重劃區餘屋地圖：龜山、北屯、中壢、青埔誰的庫存最危險？

但庫存冠軍不等於風險冠軍。龜山庫存全台第一、卻已「八度蟬聯」，新案均價還從 2 字頭一路漲到 4 字頭——代表它是「邊堆邊賣、有人接」。真正該怕的不是庫存的「絕對量」，而是「庫存 ÷ 去化速度 ÷ 需求真實性」。這份餘屋地圖，要用「去化力」重新排名：有就業、交通與機能支撐的區靠時間消化；純題材、機能未到位又前期漲多的區，才是議價與修正會先發生的地方。

本文目錄

一、看懂數據：餘屋地圖與桃園震央
二、獨特切角：庫存冠軍 ≠ 風險冠軍
三、四大熱區實查：龜山、北屯、中壢、青埔
四、延伸研究：去化速度怎麼看、青埔統計陷阱
五、名詞解釋
六、買方／賣方／投資人的實查清單
七、常見問題 FAQ
八、一句話結論

一、看懂數據：餘屋地圖與桃園震央

結論先講：餘屋高度集中在重劃區，而桃園是這波供給高峰的震央。

六都待售新成屋前五大行政區（2025Q4）

排名	行政區	待售新成屋	對應重劃區
1	桃園龜山區	4,275 宅(全台第一、八度蟬聯)	A7 重劃區
2	台中北屯區	4,049 宅	十四期重劃區
3	桃園中壢區	3,577 宅	青埔（高鐵特區）、中路一帶
4	桃園桃園區	3,385 宅	中路、小檜溪重劃區
5	新北板橋區	3,051 宅	江子翠重劃區

※ 待售新成屋＝屋齡 5 年內、仍維持第一次登記且具銷售可能的住宅；「待售」不等於「全部賣不掉」或「空屋」。前五名桃園獨占 3 席。

縣市層級：桃園 5 年暴增逾 1 倍（震央）

縣市	2021Q4	2025Q4	5 年增幅
桃園市	9,820	19,856	+102.2%
高雄市	7,917	15,965	+101.7%
台南市	5,937	11,194	+88.5%
台中市	9,997	17,514	+75.2%
台北市	3,649	4,710	+29.1%
新北市	15,038	19,233	+27.9%（2025Q4 首見季減）
全台	69,721	112,501	+61.4%

好消息藏在增速裡：2025Q4 全台待售新成屋僅較前季增加 50 宅（+0.04%），新北更首見季減——庫存可能接近見頂。但「見頂」不等於「去化」；高檔盤旋，正是建商「去化競賽、開始讓利」的起點。

二、獨特切角：庫存冠軍 ≠ 風險冠軍

結論：別用「庫存量」排風險，要用「去化力」排風險。龜山庫存最多卻最會賣，就是最好的反例。

三個變數，才是真正的風險公式

● 庫存量：絕對數字（如龜山 4,275 宅）只是分子，單看它會誤判。
● 去化速度：賣得多快？龜山「八度蟬聯」代表庫存黏著、但仍持續有成交（邊堆邊賣）；過往爐主淡水去化順利後，2025Q2 首度跌出前十——證明庫存是可以被消化的。
● 需求真實性：是自住／就業／通勤的真實需求，還是靠題材撐的投資盤？龜山有 A7 機捷、產業與雙北輕移民；青埔有高鐵、機捷。有實質需求的區，庫存高也撐得住。

重新排名的邏輯：真正該提高警覺的，不是「庫存最多」的區，而是「庫存高 × 去化慢 × 需求靠題材、且前期漲幅大、生活機能未到位」的區——那裡建商的議價空間會優先擴大、房價會先鬆動。

三、四大熱區實查：龜山、北屯、中壢、青埔

桃園龜山（A7 重劃區）——庫存王，但邊堆邊賣

待售新成屋 4,275 宅、全台第一且八度蟬聯。A7 重劃區推案規模龐大，庫存自然可觀；但因位於機場捷運沿線、房價相對雙北低，長期吸引「雙北輕移民」買盤，加上鄰近產業與林口生活圈，新案均價一路從 2 字頭漲到 4 字頭。特徵：高庫存＋持續有接手＝靠時間消化，而非立即崩跌；但同區大量新案彼此競爭，選案與棟距、生活機能差異大。

台中北屯（十四期重劃區）——中部供給重心

待售新成屋 4,049 宅、全台第二。北屯十四期是台中近年推案最集中的重劃區之一，受惠台中人口成長與捷運綠線；但供給量體大，去化同樣進入競賽。特徵：中部自住與換屋需求支撐，關鍵看各案的機能到位與定價。

桃園中壢（含青埔、中路）——數字裡混著兩個市場

待售新成屋 3,577 宅、全台第三。要注意「中壢」這個行政區數字，混合了青埔高鐵特區與中路等不同市場：青埔偏「高鐵＋機捷、題材與投資成分較高」，中壢舊市區與中路則偏「在地自住」。特徵：不能用單一數字看中壢，要拆到「青埔 vs 非青埔」分開評估。

青埔（高鐵桃園站特區）——藏在統計裡的重劃區

青埔並非獨立行政區，主要落在中壢區、部分及大園區，因此它的庫存被分攤在「中壢／大園」裡，不會單獨出現在行政區排行。青埔有高鐵、機捷 A18／A19、大型商場與展館題材，但前期漲幅大、部分生活機能仍在成熟中、投資戶比例相對高。特徵：題材強但需求真實性要驗證——這正是「庫存不高、風險卻不低」的類型，須以實際成交、租得掉與否來判斷。

※ 桃園區（3,385 宅、第四）以中路、小檜溪重劃區為主，屬桃園市中心外擴的自住供給；新北板橋（3,051 宅、第五）為江子翠重劃區。

四、延伸研究：去化速度怎麼看、青埔統計陷阱

去化速度：沒有單一數字，要組合著看

官方沒有公布各行政區的「去化月數」，但可用下列指標組合判斷某區去化快慢：

● 庫存趨勢：該區待售新成屋是季增還是季減？連續累積代表去化跟不上供給。
● 全台警訊值參考：新屋「交易／使照比」由 2021 上半年 58.8% 腰斬到 2026 上半年 34.9%——完工的房子只賣掉約 1/3，去化整體偏慢。
● 預售量能：預售屋交易量自 2025 年 4 月起連續多月低於 4,000 件，不到高峰 3 成，新案買氣明顯降溫。
● 在地實查：同社區與周邊一年內實價登錄成交筆數、待售天數、議價幅度，才是最貼近該區的去化證據。

青埔的統計陷阱：別把「中壢庫存」當「青埔庫存」

青埔跨中壢、大園，統計上不獨立；市場報導常把「中壢 3,577 宅」直接聯想成青埔，容易誤判。看青埔要回到青埔各社區的實價登錄，而不是行政區總數。

為什麼餘屋高度集中在重劃區？

素地供給量大的新興重劃區，房市熱時建商積極推案、供給快速累積；買方縮手後，供需落差就以「待售新成屋」的形式堆積。這也是為什麼待售新成屋前十大行政區，幾乎與近 10 年的重點重劃區（龜山 A7、台中 11／14 期、青埔、小檜溪、板橋江翠）高度吻合。

庫存高 → 議價空間大，但分區、分案

庫存壓力大的區，建商議價空間通常較大，尤其「生活機能未成熟、前期漲幅大」的重劃區，讓利會先出現；但同一重劃區內，機能到位、棟距好、社區規模適中的案子仍相對保值。庫存是「區域訊號」，成交要回到「個案」判斷。

五、名詞解釋

名詞	白話解釋
待售新成屋	屋齡 5 年內、仍維持第一次登記且具銷售可能的住宅；反映新屋庫存，但不等於全部滯銷或空屋。
去化速度／去化月數	庫存以目前成交速度賣完所需時間；越長代表賣壓越重。官方未公布分區月數，須用庫存趨勢與實價登錄推估。
交易／使照比	新屋售出相對於完工量的比率，衡量整體去化；全台由 58.8%（2021H1）降至 34.9%（2026H1）。
重劃區	政府整理素地、配置公設後釋出的新開發區；供給集中、庫存易高，成熟度依開發期不同。
A7 重劃區	桃園龜山、機場捷運 A7（體育大學站）一帶的大型重劃區，推案量大、吸引雙北輕移民。
十四期重劃區	台中北屯的大型重劃區，近年推案集中。
青埔（高鐵特區）	高鐵桃園站周邊特區，跨中壢、大園，具高鐵、機捷與商場題材；非獨立行政區。
投資戶比例	社區中非自住、供出租或轉售的戶數占比；比例高時交屋期易房東競價、去化與價格承壓。

六、買方／賣方／投資人的實查清單

對象	該做的實查
自住買方	查「你要的社區＋周邊」一年內實價登錄成交、待售天數與議價幅度；確認機能（採買、學校、交通）是否到位；同區大量新案時，議價空間通常較大。
賣方（含中古屋主）	你不是只跟隔壁比，還在跟「同區新成屋與新推案」競爭；訂價要對照新案讓利後的實際成交，別用高點開價。
投資人	先問「租得掉嗎」：查該區實際租金、租客來源（就業／學生）與同類物件出租天數；避開題材強但需求未驗證、投資戶集中的社區。
所有人	用「庫存趨勢＋去化證據＋需求真實性」三件組判斷，而非單看庫存絕對量或重劃區名稱。

七、常見問題 FAQ

問題	解答
龜山庫存全台第一，是不是最危險、房價會先跌？	不一定。龜山八度蟬聯卻均價漲到 4 字頭，屬「邊堆邊賣」；有 A7 機捷、產業與雙北輕移民支撐，靠時間消化。風險要看去化速度與需求真實性，不只看庫存量。
待售新成屋 11 萬宅，代表 11 萬間都賣不掉嗎？	不是。它是屋齡 5 年內、仍具銷售可能的住宅，不等於滯銷或空屋；很多仍在正常銷售期。
青埔庫存到底多少？	青埔非獨立行政區，庫存分攤在中壢、大園裡，不會單獨統計。看青埔要回到青埔各社區的實價登錄。
桃園是不是餘屋壓力最大的縣市？	桃園 5 年增幅 102.2%（六都最大）、全台前五大行政區獨占 3 席，是這波供給高峰的震央之一；但區內仍分化，需逐區逐案看。
庫存多的區，買方比較有議價空間嗎？	通常是。尤其生活機能未成熟、前期漲多的重劃區，建商讓利會先出現；但機能到位、社區條件好的個案仍相對保值。
怎麼判斷某區去化快不快？	看該區庫存是季增或季減、周邊實價登錄成交筆數、待售天數與議價幅度，並參考全台去化比（目前約 34.9%）。

八、一句話結論

重劃區餘屋地圖不能只看「庫存量」——龜山庫存全台第一卻邊堆邊賣，真正的風險藏在「庫存高 × 去化慢 × 需求靠題材」的區；用去化力重新排名，才知道哪裡撐得住、哪裡會先讓利。

詠騰工商觀點

身處桃園，我們對這份餘屋地圖的實務解讀是：

● 龜山 A7、青埔：庫存大但有題材與交通——買方議價空間相對大，是「挑好案、談好價」的時機；但務必比對同區新案讓利後的實際成交，並確認機能與棟距。
● 中壢要拆開看——青埔（題材／投資成分高）與中壢舊市區、中路（在地自住）是兩個市場，別用行政區總數一概而論。
● 賣方與中古屋主——你的對手是同區新成屋與讓利中的新案，訂價要貼近市場，物件條件到位才容易成交。

如果你想知道「龜山 A7、青埔、中路或北屯，某個社區的實際庫存、成交價與去化速度」，歡迎把區域與社區告訴詠騰工商。我們會以當區實價登錄、待售天數、新案供給與議價幅度，幫你判斷該區是「撐得住、慢慢消化」還是「會先讓利修正」，以及該出手、等待或如何定價。

免責聲明：本文數據引用內政部 2025 年第 4 季低度及待售住宅統計、中信房屋等房仲彙整及公開媒體報導；待售新成屋為市場庫存統計，不等於滯銷或空屋，亦非個別建案或社區之銷售狀況判斷。行政區數字含多個重劃區，實際去化與價格仍須以個別社區實價登錄為準。本文為市場資訊整理與觀點分享，不構成投資或購屋建議；不動產投資具風險，請自行查證並審慎評估，或諮詢專業人士後再做決定。