關鍵在於：有沒有買賣、交換或贈與，以及剩餘工程是誰出錢蓋的。很多人沒注意到的：各地稅務局常說「使用執照核發後60日內申報」，但法條其實寫的是「核發使用執照之日起滿30日為申報起算日」，再加上一般30日的申報期間，才是60天。另外，合建分屋由地主當起造人，屬於「交換」；預售屋以買方當起造人，屬於「買賣」；長輩出資、晚輩當起造人，屬於「贈與」——這三種都不因建物未完工而免稅。
本文目錄
一、看懂法條：課稅與免稅的分界
二、獨特切角：60天怎麼算，以及三個常見陷阱
三、為什麼稅務機關看金流，不只看名字？
四、延伸研究：案例判斷與企業建廠的注意事項
五、名詞解釋
六、建商、地主與企業接下來做什麼
七、FAQ
八、一句話結論
詠騰工商觀點與免責聲明
一、看懂法條：課稅與免稅的分界
結論：未完工不是免稅理由；有對價或無償取得建物權利者要課稅，真正承接工程、自行出資完成者才免稅。
契稅條例相關規定
條文 | 內容 | 結果 |
|---|---|---|
第12條第2項 | 建築物建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照 | 應由使用執照所載起造人申報契稅 |
第14條第1項第4款 | 建築物建造完成前，變更起造人名義（但屬第12條第2項者不適用） | 免徵 |
第14條第1項第5款 | 興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工部分，因而變更起造人名義為受讓人，並以受讓人名義取得使用執照 | 免徵 |
第16條 | 第12條第2項情形，以主管建築機關核發使用執照之日起滿30日為申報起算日 | 申報期限計算基礎 |
主要契稅稅率
契別 | 稅率 | 常見情境 |
|---|---|---|
買賣 | 6% | 預售屋以買方為起造人 |
贈與 | 6% | 長輩出資、晚輩為起造人 |
占有 | 6% | — |
典權 | 4% | — |
交換 | 2% | 合建分屋，地主為起造人 |
分割 | 2% | — |
契價原則上以當地不動產評價委員會評定的標準價格（房屋評定標準價格）為準，不必然等於實際成交價；土地位於課徵土地增值稅區域者，土地部分不課契稅。
二、獨特切角：60天怎麼算，以及三個常見陷阱
核心判斷：起造人變更的契稅問題，最容易出錯的不是稅率，而是期限的計算方式，以及把合建、預售、家族或集團出資誤認為可以免稅。
1. 「60天」是怎麼算出來的
1. 第0天主管建築機關核發使用執照。
2. 第30天依第16條規定，「核發使用執照之日起滿30日」為申報起算日。
3. 第60天申報起算日後30日內須完成申報，因此實務上稱「使照核發日起60日內」。
4. 核定後稅務機關寄發繳款書，依繳款書所載期限繳納。
臺北市稅捐稽徵處、臺中市與屏東縣等地方稅務機關均說明，應於使用執照核發日起60日內申報。實際日期請以使用執照核發日與稅務機關認定為準。
2. 三個常見陷阱
陷阱 | 情境 | 契別 | 稅率 |
|---|---|---|---|
合建分屋 | 地主提供土地與建商合建，分回房屋以地主為起造人 | 交換 | 2% |
預售屋 | 向建商購買預售屋，以買方為起造人 | 買賣 | 6% |
家族或集團出資 | 長輩或母公司出資興建，以晚輩或子公司為起造人 | 贈與（或依實質判斷） | 6% |
地方稅務機關曾指出，過去有建商在預售屋確定買家、尚未核發建照或設立房屋稅籍前，就先把起造人變更為買方，試圖以「建造完成前變更起造人」規避契稅，稽徵機關對這類案件特別留意。
3. 起造人不同於承造人
角色 | 是誰 | 變更時的契稅影響 |
|---|---|---|
起造人 | 申請建造執照、推動建築計畫並取得使用執照的主體 | 可能涉及建物權利移轉，需判斷是否課稅 |
承造人 | 實際負責施工的營造業者 | 單純更換營造廠，通常不構成建物權利移轉 |
三、為什麼稅務機關看金流，不只看名字？
結論：契稅依交易實質課徵。即使起造人從未變更，只要名義人與實際出資人不同，仍可能被認定為贈與。
稅務機關會檢視的事項
檢視項目 | 為什麼重要 |
|---|---|
工程契約由誰簽訂 | 判斷誰是真正的發包與出資者 |
工程款由誰支付 | 名義起造人與付款人不同，可能涉及贈與 |
發票開給誰 | 佐證工程費用的負擔者 |
變更是否伴隨價金 | 有價金通常屬買賣 |
新起造人是否實際負擔剩餘工程 | 決定是否符合第14條第5款免稅 |
土地與建物權利如何約定 | 合建、交換等關係的判斷依據 |
屏東縣政府財稅局說明，興建中房屋工程讓與他人而變更起造人時，若受讓人出資繼續建造未完工部分，得免徵契稅；若實際出資人仍為原起造人，則須申報課徵契稅。
契稅與其他稅目
稅目 | 和起造人變更的關係 |
|---|---|
契稅 | 建物權利取得（買賣、交換、贈與等） |
贈與稅 | 家族無償出資建屋，可能同時涉及贈與稅申報，與贈與契稅是不同稅目 |
營業稅、營所稅 | 建商出售預售屋或工程讓與的收入 |
房地合一稅 | 未來出售時，取得日與成本的認定 |
四、延伸研究：案例判斷與企業建廠的注意事項
五個案例
案例 | 情況 | 判斷方向 |
|---|---|---|
出售接近完工的建物 | 甲蓋到八成，以價金轉讓給乙，乙變更為起造人並取得使照 | 屬買賣，乙應於使照核發後依限申報契稅 |
讓渡未完工工程 | 甲資金不足，乙接手並自行支付剩餘營造費用 | 文件與金流足以證明者，可能免徵；應主動向稅務機關提出 |
父母出資、子女為起造人 | 未辦理變更，但出資人與起造人不同 | 可能屬贈與，涉及贈與契稅與贈與稅 |
合建分屋 | 地主提供土地，分回房屋以地主為起造人 | 屬交換，稅率2% |
只更換營造廠 | 起造人不變，因履約問題更換承造人 | 通常不構成契稅原因；若同時移轉權利須另行判斷 |
企業自建廠房的特別提醒
2026年企業擴產熱絡，不少企業選擇在科學園區或工業區租地委建、自地自建。若有以下情況，應提前規劃：
● 集團內代墊工程款：母公司或關係企業支付工程款，卻以子公司為起造人，應以借款、增資或委建契約明確法律關係，避免被認定為贈與。
● 中途變更建廠主體：因集團重組，將興建中的廠房改由其他公司承接，需區分是工程讓與（由新公司出資完成）還是建物買賣。
● 與地主合建廠房：分回廠房以地主為起造人者，屬交換，應依限申報。
逾期與漏報的後果
情況 | 後果 |
|---|---|
逾期申報 | 每逾3日加徵應納稅額1%的怠報金，最高以應納稅額為限，且不超過1萬5千元 |
逾期繳納 | 依規定加徵滯納金，逾期過久可能移送強制執行 |
匿報或短報 | 除補繳稅額外，加處應納稅額1倍以上3倍以下罰鍰 |
滯納金計算方式依稅捐稽徵法及契稅條例相關規定，實際以稅務機關核定為準。
五、名詞解釋
名詞 | 白話說明 |
|---|---|
起造人 | 申請建造執照、取得使用執照的主體，通常也是建物原始所有權人。 |
承造人 | 實際施工的營造業者。 |
使用執照 | 建物完工並經主管建築機關核准使用的證明。 |
契稅 | 不動產因買賣、交換、贈與等取得所有權時課徵的稅。 |
交換契 | 以不動產互換取得權利，例如合建分屋，稅率2%。 |
怠報金 | 逾期申報時加徵的費用。 |
房屋評定標準價格 | 契稅的計算基礎，由當地不動產評價委員會評定。 |
六、建商、地主與企業接下來做什麼
步驟 | 內容 |
|---|---|
1. 確認變更原因 | 工程承攬調整、買賣、贈與、合建關係變動，或未完工工程讓渡 |
2. 拆分權利與價金 | 土地、已完成工程、未完成工程各自的權利與對價 |
3. 保存工程進度證據 | 變更時的施工照片、估驗單、付款紀錄 |
4. 釐清出資關係 | 避免無契約的第三人長期代付工程款 |
5. 啟動期限管理 | 使照核發當天就記下60日申報期限 |
6. 事前諮詢 | 準備主張免稅者，在交易前請稅務機關、地政士或會計師檢視契約 |
7. 一併評估其他稅目 | 營業稅、營所稅、房地合一稅、贈與稅 |
主張免稅應保留的文件
● 建造執照與起造人變更文件
● 未完工工程讓渡契約
● 變更前後的工程進度資料
● 新起造人與營造廠的承攬契約
● 工程估驗單、發票與收據
● 新起造人支付工程款的銀行紀錄
● 使用執照與竣工資料
● 土地使用權或所有權證明
三種情境推演
情境 | 做法 | 可能結果 |
|---|---|---|
事前規劃 | 契約與金流一致，依限申報或申請免稅 | 稅負明確，無罰則 |
事後補件 | 使照核發後才整理資料 | 可能錯過期限或因證據不足失去免稅 |
形式規避 | 以變更起造人掩飾買賣或贈與 | 補稅並處1至3倍罰鍰 |
以上為一般情境說明，非個案稅務意見。
七、FAQ
問題 | 回答 |
|---|---|
建物還沒完工，變更起造人就免稅嗎？ | 不是。因買賣、交換、贈與而變更者，取得使照後仍須申報；只有工程讓與、由受讓人出資完成未完工部分者才免徵。 |
申報期限是幾天？ | 使照核發日起滿30日為申報起算日，再加30日申報期，實務上稱60日內。 |
合建分屋要繳契稅嗎？ | 以地主為起造人分回房屋，屬交換，稅率2%，應依限申報。 |
預售屋以買方為起造人呢？ | 屬買賣，稅率6%，由使照所載起造人申報。 |
只換營造廠要報契稅嗎？ | 單純更換承造人通常不構成建物移轉，但若同時移轉權利須另行判斷。 |
父母出錢、子女當起造人會怎樣？ | 可能被認定為贈與，涉及贈與契稅與贈與稅。 |
契稅用成交價計算嗎？ | 原則上以房屋評定標準價格計算，土地部分不課契稅。 |
逾期申報罰多少？ | 每逾3日加徵1%怠報金，最高以應納稅額為限，且不超過1萬5千元；匿報短報另處1至3倍罰鍰。 |
八、一句話結論
中途變更起造人的契稅，不看「完工了沒」，看「有沒有買賣、交換、贈與」和「剩餘工程誰出錢」；合建、預售與家族集團出資都不能靠變更起造人免稅，使照核發後記得60天內申報。
詠騰工商觀點
對建商、地主與企業來說，起造人變更往往不只是行政程序，也可能涉及工程讓渡、土地合作、關係人交易與資金重整。
給建商與地主：合建契約簽訂時，就把土地、已完成工程、未完成工程與出資責任拆清楚，並讓契約內容與實際金流一致。
給自建廠房的企業：集團內代墊工程款、建廠主體變更，都應有明確的契約安排，避免完工後才發現稅務風險。
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免責聲明：本文依契稅條例、財政部稅務入口網、臺北市稅捐稽徵處、臺中市政府地方稅務局、屏東縣政府財稅局公開說明及相關函釋整理，內容僅供一般參考，不構成稅務或法律建議。個案是否屬買賣、交換、贈與或工程讓與，以及申報期限與滯納金計算，請以主管稽徵機關認定為準，並洽地政士、會計師或律師確認。