真正該記住的一句話是——青安3.0的1,500萬、自購補貼的250萬、房地合一的400萬，全都是「天花板」或「免稅級距」，不是政府直接發給你的現金，也不是你一定拿得到。比較這些工具，不該問「哪個數字大」，而該問「我在交易的哪個階段（買、持有、賣）」以及「我能不能滿足它的綁定條件」。以下用查證後的最新數字逐項拆解。
⏰ 時效提醒
「115年度自購及修繕住宅貸款利息補貼」受理至 2026年9月30日下午5時止，自購僅辦理 4,000 戶、採評點制，錯過須再等一年。若你近兩年已購屋並辦貸款、且所得財產符合標準，建議在期限內先確認資格。
本文目錄
一、看懂全局：三類工具解決三個不同問題
二、核心切角：這些數字都是「天花板」，不是現金
三、購屋補助這一邊：青安3.0與自購利息補貼
四、稅務優惠這一邊：400萬免稅與重購退稅
五、名詞解釋
六、不同族群怎麼選＋申請前準備
七、常見問題 FAQ
八、一句話結論
一、看懂全局：三類工具解決三個不同問題
結論先講：購屋政策大致分三類，分別對應「買房當下」與「出售/換屋時」兩個完全不同的時間點。
類別 | 代表措施 | 解決什麼 | 適合誰 |
|---|---|---|---|
優惠貸款 | 青安3.0（2026/8/1起） | 降低買房當下的利息與資金壓力 | 無自有住宅、符合資格的首購 |
利息補貼 | 115年度自購住宅貸款利息補貼（9/1–9/30） | 補貼部分房貸利息（核定額度內） | 所得財產低於標準、無自有或2年內自購 |
稅務優惠 | 房地合一自住400萬免稅、重購退稅 | 降低出售或換屋時的稅負 | 已持有自住、準備出售或換屋 |
簡單記：首購族先看優惠貸款與利息補貼（現金流）；長期自住後出售者看400萬免稅；兩年內換屋者看重購退稅。若同時符合自住免稅與重購退稅，兩者可併用，但須依交易順序、實際居住與應納稅額個別計算。
二、核心切角：這些數字都是「天花板」，不是現金
結論先講：最容易讓人算錯帳的，是把「上限數字」當成「到手金額」。以下四個常見誤解先破除。
常見誤解 | 正確理解 |
|---|---|
青安最高1,500萬＝一定貸得到 | 那是額度天花板；銀行仍依收入、負債比、信用、鑑價與還款能力核貸，且年限拉到40年會讓總利息增加。 |
自購補貼250萬＝政府發250萬 | 那是可適用優惠利率的貸款額度上限，不是發現金、也不是補250萬利息；且評點制、名額有限，不一定排得到。 |
自住400萬免稅＝售價減400萬 | 那是課稅所得免稅額，針對「房地交易所得」（成交價減成本費用與土地漲價總數額），不是房屋成交總價。 |
重購退稅＝隨便換屋都能退 | 須賣掉原本的舊自住屋、兩年內完成、且重購後5年綁約；買新賣新、預售屋通常不適用。 |
⚠️ 重要提醒：優惠不是「先搶先贏的現金」，而是「符合條件才觸發的折扣」。決定你能省多少的，是你在哪個交易階段＋能否滿足綁定條件，不是政策公布的最大數字。
三、購屋補助這一邊：青安3.0與自購利息補貼
結論先講：青安3.0接棒新青安、加碼婚育但新增排富與房價上限；自購利息補貼則是名額有限、評點制的年度補貼。兩者可搭配，但額度不能直接相加。
青安貸款3.0：加碼婚育，但變得更「挑人」
行政院於2026年7月16日通過「青年安心成家購屋優惠貸款3.0方案」，自2026年8月1日起受理、實施至2029年7月31日，接續7月31日到期的青安2.0。
項目 | 青安2.0（至115/7/31） | 青安3.0（115/8/1–118/7/31） |
|---|---|---|
對象 | 無自有住宅者 | 同左（本人、配偶及未成年子女無自有住宅） |
一般最高額度 | 1,000萬元 | 1,000萬元 |
婚育加碼 | 無區分 | 新婚（2年內）最高1,200萬；育有未成年子女最高1,500萬 |
最高成數 | 8成 | 8成 |
年限／寬限期 | 40年／5年 | 40年／5年 |
年齡限制 | 無 | 未滿50歲，且年齡＋核貸年限≤80 |
所得限制（排富） | 無 | 本人年所得總額≤200萬元 |
房價上限 | 無 | 台北3,500萬／新北及新竹縣市2,500萬／其他縣市2,000萬 |
補貼利率（概略） | 約1.78% | 前3年約1.775%，之後逐年調為1.9%→2.025%→2.15% |
幾個實務重點：其一，青安3.0並非只限人生第一次買房——過去曾持有、但申請時本人配偶及未成年子女均已無自有住宅者，仍可能符合；其二，換屋族若舊屋還沒賣，通常不符「無自有住宅」，須先安排出售、過戶與貸款時程；其三，利息補貼與寬限期都是「前期優惠」，補貼滿3年後利率逐年回升、寬限期結束後開始還本，月付金會明顯跳升，務必先試算「寬限期後」的負擔。財政部也提醒，青安是協助自住、非鼓勵投資，最高1,500萬不等於政府保證核貸。
115年度自購住宅貸款利息補貼：名額有限、評點制
項目 | 內容 |
|---|---|
受理期間 | 2026/9/1 09:00 – 9/30 17:00（線上或郵寄） |
辦理戶數 | 自購4,000戶（另修繕2,000戶） |
優惠貸款額度上限 | 台北市250萬／新北市230萬／其他縣市210萬 |
補貼年限／寬限期 | 最長20年／原則最長5年 |
優惠利率（概略） | 第一類（弱勢）約1.187%；第二類（一般）約1.762% |
核配方式 | 評點制；合格者超過計畫戶數時，依所得、家庭狀況、特殊身分、子女數、年齡等排序 |
青安3.0（公股銀行辦理）與自購住宅利息補貼（內政部年度住宅補貼）是兩套不同制度，符合條件者可申請搭配，但不能把兩者額度直接相加當成必定可取得的貸款金額，仍須經主管機關與銀行審查。
四、稅務優惠這一邊：400萬免稅與重購退稅
結論先講：兩者用在「賣」與「換」的時間點，都以「真正自住」為前提，且都有嚴格的綁定條件。
項目 | 自住房地400萬免稅 | 重購退稅 |
|---|---|---|
用在何時 | 出售自住房地時 | 兩年內先買後賣／先賣後買換屋 |
核心優惠 | 課稅所得400萬內免稅，超過部分按10%課徵 | 已繳房地合一稅，全額或按比例退還／扣抵 |
主要條件 | 本人／配偶／未成年子女設籍；持有並實際居住連續滿6年；交易前6年未出租、供營業或執行業務；前6年未曾適用此優惠 | 新舊皆自住且設籍實際居住；出售與重購移轉登記相隔≤2年；重購後5年內不得改用途或再移轉 |
常見地雷 | 只設籍未實際居住、曾出租或作營業用途 | 買新賣新、單純賣預售屋、重購後5年內出租或移轉 |
重購退稅怎麼算（比例退稅）
重購價「等於或高於」出售價時，符合條件者原則上可在已繳稅額內全額退還或扣抵；重購價「低於」出售價時，按重購價占出售價的比例計算。這與舊制「新屋一定要比舊屋貴才能退」不同，以大屋換小屋、新屋較低，符合條件仍可按比例退。
試算範例：出售舊自住房地的房地合一稅為30萬、出售價1,500萬，之後以1,200萬重購符合條件的自住房地 → 可退稅 = 30萬 × 1,200萬 ÷ 1,500萬 = 24萬元。
2026年最新提醒（國稅局）
重購退稅須以出售「原本居住的舊自住房地」為前提。若持有A屋、再買B屋，卻把剛買的B屋賣掉、保留A屋，即使都設過籍，通常不符自住換屋目的、不能退；單純出售預售屋（尚未交屋、無法實際居住）再購自住屋，也不能直接適用。此外，房地合一稅重購退稅與土地增值稅重購退稅是不同制度，主管機關、計算與條件都不同，辦其中一項不代表另一項自動退。
兩項優惠可以併用嗎？
可以，但分兩階段：先計算出售自住房地、適用400萬免稅（超過按10%）後的應納稅額；若在兩年內完成符合規定的自住換屋，剩餘應納稅額仍可再申請重購退稅或扣抵。但若適用400萬免稅後已無應納稅額，就沒有稅款可退。
五、名詞解釋
名詞 | 白話解釋 |
|---|---|
青安貸款（新青安） | 財政部委由公股銀行辦理的自住購屋優惠貸款，提供較低利率與較長年限、寬限期。 |
寬限期 | 只還利息、暫不還本金的期間。寬限期結束後開始還本，月付金會明顯增加。 |
排富／房價上限 | 青安3.0新增的資格門檻：本人年所得≤200萬、購屋總價不得超過各縣市上限。 |
利息補貼（評點制） | 政府補貼核定額度內的部分房貸利息；名額有限，超額時依條件評分排序。 |
房地合一稅 | 房屋與土地合併，就「交易所得」課稅的制度（2021年新制），持有越短稅率越高。 |
自住400萬免稅 | 符合設籍、居住滿6年等條件者，房地交易「課稅所得」400萬內免稅，超過按10%。 |
重購退稅 | 自住換屋、兩年內完成者，就已繳房地合一稅全額或按比例退還／扣抵，重購後5年綁約。 |
土地增值稅重購退稅 | 與房地合一重購退稅為不同制度，主管機關與計算方式各異，須分別申辦。 |
六、不同族群怎麼選＋申請前準備
結論先講：先對號入座，再依「交易階段」選工具。
族群 | 優先確認 | 關鍵提醒 |
|---|---|---|
無房首購 | 青安3.0＋自購利息補貼 | 比自備款、鑑價、實際核貸利率、寬限期後月付金 |
新婚／育兒家庭 | 青安3.0加碼（1,200萬／1,500萬） | 仍須符年齡、所得、房價上限與無自有住宅 |
已持有換屋族 | 房地合一稅、土增稅、重購退稅 | 舊屋未售通常不符青安「無自有住宅」 |
自住滿6年出售 | 自住400萬免稅 | 查設籍、實際居住、出租／營業紀錄、前6年是否用過 |
準備先買後賣 | 重購退稅 | 兩屋移轉登記≤2年、留居住證明、重購後5年綁約 |
申請／換屋前，先備好這些資料
本人、配偶及未成年子女的房屋持有資料，與個人及家庭所得、動產、不動產資料。
舊屋取得成本、裝修改良費、仲介費與代書費證明（影響房地合一課稅所得）。
舊屋與新屋的買賣契約與移轉登記日期（判斷兩年重購期限）。
戶籍遷入遷出與實際居住證明；水電、瓦斯、管理費等生活往來紀錄。
房屋是否曾出租、營業或執行業務使用（攸關自住優惠）。
銀行鑑價、核貸成數、利率與寬限期後月付金；並分別試算土增稅與房地合一稅。
七、常見問題 FAQ
問題 | 回答 |
|---|---|
青安3.0只能第一次買房的人申請嗎？ | 不一定。過去曾持有、但申請時本人、配偶及未成年子女均無自有住宅，且未違反相關規定者，仍可能申請。 |
青安3.0最高可以貸多少？ | 一般1,000萬、新婚1,200萬、育兒1,500萬；實際金額仍由銀行審核，非政府保證核貸。 |
自購住宅利息補貼會直接發現金嗎？ | 不會。它是針對核定額度提供部分房貸利息補貼，且名額有限、採評點制。 |
換屋族可以申請青安3.0嗎？ | 若申請時仍持有舊屋，通常不符「無自有住宅」；已出售並符合其他資格才可能申請。 |
重購價低於出售價，還能退稅嗎？ | 可以。符合條件時按「重購價占出售價」的比例計算退還或扣抵。 |
買新屋、賣新屋，也能重購退稅嗎？ | 通常不行。須賣的是原本居住的舊自住屋；買新賣新、單純賣預售屋都不符自住換屋目的。 |
400萬免稅與重購退稅可以併用嗎？ | 可以，分兩階段計算；但若適用400萬免稅後已無應納稅額，就沒有稅款可退。 |
八、一句話結論
購屋優惠沒有「哪個最划算」，只有「哪個適合你現在的身分與交易階段」——首購先處理現金流（青安3.0＋利息補貼、算寬限期後的月付金），換屋先處理交易順序（兩年重購期限、設籍居住、5年綁約）；而所有公布的最高額度，都是天花板、不是現金。
詠騰工商觀點
購屋優惠真正能省多少，不能只看政策公布的最高貸款額度或免稅金額，而要放回整體交易成本計算。住宅換屋應同時試算舊屋房地合一稅、土地增值稅、新屋自備款、契稅、仲介費、裝修費，以及「雙屋貸款期間」的現金流缺口——很多人卡關的不是稅，而是新舊屋交接期的資金調度。
另特別提醒工商不動產族群：若買的是廠房、工業土地、倉庫、商辦或店面，青安貸款、自購住宅利息補貼與自住稅務優惠通常不能直接套用。企業與投資人應另行評估營業用途、貸款條件、營業稅、所得稅、土地增值稅與房地合一稅，避免把「住宅優惠」誤用在工商不動產而誤判成本。
免責聲明：本文根據財政部、行政院、內政部國土署及國稅局公開資料與公開報導整理，政策內容以主管機關最新公告與個案審查為準。文中額度、利率、戶數與條件為政策上限或概略值，實際核貸與補貼由銀行及主管機關依個案決定；稅務適用（含自住免稅、重購退稅）須以國稅局就個案之認定為準。本文為資訊整理與觀點分享，不構成貸款、稅務、法律或投資建議。個別情形請洽公股銀行、地政士、會計師或各地國稅局、國土署確認。內文若有未證實之說法，均已標註或不予採用。