FAQ

問題	重點回答
房市真的軟著陸了嗎？	屬判斷而非定論。交易量縮、剛需比重升是事實，但房價仍處高檔、房貸餘額仍創高，各方看法不一。
貸款集中度下降代表資金退出房市？	央行指比率下降主因台股熱推高分母，房貸餘額其實仍增加，並警告可能反轉，故不宜過度解讀。
GDP 這麼強，央行就不會升息？	不必然。強成長＋通膨黏著反而可能是升息理由；已有理事主張升息，結果以會後公告為準。
高價住宅門檻會調高嗎？	業界呼籲調整、且多年未調有討論空間，但是否調整、幅度多少須由央行決定。
第二、三戶會放寬嗎？	市場預期若鬆綁偏向自住換屋族，全面放寬機率較低；三戶涉投資屬性，爭議較大。
建商的建言會被採納嗎？	屬產業倡議，供央行參考；央行仍會綜合通膨、金融穩定與房市整體決定。
我現在該進場嗎？	本文不提供進出場建議。請以自身成數、月付、持有力與壓力測試為準，別追政策或情緒。

八、一句話結論

建商喊「軟著陸、該鬆綁」有其數據，但關鍵那項被央行自己補上另一面——比率下降主要來自台股熱、房市貸款其實仍在增加；而超高成長與通膨黏著，對央行既可能是不升息、也可能是升息的理由。鬆不鬆、鬆哪塊，9/17 才見真章，購屋決策仍應回到自身條件。

詠騰工商觀點

產業界在央行會議前表達訴求是常態，其中「高價住宅門檻多年未調、可能誤傷高總價換屋自住者」較有討論共識；至於二三戶成數、土建融與開工令放寬，則牽動金融穩定與抑制槓桿的另一端，屬政策取捨。對自住與換屋者，短期最實際的不是預測央行，而是確認可貸成數、做升息壓力測試、用實價登錄比價；對開發商與商用不動產，土建融與利率環境是資金規劃核心，宜以「現行限制、利率偏高一段時間」為基準情境。若有廠房、工業地、商辦或產業不動產租售與資金規劃需求，歡迎洽詢詠騰工商團隊協助評估。

免責聲明：本文為政策與市場觀察之資訊整理，賴正鎰先生之主張與建言係其個人公開意見，本文如實引述並補充中央銀行執行報告、主計總處統計等可查證資料，各方立場僅為客觀呈現，不代表本團隊背書或政策預測。數據與政策可能於 9/17 會議及後續調整，實際以主管機關公告為準。本文不構成投資、貸款或不動產買賣建議，決策前請諮詢專業意見。