建商過戶了沒報稅？漏報200萬，連2,800萬虧損都不能扣

依營利事業所得稅查核準則第24條之2，營利事業出售不動產，所得歸屬年度以所有權移轉登記日為準；登記前已實際交付者，以實際交付日為準；兩者都查不到，才依買賣契約或查得資料認定。收尾款日、開發票日、交屋清單上的日期，都不是判斷標準。多數人低估的後果：漏報不只是補稅加罰。北區國稅局公布的案例中，一家建設公司把前一年已過戶的房屋延到隔年才認列，漏報200萬元；因為金額不符「情節輕微」標準，該年度經會計師簽證申報的虧損不被承認，不能再用來扣抵往後年度的盈餘。對「推案期虧損、交屋期獲利」的建商來說，這個代價可能遠高於那200萬元的稅。

本文目錄

一、看懂規定與國稅局案例
二、獨特切角：最貴的不是補稅，是失去虧損扣抵
三、為什麼會漏？銷售、代書、會計的三個斷點
四、延伸研究：營業稅發票、房地合一與國稅局資料比對
五、名詞解釋
六、建商接下來要做什麼：年底對帳清單
七、FAQ
八、一句話結論
詠騰觀點與免責聲明

一、看懂規定與國稅局案例

結論：同一戶房屋會有五、六個日期，但營所稅只認「登記日」或更早的「實際交付日」。

一戶房屋的各種日期，各自影響什麼

日期	誰最先知道	對營所稅所得年度	對營業稅（房屋部分）
簽約日	銷售	不是判斷基準	—
各期收款日	銷售、財務	不是判斷基準	收取各期價款時，依時限開立發票
實際交付日	交屋人員	若早於登記日，以此為準	—
所有權移轉登記日	代書	原則上以此為準	貸款未撥而已過戶者，至遲於權狀核發日起3個月內開立尾款發票
尾款／開發票日	財務、會計	不是判斷基準	依時限表開立
交屋清單日	客服、會計	若晚於登記日，不能作為基準	—

營業稅發票時點依營業人開立銷售憑證時限表與國稅局說明；土地部分免徵營業稅。個案請依最新法令及會計師意見辦理。

國稅局公開的四種典型錯誤

案例	錯在哪	結果
北區國稅局：建設公司出售不動產	當年已完成移轉登記，卻誤以為隔年收齊尾款、開立發票後才認列	漏報所得200萬元；原申報虧損3,000萬元（核定2,800萬元）因不符情節輕微，不得盈虧互抵
北區國稅局：A公司出售早年取得房地	12月底已辦妥移轉登記，未併入當年度申報	補徵稅款並依所得稅法第110條處罰
中區國稅局雲林分局：自地自建24戶	只申報16戶，與國稅局蒐集的課稅資料不符	被查出短漏報營業收入與房地交易所得
某稽徵所：年底最後一天登記	移轉登記日為12月31日，公司在隔年收款後才認列	收入與成本由隔年度轉正回前一年度

二、獨特切角：最貴的不是補稅，是失去虧損扣抵

核心判斷：建商的損益天生不平均——土地取得、興建、預售期間多半沒有收入，交屋那一兩年才一次認列。前幾年累積的虧損，正是用來扣抵交屋年度獲利的「稅盾」。只要某一年的漏報不符情節輕微，這面稅盾就可能直接消失。

1. 盈虧互抵的條件

公司組織要把過去虧損扣抵未來盈餘，須符合會計帳冊簿據完備、虧損年度與扣除年度均使用藍色申報書或經會計師查核簽證，並如期申報等條件。國稅局案例中，漏報金額超過10萬元、且占核定虧損比率逾5%，就被認定不屬「情節輕微」，虧損不予承認。

2. 試算：200萬漏報的真正成本

以下用國稅局案例的數字做量級試算，假設該公司往後年度有足夠獲利可以扣抵虧損，營所稅率以20%計算，僅供理解影響幅度，不代表個案實際稅負：

項目	計算	金額量級
漏報所得	—	200萬元
直接補稅（若當年有應納稅額）	200萬×20%	約40萬元
漏報罰鍰上限	所得稅法第110條，所漏稅額2倍以下	最高約80萬元
失去的虧損扣抵	2,800萬×20%	未來少扣約560萬元稅額

該案當年度為虧損，實際是否產生補稅與罰鍰依國稅局核定；本表只為說明「虧損不被承認」的影響遠大於單筆漏報。

3. 另一個容易被忽略的日期：「實際交付」

規定寫明，登記前已實際交付者，以交付日為準。實務上，建商讓買方在過戶前先取得鑰匙裝潢、先遷入設籍，都可能被認定為實際交付。會計師整理的查核實務中，客戶簽章的交屋證明、買方設籍遷入日或營業登記日，都可能成為推定交屋日期的參考。

換句話說，「年底先讓買方進場裝潢、隔年才過戶」的安排，所得年度可能落在今年，而不是隔年。交屋人員提前放行鑰匙時，會計必須同步知道。

三、為什麼會漏？銷售、代書、會計的三個斷點

結論：問題通常不是沒人知道房子賣了，而是每個部門手上的「完成日期」不一樣，而且沒有人負責把它們對在一起。

斷點	常見狀況	後果	補法
1. 銷售：成交後不再更新	銷控表停在「已成交」，沒有實際過戶與交屋日期	會計無法從銷售資料找出已過戶戶別	逐戶清單固定欄位，交割人員負責回填實際日期
2. 代書：日期沒回到帳務	代書只通知業務「登記完成」，或只傳文件影本	會計仍用預估過戶日；12月提前完成的戶別被漏掉	代書每戶登記完成後，回傳戶號、登記日與可查核資料
3. 會計：只看交屋或收款	以交屋結算表、尾款或發票整理收入	已過戶未交屋、或未過戶已交付的戶別都可能錯年度	每月比對代書已過戶清單；年底逐戶核對跨年度案件

一個典型的年底情境

某建案年底共有18戶完成移轉登記，會計依交屋清單只找到16戶，另外2戶預計隔年交屋。這時要追的不是「為何延後交屋」，而是這2戶的登記日、是否已提前交付、收入與相關成本是否歸入正確年度。此為流程示例，非實際案件。

收入與成本要一起移

所得是收入減成本。營建業出售房屋的銷貨成本，可依收入法或建坪比例法攤計。某一戶的收入若歸到正確年度，對應的土地與營建成本也必須同年度認列，否則會出現一年高估、一年低估的情形。

四、延伸研究：營業稅發票、房地合一與國稅局資料比對

重點：建商同時面對營業稅、營所稅與房地合一稅，三者的時點規則不同，不能用同一張表處理。

稅目	時點規則	建商實務提醒
營業稅（房屋部分）	收取各期價款時依時限開立發票；貸款未撥但已過戶者，至遲權狀核發日起3個月內開立尾款發票	發票年度與所得年度可能不同，不能用發票推回所得年度
營利事業所得稅	以移轉登記日或更早的實際交付日歸屬年度	年底登記、隔年交屋的戶別要特別標註
房地合一稅2.0（營利事業）	交易日原則以所有權移轉登記日為準	建商出售興建完成後第一次移轉之房地亦在適用範圍，須分開計算稅額並合併報繳

國稅局看得到全貌

雲林的案例中，國稅局是比對「蒐集的課稅資料」才發現24戶只申報16戶。地政機關的移轉登記是公開且可被稽徵機關取得的資料，公司內部即使資料不同步，國稅局那邊的日期是一致的。這也是為什麼公司應該自己先做一次同樣的比對。

2026年的時空背景

央行自2026年9月18日起將自然人第2戶房貸成數上限放寬至7成，換屋與投資買方的自備款壓力下降，年底交屋與過戶量可能較往年集中。跨年度交割的戶數越多，對帳的工作量與出錯機率越高，第四季就應開始逐戶追蹤。

五、名詞解釋

名詞	白話說明
所得歸屬年度	一筆收入與成本應列入哪一年的營所稅申報。
查核準則第24條之2	營利事業出售不動產所得年度的判斷規定：登記日為準，登記前已交付以交付日為準。
權責發生制	公司組織依交易發生、權利確定的時點入帳，而不是依收付現金的時點。
盈虧互抵	符合條件的公司，可將過去10年內核定的虧損，自當年度純益額中扣除後再計稅。
情節輕微	財政部函釋的判斷標準；國稅局案例中，漏報逾10萬元且占核定虧損逾5%即不符合。
收入法／建坪比例法	營建業攤計出售房屋成本的兩種方法，分別按售價比例或坪數比例分攤。
自動補報補繳	依稅捐稽徵法第48條之1，未經檢舉、未經調查前主動補報補繳，符合規定者免罰，但須加計利息。

六、建商接下來要做什麼：年底對帳清單

重點：這套流程不需要新系統，關鍵是「每戶有人追、每月有人核、年底有人簽」。

逐戶追蹤表：最少要有這些欄位

欄位	負責人	用途
建案／棟別／樓層／戶號	銷售	三個部門共用的唯一識別碼
簽約日、各期收款日	銷售、財務	營業稅發票與收款核對
預定過戶日、實際登記日	代書回填	營所稅與房地合一的主要基準
鑰匙交付日、裝潢進場日、實際交屋日	交屋人員回填	判斷是否登記前已實際交付
發票開立日與金額	會計	確認營業稅與所得年度差異
認列年度、成本攤計年度	會計	收入與成本同步
差異說明、處理人、結案日	會計主管	留下可供查核的紀錄

時程表

時間	要做的事
每戶登記完成後	代書回傳登記日與資料；交屋人員回報是否已先交付
每月	會計比對已過戶清單與帳務，列出差異戶別
11～12月	盤點預計跨年登記或跨年交屋的戶別；確認是否有提前交鑰匙的情形
12月31日後	調閱當年所有移轉登記資料，逐戶對應認列紀錄
結算申報前	由會計主管或簽證會計師確認差異清單全部結案

如果已經漏了：三種情境推演

情境	處理方向	可能結果
自行發現，尚未被檢舉或調查	整理帳證，請會計師評估更正與補報補繳	符合稅捐稽徵法第48條之1者可免罰，但須加計利息
國稅局來函詢問	盡速提供逐戶登記與交付資料，說明差異	多半須補稅，是否處罰與虧損能否承認依個案認定
多年累積錯置	全面盤點各年度戶別，收入與成本一併調整	可能影響多年度申報與虧損扣抵，應及早處理

七、FAQ

問題	回答
建商賣房，收入算哪一年？	原則以所有權移轉登記日所屬年度為準；若登記前已實際交付，以交付日為準。
尾款隔年才收，可以隔年再報嗎？	不行。國稅局案例明確指出，以收尾款或開發票年度申報是常見錯誤。
讓買方先進場裝潢算交屋嗎？	可能被認定為實際交付。交屋證明、設籍遷入日等都可能成為推定依據，應先與會計師確認。
建商過戶後也要30天內申報嗎？	30天是個人房地合一的申報期限。營利事業應將房地交易併入交易年度的營所稅結算申報。
公司當年虧損，漏報也沒關係吧？	有關係。漏報若不符情節輕微，該年度虧損可能不被承認，無法扣抵往後年度盈餘。
發票年度和所得年度可以不同嗎？	可以，而且常見。營業稅依收款與時限開立發票，營所稅依登記或交付日，兩者要分開追蹤。
委外記帳，責任在記帳業者嗎？	記帳業者依收到的資料處理，公司仍須確保登記與交付資訊確實送達。
發現以前年度漏報怎麼辦？	盡速請會計師評估，在未經檢舉、調查前自動補報補繳，符合規定者可免罰但須加計利息。

八、一句話結論

建商的所得年度只看登記日與實際交付日；讓銷售、代書、交屋與會計共用同一張逐戶清單，才能避免一筆漏報連帶賠掉整年的虧損扣抵。

詠騰觀點

在房地產交易現場，我們最常看到的落差，是「業務以為成交就結束了」，但對公司帳務來說，真正的關鍵日期是登記與交付那一天。

給建商與代銷：把「已過戶未交屋」與「未過戶先交鑰匙」列為每月固定查核項目，比年底一次補救更省力。

給企業賣方：不只建商，任何公司出售廠房、辦公室或土地，所得年度同樣以移轉登記日為準。年底前完成的交易，務必提早通知會計。

詠騰團隊在協助企業與建商處理不動產交易時，會與代書、會計端確認登記與交付日期的交接方式。稅務判斷請以簽證會計師意見為準。

免責聲明：本文依營利事業所得稅查核準則、加值型及非加值型營業稅法相關規定、稅捐稽徵法，以及財政部各區國稅局公開新聞稿與報導整理，內容僅供一般參考，不構成稅務、會計或法律意見。試算數字為說明影響幅度之假設，不代表個案實際稅負；法令與函釋可能修正，個案適用請洽簽證會計師或稽徵機關確認。資料更新至2026年9月24日。