這是租賃，不是買地，352萬元也不是買價。多數報導沒點出的：房東南聯國際貿易是統一企業(1216)百分之百持股的子公司，而統一速達的股東是統一超、統一企業與日本大和運輸。換句話說，這是統一集團「自己的房東」租給「自己的物流」。公告也揭露，這塊地的前一手所有人是一家印刷公司。從印刷廠到宅配據點，與今年桃園多筆「傳產廠房轉給新產業」的交易，走的是同一條路。
本文目錄
一、看懂租賃內容與數字
二、獨特切角：集團內房東，與印刷廠變物流據點
三、為什麼租而不買？這個租金合理嗎？
四、延伸研究：大寮產業聚落與中型倉儲需求
五、名詞解釋
六、企業與屋主接下來看什麼
七、FAQ
八、一句話結論
詠騰工商觀點與免責聲明
一、看懂租賃內容與數字
結論：三年名目租金約361.75萬元，會計上認列約352萬元使用權資產；每坪月租前兩年約250元、第三年約271元。
公告重點
項目 | 內容 |
|---|---|
公告公司 | 統一超(2912)，代子公司統一速達 |
標的 | 高雄市大寮區鳳林二路255、257號部分之不動產使用權資產 |
面積 | 土地及建物租賃面積共約391坪 |
租期與租金 | 2027/1/1～2028/12/31每月97,750元；2029/1/1～12/31每月105,961元（皆未稅） |
使用權資產 | 約3,519,995元 |
交易相對人 | 南聯國際貿易(股)公司，關係人 |
選定理由 | 符合公司業務上整體規劃 |
前次移轉所有人 | 山明印刷企業有限公司及自然人等（非關係人） |
董事會 | 2026年9月30日通過 |
數字換算
指標 | 計算 | 結果 |
|---|---|---|
前兩年每坪月租 | 97,750÷391 | 約250元 |
第三年每坪月租 | 105,961÷391 | 約271元 |
第三年調幅 | (105,961−97,750)÷97,750 | 約＋8.4% |
三年名目租金 | 97,750×24＋105,961×12 | 約361.75萬元 |
三年平均每坪月租 | 361.75萬÷36÷391 | 約257元 |
使用權資產÷名目租金 | 352萬÷361.75萬 | 約97.3%（差額來自折現） |
以上為本文依公告數字換算，皆為未稅金額；公告未分開揭露土地、建物與空地面積。
三個不能誤讀的數字
數字 | 是什麼 | 不是什麼 |
|---|---|---|
約352萬元 | 租賃會計認列的使用權資產(租金折現值) | 土地或建物買價、三年租金直接加總 |
每坪250元 | 整筆租賃面積的契約換算 | 大寮區倉庫或廠房的公開市場行情 |
公告中的法定評估價格 | 依公開發行公司取得或處分資產處理準則，針對關係人交易所做的評估 | 不動產估價師出具的市場價值 |
二、獨特切角：集團內房東，與印刷廠變物流據點
核心判斷：這筆交易的意義，不在391坪有多大，而在它顯示了大型集團常見的空間策略——由集團內的公司持有不動產，再租給需要使用的子公司。對外部屋主來說，這代表大型企業的空間需求，不一定會出現在公開市場。
1. 誰是房東、誰是房客
角色 | 公司 | 集團關係 |
|---|---|---|
房東 | 南聯國際貿易 | 統一企業(1216)百分之百持股子公司 |
房客 | 統一速達（黑貓宅急便） | 統一超商、統一企業與日本大和運輸共同持股 |
公告公司 | 統一超商(2912) | 統一企業為最終母公司 |
統一超近年發布的不動產使用權公告，交易對象多是集團內的統一生活、統流開發、悠旅生活、南聯等關係企業，理由多為「符合公司業務上整體規劃」或「地點符合公司需求」。集團內持有、子公司承租，讓資產與營運分開，也讓集團可以彈性調配據點。
2. 關係人交易的程序
向關係人取得不動產使用權資產，須經董事會通過、審計委員會同意，並依處理準則進行價格評估。這是保護少數股東的機制，確保集團內租金不偏離市場太多。但也正因為是關係人交易，這筆租金不宜直接當成區域行情。
3. 前一手是印刷公司
公告揭露，該不動產前次移轉的所有人為山明印刷企業有限公司及自然人等，與統一集團非關係人。從印刷產業的使用，轉為集團物流的據點，這和今年多筆「傳產空間轉給新產業」的案例相似：
案例 | 原使用者 | 新使用者 |
|---|---|---|
高雄大寮鳳林二路 | 印刷公司 | 統一速達(宅配物流，承租) |
桃園龍潭工二路 | 1977年設立的拉鍊與汽機車零件廠 | 禾伸堂(AI電源MLCC，購入) |
桃園中壢乖乖廠 | 食品廠 | 日月光(封測，購入後回租) |
公告未揭露大寮標的之實際用途，也未說明南聯取得後是否改建。本表僅說明產業空間轉換的現象。
三、為什麼租而不買？這個租金合理嗎？
結論：對物流業者，租賃保留調整彈性；對集團，資產可以集中持有。租金合理性有法定程序把關，但比較市場行情時要先調整條件。
物流業為什麼常租不買
● 網路調整快：電商、宅配需求與服務範圍變化快，據點需要隨時調整。
● 中小型據點多：除了大型轉運中心，還需要營業所、衛星倉、車輛調度空間等。
● 資金效率：不必一次投入購地與建置資金。
統一超商2025年年報提到，統一速達持續深耕跨境、電商與開店平台客群，並擴展醫藥物流與倉儲業務。不過本案公告並未說明大寮據點的具體用途，不能直接認定為新增物流中心。
評估廠房、倉庫租金的四個調整因素
因素 | 為什麼會影響比較 |
|---|---|
面積組成 | 土地空地、建物、增建的比例不同，每坪租金意義不同 |
建物規格 | 樓高、載重、裝卸平台、消防與電力等級 |
交易性質 | 關係人交易、整棟或部分承租、租期長短 |
修繕責任 | 屋頂、結構、消防與設備故障由誰負擔 |
階梯式租金：簽多年約時要看總成本
本案第三年調漲約8.4%。企業簽多年租約時，應把每一年的租金加總計算，而不是只看第一年的月租。以本案為例，三年平均每坪約257元，比第一年的250元高約3%。
四、延伸研究：大寮產業聚落與中型倉儲需求
重點：大寮是南高雄的產業與交通節點，區內有大發工業區與和發產業園區；300～500坪的中型空間，是多種產業都會競逐的規格。
選擇大寮倉庫或廠房，企業會看什麼
條件 | 物流與配送業者在意的點 |
|---|---|
聯外交通 | 主要幹道、快速道路與交流道的銜接時間，以及尖峰時段車流 |
大型車進出 | 臨路寬度、迴轉空間、限高限重 |
合法用途 | 土地使用分區、使用地類別與建物用途是否允許倉儲或物流 |
消防與裝卸 | 依存放物品配置消防設施；冷鏈、食品、醫藥要求更高 |
人力與服務範圍 | 招募條件與配送半徑 |
300～500坪中型空間的需求者
業者類型 | 常見用途 |
|---|---|
宅配、快遞 | 營業所、轉運點、車輛調度 |
電商與網購 | 衛星倉、出貨中心 |
食品與通路 | 區域配送倉，可能需要冷藏冷凍 |
零組件與製造 | 原料或成品倉、小型加工 |
和北部市場的對照
2026年北部的工業不動產熱度，主要來自AI與半導體供應鏈搶購廠房；南高雄的這筆交易，則代表另一種需求——民生物流與配送網路的持續配置。兩種需求在意的條件不同：科技業看電力與無塵室，物流業看動線、腹地與消防。
五、名詞解釋
名詞 | 白話說明 |
|---|---|
使用權資產 | 承租人依租約取得的使用權，依會計準則以租金折現值列為資產。 |
租賃負債 | 與使用權資產相對應、未來須支付的租金義務。 |
關係人交易 | 與集團內或有控制關係的對象交易，須經董事會、審計委員會等程序。 |
法定評估價格 | 關係人取得不動產時，依處理準則計算的價格，用於檢視交易合理性，非估價報告。 |
階梯式租金 | 租期中依約定時點調整租金，簽約時就確定各期金額。 |
名目租金 | 未經折現、直接加總的租金金額。 |
六、企業與屋主接下來看什麼
企業承租倉庫或廠房前的檢查
項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
用途合法性 | 使用分區、使用地類別、建物謄本與使用執照 |
實際可用面積 | 權狀、增建、空地、裝卸區分開計算 |
電力與消防 | 電力容量、灑水、排煙、逃生動線 |
車輛動線 | 實際安排貨車試走 |
修繕責任 | 屋頂、結構、消防、電力的責任歸屬 |
租金調整 | 階梯式租金與多年總成本 |
給中型倉儲屋主的建議
● 把合法性準備好：大型企業有法遵與稽核要求，用途不明的物件很難進入名單。
● 提供規格資料：樓高、載重、裝卸高度、電力與消防等級，一次整理清楚。
● 理解大企業的選址邏輯：集團可能先在內部找空間，外部物件要有明確優勢才會被考慮。
三種情境推演
情境 | 前提 | 對中型倉儲市場 |
|---|---|---|
樂觀 | 電商、宅配與醫藥物流持續成長 | 中型、合法、動線佳的倉庫需求穩定 |
基準 | 物流業者以調整既有據點為主 | 租金持平，條件好的物件較快去化 |
保守 | 消費放緩、物流業整併據點 | 部分倉庫空置，議價空間擴大 |
以上為本文依公開資訊所做推演，非市場預測或投資建議。
七、FAQ
問題 | 回答 |
|---|---|
統一速達花352萬元買下大寮不動產嗎？ | 沒有。這是租賃，352萬元是使用權資產的會計認列金額。 |
租期多久？ | 2027年1月1日至2029年12月31日，共三年。 |
每坪租金多少？ | 前兩年約每坪每月250元，第三年約271元，皆為未稅換算。 |
三年租金總共多少？ | 依公告月租加總約361.75萬元（未折現、未稅）。 |
房東是誰？ | 南聯國際貿易，統一企業百分之百持股子公司，與統一速達為關係人。 |
這塊地原本是做什麼的？ | 公告揭露前次移轉所有人為山明印刷企業有限公司及自然人等。 |
會設立物流中心嗎？ | 公告僅說明基於業務整體規劃，未揭露實際用途。 |
每坪250元是大寮的倉庫行情嗎？ | 不能這樣解讀。關係人交易且面積組成未揭露，比較行情須以同條件物件為準。 |
八、一句話結論
統一速達租下大寮391坪，是統一集團「自己的房東租給自己的物流」；它透露的不是租金行情，而是物流業持續需要中型、合法、可立即使用的區域據點。
詠騰工商觀點
這筆交易對工業不動產市場的啟示是：企業承租倉庫或廠房，比的從來不只是每坪租金。
給物流、電商與配送業者：臨路條件、貨車動線、腹地、消防與合法用途，以及能否立即投入營運，往往比帳面租金更重要。簽多年約時，記得把階梯式租金算進總成本。
給300～500坪中型倉儲的屋主：這個規格的需求者很多元，但大型企業有法遵與稽核要求。把建物合法性、消防配置與實際可使用範圍整理清楚，才能縮短企業評估與進駐時間。
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免責聲明：本文依公開資訊觀測站統一超2026年9月30日重大訊息、統一超與統一企業歷年公告及年報，以及MoneyDJ、中央社、鉅亨網等公開資訊整理，內容僅供參考，不構成任何投資或不動產交易建議。每坪租金等數字為本文依公告換算之未稅金額；公告未揭露標的實際用途與面積組成；關係人交易條件不宜直接作為市場行情。