賣方若在8月簽約，但地政事務所9月才完成移轉登記，當年地價稅單仍會寄給賣方——即使人已經移民國外。2026年特別要注意的三件事：第一，今年是各縣市重新規定地價的年度，地價稅依新的公告地價計算，例如台南市公告地價平均上漲7.55%，今年稅單可能比去年高。第二，今年申請自用住宅優惠稅率的期限9月22日已經過了，現在申請要從2027年才適用。第三，準備移民的人要留意：自用住宅稅率需要所有權人、配偶或直系親屬在該址設有戶籍，全家遷出戶籍可能讓房子失去優惠資格。
本文目錄
一、看懂地價稅的基準日、稅率與2026年時程
二、獨特切角：稅單寄給誰，和誰該付，是兩件事
三、自用住宅稅率：條件、申請時機與移民的影響
四、延伸研究：2026年重新規定地價，稅單會變多少
五、名詞解釋
六、賣方、買方、移民族接下來要做什麼
七、FAQ
八、一句話結論
詠騰觀點與免責聲明
一、看懂地價稅的基準日、稅率與2026年時程
結論：看的是「登記日」，不是「簽約日」；繳的是「全年」，不是「持有月數」。
案例：簽約在8月，登記在9月
日期 | 發生的事 | 地價稅影響 |
|---|---|---|
8月20日 | 李小姐與買方簽約，送件辦理移轉 | 簽約不影響納稅義務人 |
8月31日 | 土地登記簿上仍是李小姐 | 李小姐為當年度地價稅納稅義務人 |
9月10日 | 地政事務所完成所有權移轉登記 | 買方從隔年起成為納稅義務人 |
11月 | 地價稅開徵 | 稅單寄給李小姐，須繳全年度 |
臺南市財稅局說明，年度中如有移轉登記，不論當年度實際擁有土地時間長短，皆須負責繳納全年度地價稅，並非只繳剩餘月數。
2026年地價稅時程
1. 2026年1月1日各縣市重新規定地價，新公告地價生效。
2. 8月31日納稅義務基準日。
3. 9月22日自用住宅等特別稅率申請期限（開徵前40日）；逾期自2027年適用。
4. 9月30日（今天）今年的優惠申請已截止，現在申請將從明年適用。
5. 11月1日～30日2026年地價稅開徵。
稅率：自用住宅與一般用地
類別 | 稅率 | 計算方式 |
|---|---|---|
自用住宅用地 | 2‰ | 一律2‰，不採累進 |
一般用地（基本稅率） | 10‰ | 同一縣市地價總額未超過累進起點地價的部分 |
一般用地（累進） | 15‰～55‰ | 超過累進起點地價者，依超過倍數分段累進 |
「差4倍」怎麼來的？
以地價總額1,000萬元、且未超過累進起點地價為例：
情況 | 計算 | 稅額 |
|---|---|---|
自用住宅用地 | 1,000萬×2‰ | 2萬元 |
一般用地基本稅率 | 1,000萬×10‰ | 10萬元 |
差額 | 10萬−2萬 | 8萬元，是自用稅額的4倍 |
一般稅率是自用稅率的5倍，兩者稅額差距則為自用稅額的4倍，這就是稽徵機關常說「至少差4倍」的由來。累進稅率只對超過累進起點地價的部分分段適用，不是整筆地價都乘上最高稅率。上表為簡化示例，實際以公告地價與個人地價總額計算。
二、獨特切角：稅單寄給誰，和誰該付，是兩件事
核心判斷：稅法決定「稅單寄給誰」——8月31日的登記名義人；但買賣雙方「最後由誰負擔多少」，可以在契約中約定。李小姐的案例，真正該問的不是「為什麼收到稅單」，而是「買賣契約有沒有約定地價稅怎麼分攤」。
稅法與契約的分工
層面 | 規則 | 效果 |
|---|---|---|
稅法 | 8月31日登記簿上的所有權人為納稅義務人 | 稅單寄給他，稽徵機關向他徵收 |
買賣契約 | 雙方可約定以交屋日或移轉登記日為準，按當年日數比例分攤 | 納稅義務人繳稅後，可依約向對方請求分攤部分 |
實務上，買賣契約常約定以交屋日或所有權移轉登記日為分算基準，由雙方按持有日數比例分攤當年度地價稅，並在交屋結算時一併處理。若契約沒有約定、或交屋時沒有結算，事後追討就很麻煩——尤其賣方已經移民國外。
三個常見情境
情境 | 稅單寄給誰 | 實務上怎麼處理 |
|---|---|---|
8月31日前完成移轉登記 | 買方(新屋主) | 買方繳全年，交屋時由賣方依約補貼其持有期間 |
9月1日後才完成移轉登記 | 賣方(原屋主) | 賣方繳全年，交屋時由買方依約補貼其持有期間 |
賣方已移民、沒有結算 | 賣方 | 賣方須自行繳納，並依契約向買方請求；若無約定，爭議較多 |
移民前出售的額外提醒
● 在台聯絡地址：稅單依稅籍地址寄送，人在國外容易漏收；逾期繳納會加徵滯納金。
● 委託代理人：可委託在台親友或代書協助收件與繳稅，或利用網路、超商等方式繳納。
● 交屋結算單：請仲介或代書把地價稅、房屋稅分攤列入交屋結算，一次處理完畢。
三、自用住宅稅率：條件、申請時機與移民的影響
結論：自用住宅稅率不會自動適用，要符合條件、在期限前申請；而「戶籍」是移民族最容易忽略的條件。
適用條件
條件 | 內容 |
|---|---|
戶籍 | 土地所有權人、其配偶或直系親屬，於該地辦竣戶籍登記 |
使用 | 地上房屋無出租、無供營業使用 |
房屋所有權 | 地上房屋為土地所有權人、其配偶或直系親屬所有 |
面積 | 都市土地以3公畝、非都市土地以7公畝為限 |
處數 | 土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬，以1處為限；供成年直系親屬設籍者，不受1處限制 |
自用住宅地價稅的條件沒有「須自住滿一定年限」的規定，重點在設籍、無出租營業與處數限制。
申請時機
申請時間 | 適用 |
|---|---|
當年9月22日以前 | 當年度即適用2‰ |
9月23日以後 | 自申請之次年度開始適用 |
經核准後條件未變 | 以後免再申請 |
移民族最該注意：戶籍
自用住宅稅率的核心條件，是所有權人、配偶或直系親屬在該址設有戶籍。若全家移民、把戶籍都遷出：
● 房子可能不再符合自用住宅條件，之後年度改按一般用地稅率課徵，稅額可能變成原本的5倍左右（未超過累進起點時）。
● 依戶籍法規定，出境滿2年以上者，戶政機關會逕為遷出登記，即使本人沒有主動遷出。
● 若還有直系親屬（例如父母）留在該址設籍、房屋也沒有出租，原則上仍可能符合條件。
● 條件有變動時，應主動向稅務局申報，避免事後被補稅。
移民後若房屋改為出租，除地價稅外，房屋稅也會改按非自住稅率，並涉及租賃所得申報。
四、延伸研究：2026年重新規定地價，稅單會變多少
重點：2026年是重新規定地價的年度，多數縣市公告地價上調，今年地價稅可能比去年高。
縣市 | 2026年公告地價平均調幅 | 公告土地現值平均調幅 |
|---|---|---|
台南市 | 約＋7.55% | 約＋4.42% |
高雄市 | 約＋4.32% | 約＋1.21% |
資料依公開報導整理，其他縣市請查詢各地政府公告；個別土地的調幅可能與平均值差異很大。
怎麼判斷自己的稅會不會變多
● 公告地價調幅：個別土地的公告地價，可在地政機關網站查詢。
● 累進起點地價：各縣市每年公告，地價總額超過起點者，超過部分適用較高稅率。
● 是否適用自用住宅：適用2‰者不受累進影響，調幅對稅額的影響較小。
和房屋稅的不同
項目 | 地價稅 | 房屋稅 |
|---|---|---|
課稅對象 | 土地 | 房屋 |
開徵 | 每年11月 | 每年5月 |
計算 | 基準日所有權人繳全年 | 按月計算 |
自住優惠申請期限 | 9月22日前 | 開徵40日前（3月22日前） |
房屋稅2.0實施後，自住與非自住稅率差距擴大，細節請以各地稅務局公告為準。
五、名詞解釋
名詞 | 白話說明 |
|---|---|
納稅義務基準日 | 決定誰要繳當年度地價稅的日期，每年8月31日。 |
公告地價 | 政府公告、作為地價稅計算基礎的土地價格，通常每兩年重新規定。 |
累進起點地價 | 各縣市公告的門檻，地價總額超過部分適用較高的累進稅率。 |
自用住宅用地稅率 | 符合條件並經核准的自住土地，適用2‰。 |
移轉登記 | 地政事務所完成所有權變更，這一天才是法律上的換手日。 |
交屋結算 | 交屋時把稅費、管理費等依約定比例分攤結清。 |
六、賣方、買方、移民族接下來要做什麼
角色 | 要做的事 |
|---|---|
賣方 | 簽約時確認地價稅、房屋稅分攤方式；交屋結算時一併處理；若登記會跨過8月31日，預先約定由誰繳、如何補貼 |
買方 | 若8月31日前完成登記，當年稅單會寄給你；自住者盡快申請自用住宅稅率，9月22日前申請當年適用 |
移民族 | 確認是否仍有直系親屬設籍；更新聯絡地址或委託代理人；若改為出租，主動申報變更 |
所有持有人 | 11月開徵前查看稅單，核對公告地價與適用稅率是否正確 |
三種情境推演
情境 | 安排 | 結果 |
|---|---|---|
有約定 | 契約約定按交屋日分攤，交屋結算完成 | 稅單寄給誰都不影響雙方實際負擔 |
無約定但好溝通 | 收到稅單後雙方協商 | 多半能處理，但要花時間 |
無約定且已出國 | 賣方人在國外、未留代理人 | 可能漏收稅單、逾期受罰，事後追討困難 |
七、FAQ
問題 | 回答 |
|---|---|
8月簽約賣房，9月才過戶，今年地價稅誰繳？ | 稅單寄給8月31日登記簿上的賣方；雙方實際負擔可依契約約定分攤。 |
8月31日前完成過戶，賣方還要繳嗎？ | 稅單會寄給買方；賣方持有期間的部分，通常依契約在交屋時結算給買方。 |
地價稅是按持有月數計算嗎？ | 不是。基準日所有權人繳全年度，分攤要靠契約約定。 |
今年還來得及申請自用住宅稅率嗎？ | 2026年的期限9月22日已過，現在申請將從2027年適用。 |
自用住宅稅率要住滿幾年？ | 沒有年限規定，重點是設籍、無出租營業、處數與面積限制。 |
全家移民遷出戶籍，會影響地價稅嗎？ | 可能。若無所有權人、配偶或直系親屬設籍，可能不再符合自用住宅條件。 |
今年地價稅為什麼變多？ | 2026年重新規定地價，多數縣市公告地價上調，例如台南平均約＋7.55%。 |
人在國外怎麼繳地價稅？ | 可委託在台代理人，或使用網路、超商等方式繳納；請注意繳納期限。 |
八、一句話結論
地價稅認的是8月31日的登記名義人、繳的是全年，但買賣雙方最後怎麼分，要靠契約；2026年公告地價上調、自用申請已截止，準備賣房或移民的人，現在就該把稅費分攤與戶籍安排想清楚。
詠騰觀點
我們在協助買賣雙方成交時，會把地價稅、房屋稅與管理費的分攤寫進契約並列入交屋結算。這樣不論稅單寄給誰，雙方實際負擔都清清楚楚。給準備賣房移民的屋主：出售前先確認交屋時程會不會跨過8月31日，並安排在台代理人處理後續稅單；若房子暫時不賣而改出租，也要先了解稅率變化。給買方：若在8月31日前完成過戶，當年稅單會寄給你；自住者請立刻申請自用住宅稅率。
免責聲明：本文依土地稅法及施行細則、戶籍法相關規定、財政部賦稅署與臺南市政府財政稅務局公開說明，以及經濟日報、聯合新聞網、安傳媒、HouseFeel等公開報導整理，內容僅供一般參考，不構成稅務或法律建議。試算為簡化示例；公告地價調幅、累進起點地價與個案是否符合自用住宅條件，請以各地稅務機關核定為準。