國有房地包租怎麼選？六都 vs 非六都，別只看門牌

國有房地包租，不是把國有住宅賣給民眾、也不是讓人得標後自己當房東，而是財政部國產署把閒置的國有非公用房地整批標租給合法的租賃住宅包租業者，由業者負責修繕、管理並轉租給自然人居住。得標者取得的是「經營權」，不是所有權。而多數討論都盯錯指標了。標脫率從七成掉到近六成，不是市場變冷，而是「好撿的標的撿完了」——計畫往更多非六都、更老舊的標的擴散，難度自然上升。更關鍵的是：標脫率是國產署的簽約 KPI，卻看不到業者真正的損益關卡——標脫到首次出租之間那段沒人公布的「隱形空窗」。所以選六都或非六都不是重點，重點是這一標在難度梯度的哪個位置、空窗會拖多長。

本文目錄

1. 一、看懂數據：最新進度與標脫率的真相

2. 二、獨特切角：標脫率下滑是難度梯度，不是需求轉冷

3. 三、為什麼／合理嗎：這是租賃營運生意，不是低門檻投資

4. 四、延伸研究：六都與非六都優劣、試算與 2026 新制

5. 五、名詞解釋

6. 六、投標前的六項數字與檢查清單

7. 七、常見問題 FAQ

8. 八、一句話結論

一、看懂數據：最新進度與標脫率的真相

結論先講：計畫規模持續擴大，但標脫率不再維持七成——這是難度上升，不是需求消失。

累計進度

2025 年第 4 季再推 6 標、30 戶，分布為台北市 11 戶、新竹市 3 戶、新竹縣 3 戶、台中市 3 戶、台南市 5 戶、嘉義市 5 戶，10/9 公告、11/27 開標；其中台北標底價最高達每年 90 萬 6,058 元。

※ 累計數據為國產署截至 2025 年 9 月公布之統計；不宜直接當作 2026 年度最新成果，實際以國產署最新公告為準。

基本模式與底價公式

• ● 對象：符合《租賃住宅市場發展及管理條例》的租賃住宅包租業者，並須加入標的所在地的租賃住宅服務商業同業公會、檢附會員證與代表人身分證明（曾有業者因文件不齊被判無效標）。

• ● 得標內容：一定期間的承租及轉租經營權，房地仍屬國有，只能轉租給自然人居住，不能出售或改作辦公、倉儲。

• ● 競標底價：當期土地申報地價總額×5% ＋ 當期房屋課稅現值×10%，有效投標金額最高者得標。國產署收「業者承諾的年租金」，業者收入來自轉租租金，兩者差額再扣修繕、人力、空置、稅費、保險與管理，才是實際收益。

二、獨特切角：標脫率下滑是難度梯度，不是需求轉冷

結論：標脫率是政府的簽約成績，不是業者的獲利指標。真正決定賺賠的，是標脫之後那段沒人公布的「整修＋招租空窗」。

下滑的標脫率，其實在告訴你標的變難了

早期標的集中在都會、屋況較佳的物件，只要位於租屋需求明確的區域就容易滿標，所以標脫率一度接近七成以上。當計畫擴散到更多非六都、偏遠或老舊住宅，區域判斷、修繕估價與租客定位的重要性大增，標脫率自然回落到近六成。換言之，標脫率下降是「難度梯度上升」的訊號，不是市場失去興趣。

政府公布標脫率，卻看不到業者的損益關卡

對國產署而言，「標脫」就是與業者簽約、達成活化目標；但對業者而言，簽約只是開始。真正的損益，發生在標脫 → 整修 → 首次出租這段沒有對外公布的空窗：屋況越差、整修越久、招租越慢，空窗就越長，低得標租金的優勢會被空置與整修超支吃掉。

別用「標脫率」判斷該不該投標，也別用「六都／非六都」當選標依據。要問的是：這一標在難度梯度的哪個位置（屋況、區位、租客池），以及標脫後「整修＋招租」的隱形空窗會拖多久——因為那才是決定回本的關鍵。

三、為什麼／合理嗎：這是租賃營運生意，不是低門檻投資

不是一般人的「低風險高報酬商品」

投標對象是專業包租業者，不是一般自然人；得標取得的是經營權而非所有權。這門生意需要修繕、招租、租客管理與法規能力，不是投入資金就有被動收入。而且業者不持有產權，即使當地房價上漲也不能出售獲利——沒有資本利得，只有租金差額、管理效率與成本控制。這降低了購地的龐大資金門檻，卻也放棄了增值機會，本質是一門租賃住宅營運生意。

五階段營運模式

1. 1. 國產署篩選閒置或低度利用、具居住條件的國有非公用房地。

2. 2. 各分署公告標租，通常多戶組成一標。

3. 3. 符合資格的包租業者投標，提出文件與租金價格。

4. 4. 得標業者自負修繕、設備更新、清潔與招租成本。

5. 5.業者與次承租人簽轉租契約，負責收租、修繕、糾紛與租約管理。

6. 得標價低不代表獲利高；市場租金高，也不代表能迅速回收整修費。

四、延伸研究：六都與非六都優劣、試算與 2026 新制

六都：優勢與隱藏成本

六都標案的重點不是「最高能租多少」，而是「以保守租金計算後，能否承受裝修超支與一到兩個月空置」。

非六都：機會與風險

一個簡單的試算（示例）

某標 5 戶、每戶月租 1 萬元、保守出租率 85%：一年潛在租金 60 萬 × 85% ≈ 實收 51 萬。扣國產署年租金 8 萬、管理修繕招租 15 萬，營運餘額約 28 萬。若 5 戶整修共投入 100 萬、可經營租期剩 5 年，平均每年須攤回 20 萬，扣除後每年只剩約 8 萬——這還沒算意外大修、欠租、訴訟與資金成本。可見「國家房屋、年租金只要 8 萬」不必然等於高報酬，整修能否在租期內回收才是關鍵。

2026 新發展：標租「續租新制」上路（與包租不同軌道）

2026 年 7 月，國產署修正發布「國有非公用不動產出租管理辦法」及「標租作業要點」，推出可續租 3 次、最長 20 年的標租續租新制，首批推出台北市大安區「台北星鑽」20 戶都更分回房地、開放民眾投標。這與本文的「包租（標租給業者再轉租）」是不同軌道——續租新制偏向直接標租給承租人、標的也較新。對想承租的民眾與想經營的業者，這是兩個不同入口，別混為一談。

國有房地一定比較低風險嗎？

權利關係與招標程序相對明確，但營運風險並不低：實際修繕高於預估、設備老舊頻繁報修、招租不如預期、次承租人欠租或提前退租、投標文件不齊被判無效、轉租用途不符規定、租期結束無法完全回收裝修、跨縣市管理距離過遠、競標過高壓縮租金差額。「政府是房東」只降低產權來源不明的問題，不能消除市場、裝修與營運風險。

五、名詞解釋

六、投標前的六項數字與檢查清單

結論：區域選擇不該從「哪裡房價會漲」出發（業者沒有資本利得），而要依序檢查六項數字。

投標文件與勘查（避免無效標）

• ● 確認公司已取得租賃住宅服務業登記、並加入標的所在地同業公會（附有效會員證、代表人身分證明）。

• ● 完整閱讀標租須知與租賃契約範本；實地查看每一戶屋況、樓層與設備。

• ● 試算保守／中性／樂觀三種出租率；取得水電、防水、衛浴與設備修繕報價。

• ● 估算租期屆滿時尚未攤銷的成本；預留至少一到兩成不可預見修繕費。

• ● 備齊押標金、代表人身分證明與公會文件——國產署多次提醒，文件不齊常成無效標。

七、常見問題 FAQ

八、一句話結論

國有房地包租不是低門檻買房、也不是保證高報酬的政府標案，而是一門租賃營運生意——能不能賺，取決於可實現租金、出租率、整修費與管理效率，以及標脫後那段隱形空窗，而不是「國有」或「六都」兩個標籤。

詠騰工商觀點

我們的看法是：這門生意的勝負，八成在「投標前的估算」就決定了。三個實務原則：

• ● 用保守租金與空置率試算：確認即使裝修超支、招租延後，仍能在租期內回收成本，再決定出價。

• ● 把「隱形空窗」算進去：屋況越差、位置越偏，標脫到首次出租的空窗越長，這段時間的固定成本最容易被忽略。

• ● 選標的看難度梯度，不看城市標籤：六都不必然勝過非六都，關鍵是屋況、租客池與管理距離。

如果你是包租業者要評估某一標，或想比較幾個縣市標的的現金流，歡迎把標的清單（區位、坪數、屋齡、得標底價）交給詠騰工商。我們可協助以實際市場租金與屋況，做保守、中性、樂觀三情境的現金流與整修回收試算，幫你判斷這一標到底該不該進、該出多少，避免「標到了才發現回不了本」。

免責聲明：本文數據引用自財政部國產署公告與公開媒體報導（累計進度為截至 2025 年 9 月之統計；2026 年標租續租新制為 2026 年公開資訊），實際標的、底價、開標結果與制度內容以國產署最新公告為準。文中試算為示例，非特定標的實際數字。本文為市場資訊整理與觀點分享，不構成投資、投標或財務建議；租賃住宅營運具風險（含空置、修繕、欠租、法規及管理風險），請自行查證並審慎評估，或諮詢專業人士後再做決定。