楊梅幼獅工業區值得投資嗎？最新土地行情、產業聚落與設廠指南

目錄

• 一、幼獅產業園區歷史沿革
• 二、園區基本資料
• 三、地理位置與區位優勢
• 四、完整交通條件
• 五、園區公共設施
• 六、產業聚落現況
• 七、擴大開發：一期與二期
• 八、2026 市場趨勢與土地行情
• 九、投資與購置注意事項
• 十、常見問題 FAQ
• 結語

一、幼獅產業園區歷史沿革

幼獅產業園區的設立，源自政府推動青年創業及促進國家經濟建設的政策。其發展脈絡可整理為以下關鍵節點：

• 1969 年（民國 58 年）10 月：時任行政院副院長蔣經國先生，為協助青年創業、解決設廠用地取得困難，指示籌設一座專供青年創業使用的工業區。
• 1969–1972 年 規劃籌設：由行政院青年輔導委員會（青輔會，現已整併為教育部青年發展署）、行政院經濟建設委員會（經建會，現已整併為國家發展委員會）及中國青年反共救國團等單位多次會商，覓地、訂定計畫並成立「幼獅工業區開發委員會」，開發工程由中華工程承辦。
• 1972 年（民國 61 年）5 月 18 日：蔣經國先生親臨主持奠基典禮，象徵園區正式啟動，同年完成開發，成為台灣工業發展的重要里程碑。
• 1973 年（民國 62 年）4 月：管理中心正式成立，園區進入營運管理階段。
• 1974–1975 年（民國 63、64 年）：創業青年大多於此期間完成設廠，涵蓋機械、金屬、電子、塑膠、紡織、成衣、化工、建材、藥品等類別，園區產業聚落逐步成形。

經過五十餘年發展，園區已從青年創業基地，逐步轉型為成熟且完整的工業聚落，並在既有園區北側推動「幼獅擴大」開發，持續吸引製造業與科技供應鏈企業進駐。

名稱說明：依《產業創新條例》，全國「工業區」已陸續改稱「產業園區」，本區官方現行名稱為「桃園幼獅產業園區」，主管機關為經濟部產業園區管理局（原經濟部工業局），並設有「經濟部桃園幼獅產業園區服務中心」。本文標題與內文兼採民間慣稱「幼獅工業區」以利閱讀。

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二、園區基本資料

面積構成

全區 61.57 公頃，扣除高速公路用地 9.06 公頃，其餘 52.51 公頃為工業（產業）用地，其中廠房用地約 38.62 公頃、其餘為公共設施、污水、宿舍等用地。

• 廠房用地：約 38.62 公頃
• 公共設施、污水處理、宿舍等：約 13.89 公頃
• 高速公路用地：9.06 公頃

主要產業別

精密機械、金屬加工、電子零組件、自動化設備、塑膠製品、食品加工、生技醫療、包裝材料、倉儲物流、化學材料相關產業。

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三、地理位置與區位優勢

幼獅產業園區位於桃園市楊梅區高山里，地處桃園西南、鄰近新竹縣，並與新屋、平鎮、龍潭等區相接，具有連接北台灣各大產業聚落的重要區位優勢。

園區緊鄰國道一號（中山高）幼獅交流道，可快速串聯新竹科學園區、桃園市區、林口、台北及中南部各產業聚落；南側即為中山高速公路，北側則銜接台 66 線東西向快速道路。鄰近台鐵埔心車站（距園區約 1 公里），不論企業通勤或貨物運輸均相當便利。

相較於北部部分工業區土地供給有限，幼獅產業園區成熟的產業聚落與完善生活機能仍具相當競爭力，鄰近埔心牧場等休閒場域，亦提供園區良好的周邊生活環境。

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四、完整交通條件

幼獅產業園區擁有完善的陸運交通網絡，主要進出動線與運輸節點如下：

• 國道一號 幼獅交流道：中山高南下約 67 公里處「幼獅交流道」為園區主要進出口，直接串聯桃園、新竹、台北都會區。
• 國道三號＋台 66 線：由國道三號大溪交流道下，轉台 66 線東西向快速道路，再接國道一號進入園區。
• 台一線縱貫公路：於楊梅埔心轉接縣道進入園區，為在地聯絡與貨運替代路線。
• 台鐵埔心車站：距園區約 1 公里，員工通勤與客運轉乘便利。
• 桃園國際機場：經國道一號可快速連接，利於出口型企業空運配送。
• 台北港／新竹科學園區：透過國道與台 66 線可銜接，縮短供應鏈物流時間。

對出口型企業而言，完整的公路、快速道路與鐵路網絡，可有效縮短物流配送時間、降低運輸成本，並提高供應鏈效率。

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五、園區公共設施

經過多年發展，園區已建置完善的公共基礎設施，提供企業穩定的營運環境：

• 雨水排水系統：設有完整雨水下水道，有助降低豪雨期間積淹水風險。
• 污水下水道與處理廠：設有污水收集及處理系統，每公頃每日排放上限約 70 公噸，企業廢水仍須符合環保法令及放流水標準。
• 自來水供應：供水管線總長約 24,000 公尺，並設 2,500 噸配水池兩座調節水量，滿足多數製造需求。
• 電力供應：台電供電穩定、區內設變電所；高用電企業可依需求向台電申請高壓供電，實際容量須依基地條件審查。
• 道路系統：園區道路規劃完整，大型貨車及貨櫃車進出便利，利於物流配送。
• 管理與公用服務：設有服務中心、郵局、中華電信、職訓中心等，提供行政協助與園區管理服務。

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六、產業聚落現況

隨著台灣產業升級，幼獅產業園區的產業結構已與早期不同。依園區服務中心近年公布資料，園區概況如下：

• 進駐廠商：約 127 家
• 就業人數：約 4,580 人
• 年產值：約 278 億元
• 全區面積：61.57 公頃

目前主力產業以機械設備製造、基本金屬製造、電子零組件製造及化學製品製造為核心，並延伸至金屬加工、食品加工、塑膠射出、包裝材料、物流倉儲、自動化設備及生技相關產業，形成完整供應鏈，提升企業間合作效率，進一步強化園區競爭力。

為什麼企業持續選擇幼獅？

• 交通便利：國道一號幼獅交流道、國道三號、台 66 線及台鐵埔心站運輸完善。
• 產業聚落成熟：上下游供應鏈完整，可降低採購與協作成本。
• 人力充足：桃園工業人才充沛，人力招募相對容易。
• 生活機能完整：鄰近埔心、楊梅市區與埔心牧場。
• 公共設施完善：水、電、污水、道路齊備，適合長期生產。
• 區位佳：距桃園機場、新竹科技聚落均不遠。
• 保值性：土地及廠房具一定保值性，並有擴大開發題材加持。

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七、擴大開發：一期與二期

既有幼獅園區用地多已飽和，為儲備產業發展用地，桃園市府與相關單位於既有園區周邊推動擴大開發，這也是近年投資人關注的重點題材。

幼獅擴大（第一期）：早期（約民國 60–70 年代）即因既有園區用地不敷使用，於園區周邊編定約 107 公頃的「幼獅擴大工業用地」，引進多項工業、提供就業機會，現已開發並形成既有產業聚落的延伸。

幼獅擴大（第二期，推動中）：桃園市府推估至民國 125 年，全市仍有約 2,335 公頃新增產業用地需求。因幼獅交流道周邊為重要產業聚落且既有園區已飽和，遂擇定園區北側楊梅都市計畫農業區，辦理「楊梅幼獅工業區擴大（第二期）」變更都市計畫及區段徵收，規劃開發為產業專用園區，目前仍在都市計畫與產業審議程序推進中。

提醒：擴大二期涉及都市計畫變更與區段徵收，開發範圍、進度與可供產業使用時程，均以主管機關最新公告為準；購置相關農地或預期用地，須留意徵收、地目變更與開發時程等不確定性。

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八、2026 市場趨勢與土地行情

近年受 AI、半導體、高科技製造及智慧物流快速成長影響，北台灣工業不動產需求持續增加。幼獅園區雖屬成熟型園區、可供出售土地有限，但區位成熟、交通便利、產業聚集效果明顯，加以擴大二期題材，市場需求仍相當穩定。

市場行情（參考）

實際成交價格受土地面積、道路寬度、屋齡、建物合法性、建蔽率、容積率、電力容量、是否臨主要道路及工廠登記條件等因素影響，差異甚大。以下為公開市場資訊之量級參考，非官方或估價數字：

• 廠房個案：幼獅擴大區部分中古廠房個案，開價約每坪 30–37 萬元（屋齡逾 30 年、方正臨路者）。
• 區域房價平台：顯示區域近一年成交約每坪 20–22 萬元，且隨市況有所波動。

重要提醒：上述僅為市場公開資訊之概略量級，非成交保證。實際買賣前，務必查詢內政部實價登錄、比對近期同類成交案例，並參考專業估價意見。

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九、投資與購置注意事項

企業購買工業土地或廠房前，建議逐項確認以下事項，以降低設廠、融資及交易風險：

• 是否符合都市計畫及土地使用分區（產業用地一／二）規定。
• 建物是否領有合法使用執照。
• 是否可辦理（或已具備）工廠登記。
• 是否有未登記建物或增建情形。
• 土地是否涉及抵押權、地上權或其他權利限制。
• 道路寬度是否符合大型車輛通行需求。
• 供電容量是否足以支應設備需求（必要時申請高壓）。
• 污水排放（每公頃每日上限約 70 公噸）與環保法規是否符合產業需求。

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十、常見問題 FAQ

Q：幼獅產業園區位於哪裡？
位於桃園市楊梅區高山里，緊鄰國道一號幼獅交流道及台鐵埔心車站，並可經台 66 線串聯國道三號，交通便利。

Q：「幼獅工業區」和「幼獅產業園區」是同一個嗎？
是。依《產業創新條例》，全國工業區已改稱產業園區，本區官方現行名稱為「桃園幼獅產業園區」，主管機關為經濟部產業園區管理局。民間仍常以「幼獅工業區」稱之。

Q：園區有哪些主要產業？
以機械設備製造、基本金屬製造、電子零組件製造及化學製品製造為核心，並涵蓋金屬加工、食品加工、塑膠、包裝材料、物流倉儲、自動化設備及生技相關產業。

Q：適合哪些企業進駐？
適合製造業、加工業、物流倉儲、電子供應鏈、自動化設備、生技及食品加工等，且符合乙種工業區與產業用地（一）／（二）使用規定的企業。

Q：幼獅擴大二期是什麼？值得關注嗎？
擴大二期是於既有園區北側農業區辦理的都市計畫變更與區段徵收案，規劃為產業專用園區，目前審議推動中。因既有園區用地飽和，具產業用地釋出想像空間，但涉及徵收與開發時程不確定性，宜以主管機關最新公告為準。

Q：購買廠房要注意什麼？
除價格外，應確認土地使用分區、建物合法性、工廠登記條件、供電容量、消防、環保及污水排放等事項，並評估是否符合企業生產需求。

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結語

桃園幼獅產業園區是台灣第一座以扶植青年創業為政策目標設立的工業區，也是桃園發展最成熟的產業聚落之一。歷經五十多年發展，園區已由早期傳統製造基地，轉型為兼具精密製造、自動化設備、電子零組件、食品加工及物流倉儲的多元成熟園區，並在北側推動擴大二期開發。

隨著 AI、高科技製造、智慧物流及全球供應鏈重組持續帶動企業擴廠需求，桃園仍是北台灣最重要的工業重鎮之一；幼獅園區憑藉完善的交通網絡、成熟的產業聚落、穩定的基礎設施及良好的生活機能，對企業設廠、擴廠及長期投資仍具相當吸引力。

惟工業不動產交易涉及土地使用分區、建物合法性、工廠登記、環保、消防、供電容量及市場行情等多項專業因素，建議企業於購置土地或廠房前，充分評估法規與營運需求，並參考最新市場資訊與專業意見，以降低投資風險、提升長期經營效益。

※ 本文為資訊整理，園區名稱、面積、廠家數、就業人數、產值及擴大開發進度等，均以主管機關最新公告為準；文中土地與廠房價格僅為公開市場資訊之概略量級參考，非成交保證，實際交易請以內政部實價登錄及專業估價為依據。本文不構成投資、法律或稅務建議。

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