真正值得看的：它叫「市場」，但依規劃與在地說法，新大樓以生鮮超市形式經營，原則上不設傳統菜攤、魚攤，本質更接近一棟蓋在公有地上的社區型生活商業大樓。另外，媒體報導廠商取得的是含興建期的50年期限，從2020年簽約到2026年營運已經用掉約6年，工期每延一年，營運回收期就少一年。這兩點，決定了開幕後會引進哪些店家，也決定周邊店面該怎麼看待這個新鄰居。
本文目錄
一、看懂改建規劃與時程
二、獨特切角：沒有菜攤的市場，與50年BOT時鐘
三、為什麼延宕？規劃合理嗎？
四、延伸研究：新北產業園區商圈與新北市場改建潮
五、名詞解釋
六、居民／店家／店面投資人接下來看什麼
七、FAQ
八、一句話結論
詠騰觀點與免責聲明
一、看懂改建規劃與時程
結論：量體從兩層變九層（含地下），功能從單一超市擴大到餐飲、醫療與公益空間；完工目標先後從2024年底、2025年底，延到2026年10月底。
改建前後對照
項目 | 改建前 | 改建後規劃 |
|---|---|---|
建物 | 2層樓鐵皮屋超市（原由民間超市承租） | 地上6層、地下3層，總樓地板約6,949坪 |
基地 | 約1,149坪；建蔽率70%、容積率300%（2022年動土時市府資料） | |
主要業態 | 超市 | 超市、零售、餐飲、醫療服務；在地報導提及規劃聯合診所與日照機構 |
樓層配置（動土時規劃） | — | 地下1～3樓停車；1～6樓含超市與醫療等設施；3樓設公益空間；4～5樓餐飲零售 |
公益空間 | — | 約241坪（約800㎡） |
停車 | 有限 | 汽車139位、機車50位 |
開發方式 | 公有市場出租 | BOT，宏鑫開發股份有限公司投資興建營運 |
投資金額 | — | 原訂約8.09億元；市府多次以「超過8億元」對外說明 |
樓層配置為2022年動土時公布之規劃，實際開幕後的樓層用途與進駐店家，以營運單位公告為準。
時程：三度調整的完工目標
1. 2020年10月新北市政府與宏鑫開發簽訂BOT投資契約。
2. 2021年舊市場拆除。
3. 2022/3/10動土典禮，當時目標2024年底完工。
4. 2024/12/31上梁典禮，主體結構接近完成，目標改為2025年底落成啟用。
5. 2026年9月市府施政成果網列為預計2026年10月底營運，尚未開幕。
6. 2026年10月底（預計）營運；實際日期以市府或營運單位公告為準。
二、獨特切角：沒有菜攤的市場，與50年BOT時鐘
核心判斷：興化市場的「市場」兩字是土地用途與行政名稱，實際經營邏輯是民間業者在公有地上蓋一棟生活商業大樓，靠出租與營運回收8億元以上投資。看懂這一點，就能預測它會長成什麼樣子。
1. 它不是傳統市場
在地媒體採訪里長時提到，新市場不設菜販、魚販，而是以生鮮超市形式呈現。這跟一般人對「公有市場」的印象不同，對周邊的影響也不同：
如果你是… | 傳統市場型態會帶來 | 興化市場的規劃更可能帶來 |
|---|---|---|
周邊居民 | 早市人潮、攤商議價 | 超市採買、室內用餐、看診與停車一次完成 |
周邊早餐、小吃店 | 早上買菜人潮外溢 | 平日午間上班族與看診人潮；但大樓內若有同類餐飲，可能分流 |
周邊生鮮小店 | 同業聚集效應 | 與大樓內超市直接競爭 |
診所、藥局 | 影響較小 | 大樓內醫療設施可能帶來候診人潮，也可能形成競爭 |
2. 50年時鐘：延宕吃掉的是回收期
依2022年動土時的報導，廠商有50年時間興建並營運。若這50年從2020年10月簽約起算、且包含興建期（契約細節未公開，屬推估），時間分配大致如下：
階段 | 原訂時程 | 實際／目前預計 |
|---|---|---|
簽約至營運 | 約4年（2020/10→2024年底） | 約6年（2020/10→2026/10） |
可營運年數（推估） | 約46年 | 約44年 |
投資金額 | 約8.09億元 | 市府稱「超過8億元」；市長曾公開表示缺工缺料下預算恐不足 |
成本可能變高、回收期變短，這代表開發商更需要租金穩定、租期長的承租戶——超市、連鎖餐飲、醫療與照護機構都屬這一類。開幕後的招商名單，很可能偏向「穩定付租」而不是「話題性」。
營運期起算方式與展延條件以投資契約為準，本文推估僅供理解BOT經濟邏輯。
3. 每坪建造成本的量級
以原訂8.09億元除以總樓地板約6,949坪，每坪投入約11.6萬元；若實際投入接近市長當年提到的10億元，每坪約14.4萬元（本文換算，含地下室與公益空間）。這些成本要靠44年左右的營運收入回收，也說明為什麼樓層規劃需要餐飲、醫療等較高坪效的業態，而不能只放一間超市。
三、為什麼延宕？規劃合理嗎？
結論：延宕主因是營建業缺工缺料與計畫修正，這在同期公共工程很常見；規劃方向合理，但成敗取決於開幕後的招商與日常人流。
延宕的公開原因
● 2022年動土時，市長公開提到缺工缺料，原8.09億元預算恐不足。
● 在地報導指出，施工過程中曾修改企劃書，並有缺工缺料問題影響工程。
● 施工期間，周邊居民反映噪音與需到較遠處採買的不便。
規劃合理性檢查
面向 | 優勢 | 需要留意 |
|---|---|---|
區位 | 新北產業園區內，鄰近晶冠廣場、機場捷運與環狀線的新北產業園區站、機場捷運新莊副都心站 | 周邊已有大型商場，購物中心型消費不易搶到 |
客群 | 園區上班族＋周邊社區住戶，平日與假日需求互補 | 上班族集中在平日午間，假日人流需靠社區住戶支撐 |
業態 | 超市、醫療、照護屬剛性需求，較不受景氣影響 | 市場內不設傳統攤販，喜歡傳統市場採買的居民可能不買單 |
停車 | 地下3層、139個汽車位 | 尖峰時段是否足夠、進出口動線是否順暢 |
公益 | 約241坪公益空間回饋在地 | 實際用途與開放方式尚待公布 |
一個參考案例：公有市場招商不是理所當然
鄰近的五股公有零售市場，2022年開幕時因設計與經營理念受到好評，但2026年3月與7月仍出現在新北市場處的攤位招商公告中。硬體漂亮不保證滿租，興化市場雖由民間統一經營、模式不同，仍要看開幕後的實際進駐率。
四、延伸研究：新北產業園區商圈與新北市場改建潮
重點：興化市場不是要跟購物中心比規模，而是補上新北產業園區「日常生活機能」這一塊。
周邊商業版圖
設施 | 定位 | 與興化市場的關係 |
|---|---|---|
宏匯廣場（新莊副都心） | 2020年開幕、商場逾3萬坪、近400個品牌的大型購物中心 | 週末娛樂購物，客群重疊有限 |
晶冠廣場 | 緊鄰興化市場的既有商業設施 | 最直接的鄰居，可能互相導流或競爭餐飲客 |
新北產業園區辦公廠辦 | 大量上班族 | 平日午餐、下班採買的主要客源 |
周邊住宅社區 | 家庭客群 | 超市採買、看診、假日用餐 |
新北市場改建潮
新北市自2019年起推動市場新改建與改造，市府施政成果網列出10座新改建與新闢市場，包括板橋黃石、永和新生、新莊興化、新莊第一、金山、汐止中正等改建案，以及八里、淡水、五股、萬里等新闢案，並已完成15座市場改造。興化市場是其中少數採BOT、由民間全權興建營運的案例，它的營運成果，也會成為其他公有市場是否採類似模式的參考。
五、名詞解釋
名詞 | 白話說明 |
|---|---|
BOT | 民間出錢興建（Build）、營運一段時間（Operate），期滿後把設施移轉給政府（Transfer）。 |
促參 | 促進民間參與公共建設，BOT是其中一種方式。 |
公有零售市場 | 政府所有、提供民生採買的市場用地與建物，可自營、出租或委外。 |
公益空間 | 民間開發者依契約回饋給政府或公眾使用的空間。 |
建蔽率／容積率 | 建築物投影面積占基地比例／總樓地板面積占基地比例，決定能蓋多大。 |
總樓地板面積 | 各樓層面積加總，本案約6,949坪，含地下停車層。 |
上梁 | 建物主體結構接近完成時的傳統祈福儀式，不代表完工。 |
六、居民／店家／店面投資人接下來看什麼
重點：開幕前的規劃只是起點，開幕後三個月的實際人流與進駐名單，才是判斷的依據。
觀察指標 | 為什麼重要 | 正面訊號 | 警訊 |
|---|---|---|---|
正式開幕日期 | 是否再度延宕 | 10月底如期營運 | 再次延期或分階段、部分樓層先開 |
進駐品牌與業種 | 決定帶來哪種客群 | 超市、醫療、餐飲同步到位，各樓層有租客 | 樓層空置、招租布條長期掛著 |
平日與假日人流 | 判斷客群結構 | 平日午間、下班與假日都有穩定人潮 | 只有平日中午熱鬧 |
停車與動線 | 影響周邊交通與店面曝光 | 進出順暢、步行動線導向周邊店家 | 排隊車流堵塞周邊道路 |
公益空間用途 | 影響社區使用頻率 | 明確開放時段與活動 | 長期未啟用 |
周邊店面租售成交 | 檢驗外溢效果 | 空置店面減少、租約條件穩定 | 周邊同業退租 |
接下來可能怎麼發展：三種情境推演
情境 | 前提 | 興化市場 | 周邊店面 |
|---|---|---|---|
樂觀 | 如期開幕、各樓層滿租、醫療照護服務帶進穩定人流 | 成為產業園區的日常生活中心 | 主要出入口與步行動線上的店面受惠 |
基準 | 超市與部分餐飲先開，其他樓層陸續招商 | 逐步成形，約一年後穩定 | 影響集中在少數鄰近店面，其餘變化不大 |
保守 | 開幕延後或招商不足 | 以超市為主，其他樓層使用率低 | 外溢效果有限，同業競爭反而更明顯 |
以上為本文依公開資訊所做推演，非市府或營運單位預測，亦非投資建議。
七、FAQ
問題 | 回答 |
|---|---|
興化市場開幕了嗎？ | 截至2026年9月24日尚未開幕。新北市政府施政成果網列為預計2026年10月底營運。 |
興化市場在哪裡？ | 新莊區新北產業園區內、晶冠廣場旁，鄰近新北產業園區站與新莊副都心站。 |
新市場有傳統菜攤、魚攤嗎？ | 依規劃與在地報導，以生鮮超市形式經營，原則上不設傳統菜販、魚販；實際以開幕後為準。 |
裡面會有什麼？ | 市府公布的規劃包括超市、零售、餐飲、醫療服務與公益空間；在地報導提及聯合診所與日照機構。 |
有停車場嗎？ | 地下3層規劃汽車139位、機車50位。 |
為什麼一直延期？ | 公開資訊顯示與缺工缺料及計畫修正有關，完工目標由2024年底、2025年底調整為2026年10月底營運。 |
8億元是市府出的嗎？ | 不是。採BOT方式，由宏鑫開發出資興建並營運。 |
周邊店面會因此漲租嗎？ | 無法一概而論。要看店面與新市場出入口、動線的關係，以及業種是否與大樓內重疊，開幕後觀察實際人流較可靠。 |
八、一句話結論
興化市場是一棟蓋在公有地上的生活商業大樓，而不是傳統菜市場；它能為新北產業園區補上多少日常機能，要看10月底開幕後，開發商在縮短的回收期內招到了哪些租客。
詠騰觀點
詠騰在新莊一帶服務店面買賣與租賃，觀察新設施對周邊店面的影響，通常有三個規律：
第一，影響集中在「動線上」，不是「附近」。同樣距離的兩間店，一間在主要出入口的步行路徑上，一間要繞路，開幕後的差距可能很大。
第二，業種比地段更關鍵。和大樓內店家互補的業種（例如飲料、藥局、寵物、生活服務）較容易受惠；重疊的業種要有差異化準備。
第三，先觀察，再出手。開幕後三到六個月的人流，比開幕前的期待更能反映真實需求，租約與買賣條件也會更貼近市場。
無論您是想在新莊、五股找店面創業，或評估手上店面的出租與出售時機，詠騰團隊可以協助比對周邊成交與租賃資料，陪您判斷最合適的時機。
免責聲明：本文資料來源包括新北市政府施政成果網、新北市政府與市場處新聞稿，以及中國時報、自由時報、新頭殼、天下雜誌與在地媒體之公開報導，內容僅供參考，不構成任何投資或不動產交易建議。BOT營運期推估、每坪投入金額為本文依公開數字自行推算；投資契約細節未公開，實際以契約及主管機關公告為準。開幕日期、樓層規劃與進駐店家可能變動，請以新北市政府或營運單位最新公告為準。資料更新至2026年9月24日。