2026 營所稅暫繳新制：政府只是少凍你八個月的錢

表面消息｜財政部依114 年 7 月 30 日台財稅字第11404541300號令，自 114 年度起，營利事業採「一般暫繳」時，計算基礎（上年度應納稅額 × 1/2）可排除依所得稅法第24條之5分開計算的房地合一稅。今年（115 年度）9 月暫繳同樣適用。

真正切角｜先講結論：這不是減稅，你的房地合一稅一毛都沒少。它改的只是「隔年預繳」的基礎，本質是政府少凍結你大約八個月的一筆錢。財政部自己也說，受影響的暫繳件數與稅額有限。真正該做的，不是期待省稅，而是別選錯暫繳方式、別溢繳——以及看懂賣廠房真正的稅務地雷。

本文目錄

一、一張表＋一個例子看懂新制
二、獨特切角：這是時間差，不是減稅
三、為什麼這樣改？合理嗎？
四、延伸研究：賣廠房真正的稅務地雷
五、名詞解釋
六、企業實務上該做什麼
七、常見問題 FAQ
八、一句話結論

一、一張表＋一個例子看懂新制

重點先講：新制只動「一般暫繳」的計算基礎，把去年分開計稅的房地合一稅剔除；交易當年度該繳的房地合一稅，完全不變。

法源	財政部 114/7/30 台財稅字第11404541300號令
適用起始	自 114 年度（2025）暫繳起；115 年度（2026）9 月暫繳同樣適用
適用對象	採「一般暫繳」之營利事業
核心改變	一般暫繳基礎＝上年度應納稅額 ×1/2，其中排除依所得稅法第24條之5分開計算的房地合一稅
不適用	試算暫繳；且當年度上半年實際發生的房地交易所得仍須併入試算
本質	調整「預繳」基礎，非降低交易年度應納之房地合一稅
暫繳期間	每年 9/1–9/30（採歷年制者）

簡化案例：差的是「先繳」450 萬，不是「少繳」450 萬

假設甲公司去年常態營所稅應納 200 萬元，另出售一座閒置廠房、分開計算房地合一稅 900 萬元（簡化，不計抵減）：

項目	併入房地合一（舊）	排除後（新制）
常態營所稅應納	200	200
分開計算房地合一稅	900	（排除）
暫繳計算基礎	1,100	200
暫繳稅額（×1/2）	550	100
當年少「預繳」	—	450

💡 關鍵理解：這 450 萬不是「省下的稅」。在舊制下，多繳的暫繳款到隔年 5 月結算時本來就會抵繳或退還。新制的意義，是讓企業不必為去年一次性賣廠房，在今年 9 月先掏出這筆錢。

二、獨特切角：這是時間差，不是減稅

結論先行：把這則新制當成「節稅利多」是誤讀。它的全部價值，是資金的時間價值——大約八個月。

為什麼是「八個月」

營所稅暫繳在每年 9 月先繳，隔年 5 月結算申報時多退少補。也就是說，若在 9 月因去年的一次性交易被墊高暫繳，這筆多繳的錢會被國庫佔用到隔年 5 月才回到公司手上，約莫八個月。新制把這段「無息借給國庫」的時間省了下來，如此而已。

財政部自己說：影響有限

值得注意的是，財政部盤點後表示，受此調整影響的暫繳件數與稅額有限。原因很直白：這只對「去年剛好賣過不動產、且採一般暫繳」的企業有感，多數沒有一次性房地交易的公司，暫繳金額根本不受影響。所以與其說是普惠型利多，不如說是針對特定情境的合理化修正。

⚠️ 最容易踩的雷（意想不到的一點）：一般暫繳要自己主動把分開計稅的房地合一從基礎剔除。若照舊把它算進去，就會溢繳稅款——等於在利率不低的今天，白白無息借錢給國庫八個月。國稅局已特別提醒企業留意，以免溢繳、影響資金調度。

另一個反直覺點：試算暫繳「排不掉」今年上半年賣的房

如果公司今年 1～6 月剛賣了廠房、又選擇「試算暫繳」，別以為也能比照排除。試算暫繳是以當年度上半年實際所得計算，這筆交易屬於本年度上半年已發生的所得，必須納入試算，不能排除。新制排除的，只限「去年、已分開計稅」的那一筆。

三、為什麼這樣改？合理嗎？

結論：合理，而且方向正確——它讓暫繳回到「量能課稅」的初衷。

暫繳制度的用意，是讓企業預繳當年度部分稅款、分散隔年一次繳清的壓力。但一次性賣廠房產生的房地合一稅，並非常態營運，硬拿它的一半去推估「今年」的稅負，本就失真。財政部在納稅者權利保護會議中檢討後，將其排除，讓一般暫繳更貼近公司當年度的常態獲利規模，屬於制度合理化。

更重要的是，這個機制本來就會自我修正：暫繳只是預繳，結算時會多退少補。所以新制不影響任何一家公司的「最終稅負」，只影響「何時付」。這也是為什麼它對現金充裕的大企業幾乎無感，對正在遷廠、購置設備的中小企業才較有意義。

四、延伸研究：賣廠房真正的稅務地雷

暫繳只是小事。真正會讓企業多繳、甚至被國稅局補稅的，是下面這幾個成本與損失的認定規則。

1. 廠房成本要先扣「累計折舊」

賣廠房算損益，不是「成交價減原始買價」。若廠房列為固定資產，計算成本時須以取得成本減除累計折舊後的未折減餘額為基礎。誤用原始成本，會低估所得、埋下補稅風險。

2. 持有期間的費用不能當「交易必要費用」

房屋稅、地價稅、管理費、折舊等屬於持有期間費用（已在各年度認列），不得再列為出售當下的交易必要費用從房地損益中減除。

3. 土地增值稅別重複列報

房地合一計算會先減除土地漲價總數額；依所得稅法第24條之5但書，已自房地所得減除之土地漲價總數額所對應的土地增值稅，不得再列為成本費用，避免重複。

4. 賠售廠房，不能抵本業獲利

⚠️ 高頻誤解：本業賺 2,000 萬、賣地虧 500 萬，不等於只就 1,500 萬課稅。房地交易損失採分離處理，只能先抵同稅率的房地交易所得、再抵不同稅率者，仍有餘額才自交易年度次年起 10 年內之房地交易所得減除；不能直接沖抵製造、銷售等本業所得。誤合併申報恐遭調增補稅。

營利事業房地合一 2.0 稅率（境內）

持有期間	稅率

2 年以內	45%
超過 2 年、未逾 5 年	35%
超過 5 年	20%
非自願因素、合建分售、參與都更危老重建等特定情形	20%（符合條件者）

五、名詞解釋

營所稅暫繳：

企業於每年 9 月先預繳當年度部分營利事業所得稅，隔年 5 月結算時多退少補。

一般暫繳：

以上年度結算申報應納稅額的 1/2 計算暫繳稅額，為多數企業採用方式。

試算暫繳：

以當年度前六個月實際營運所得試算暫繳稅額，需帳冊完備、會計師簽證等條件。

房地合一稅 2.0（分開計算）：

2016/1/1 以後取得之新制房地，其交易所得依持有期間按 45%／35%／20% 分開計稅，不併入一般營所稅所得額。

土地漲價總數額：

依公告土地現值計算之土地增值部分，於房地合一計稅時先行減除，並牽動土地增值稅之列報。

未折減餘額：

固定資產取得成本減除累計折舊後之帳面餘額，為出售損益計算的成本基礎。

六、企業實務上該做什麼

一句話：新制順手做對即可；把力氣放在交易前的完整試算。

動作	說明
確認暫繳方式	一般暫繳可排除去年分開計稅的房地合一；試算暫繳排不掉今年上半年賣房所得。
主動排除、別溢繳	一般暫繳基礎務必剔除分開計稅的房地合一，否則溢繳＝無息借國庫。
核對折舊後成本	廠房成本以取得成本減累計折舊之未折減餘額計算，勿用原始買價。
分清必要費用	持有期間的房屋稅、地價稅、管理費、折舊不得當交易必要費用。
土增稅別重複列	已減除之土地漲價總數額對應的土增稅，不得再列成本。
賠售正確處理	房地損失只能抵房地所得，餘額自次年起 10 年內結轉，不抵本業。
算「可動用現金」	成交價要先扣所得稅、土增稅、貸款清償與交易成本，才是真正能投入營運的錢。

七、常見問題 FAQ

問題	解答
新制是減稅嗎？	不是。交易年度的房地合一稅一毛沒少，改的只是隔年「一般暫繳」的計算基礎。
影響很大嗎？	財政部評估受影響的暫繳件數與稅額有限；主要對「去年剛賣過不動產」的少數企業有現金流意義。
我今年上半年賣了廠房，暫繳能排除嗎？	若採試算暫繳不能；該筆屬今年上半年已發生所得，仍須併入試算。
一般暫繳要自己扣嗎？	要。須主動把分開計稅的房地合一從基礎剔除，否則可能溢繳稅款。
賣廠房虧損可以抵公司獲利嗎？	不行。房地損失只能抵房地所得，未抵完部分自交易年度次年起 10 年內結轉。
建商首次移轉也適用排除嗎？	不一定。屬併入營所稅課稅的情形處理不同，須個案確認，不能直接套用。

八、一句話結論

這不是省稅新制，而是「政府少凍你八個月錢」的時間差；真正會讓企業多繳或被補稅的，從來不是暫繳，而是賣廠房時的折舊後成本、必要費用、土增稅與賠售抵減規則——那才是該花力氣的地方。

詠騰工商觀點

對財務長與企業主，這則新制的正確用法是「順手做對、別溢繳」，而不是當成節稅利多。省下的力氣，應放在交易前的完整試算：房地合一、土地增值稅、折舊後成本、必要費用憑證、次年暫繳與現金流一次算清。因為處分不動產最常見的痛，不是稅率高，而是「帳面獲利很漂亮，真正能投入營運的資金卻遠低於預期」。先算清楚可回收現金，再決定賣不賣、何時賣，才是真本事。

免責聲明：本文依財政部台財稅字第11404541300號令、所得稅法第24條之5及各地區國稅局公開說明整理，內容為一般性資訊，個案適用（如是否屬分開計稅、建商首次移轉、非自願因素、境外營利事業等）可能不同，且法令與函釋可能調整。文中案例為簡化示意，未計入投資抵減、留抵稅額、扣繳及其他調整項目，不得逕作申報依據。實際暫繳方式、稅額計算與申報，請與會計師或稅務專業人員及主管稽徵機關確認。本文不構成稅務或投資建議。