財政部已公告，2026年度（2027年5月申報）個人適用的750萬元維持不變。兩個最常見的誤解：第一，750萬元是「基本所得額」的扣除額，基本所得額包含國內的綜合所得淨額，不是海外所得750萬元以下就一定不用繳。第二，無法提出成本證明時，國稅局「得」按成交價12%核定所得——這是稽徵機關的推計方式，不是納稅人可以挑選的選項；國稅局若查得實際成本與售價，仍會依實際計算。反過來說，若海外房產其實沒賺錢甚至虧損，沒留文件反而會被以12%課稅。
本文目錄
一、看懂規定：100萬、750萬、20%、12%
二、獨特切角：12%是「懲罰沒證據的人」，不是節稅工具
三、正確的計算方式：基本稅額要和一般稅額比較
四、延伸研究：漏報罰則、自動補報與海外已納稅額扣抵
五、名詞解釋
六、海外房產持有人接下來做什麼
七、FAQ
八、一句話結論
詠騰觀點與免責聲明
一、看懂規定：100萬、750萬、20%、12%
結論：四個數字各有不同角色，不能混在一起看。
數字 | 代表什麼 | 常見誤解 |
|---|---|---|
100萬元 | 同一申報戶全年海外所得合計達100萬元，就要全數計入基本所得額；未達100萬元免計入 | 以為只計入超過100萬元的部分 |
750萬元 | 基本所得額可扣除的金額（2024～2026年度個人適用） | 以為是「海外所得免稅額」 |
20% | 基本稅額稅率 | 以為直接乘海外所得 |
12% | 無法提出成本及必要費用證明時，國稅局得按不動產成交價12%計算所得額 | 以為可以自行選擇用12%申報 |
750萬元的調整歷程
年度 | 個人基本所得額扣除金額 | 說明 |
|---|---|---|
2023年度以前 | 670萬元 | — |
2024年度 | 750萬元 | 依物價調整 |
2025年度 | 750萬元 | 未調整 |
2026年度 | 750萬元 | 消費者物價指數較113年度上漲4.13%，未達10%調整門檻，維持不變 |
海外所得包含什麼
海外所得是指非中華民國來源所得及香港、澳門來源所得，不論是否匯回國內都要申報，包括海外不動產買賣、收租、股票買賣、利息、薪資等。海外所得也不會出現在國稅局提供查詢的所得資料清單中，必須自行整理申報。
二、獨特切角：12%是「懲罰沒證據的人」，不是節稅工具
核心判斷：很多文章把「提供成本」和「按12%核定」並列成兩種算法，甚至讓人以為獲利高時不提供文件比較划算。實際上，12%是國稅局在納稅人提不出證明時使用的推計方式；它對真正賺錢的人未必有利，對沒賺錢或虧損的人更是明顯不利。
1. 什麼時候12%對你不利
以成交價3,000萬元的海外房產為例，比較不同實際獲利情況：
實際情況 | 有完整證明時的所得 | 無證明、按12%核定 | 差異 |
|---|---|---|---|
虧損200萬元 | 0元(損失可扣同年度海外財產交易所得) | 360萬元 | 多計360萬元所得 |
獲利100萬元 | 100萬元 | 360萬元 | 多計260萬元所得 |
獲利360萬元 | 360萬元 | 360萬元 | 相同 |
獲利800萬元 | 800萬元 | 國稅局若查得實際資料，仍依實際計算 | 不能靠不提供文件少報 |
12%只在「未能提出成本及必要費用證明文件」時適用；國稅局查得實際成本與費用者，依查得資料核定。
2. 國稅局的真實案例
北區國稅局公布案例：甲君2022年度申報海外所得200萬元，但漏報同年6月以1億1,000萬元出售紐西蘭房屋的所得。甲君稱年代久遠、未保留成本資料，國稅局按成交價12%計算所得，加計原申報的200萬元，扣除當年度670萬元後，按20%計算基本稅額，補稅並處罰。
計算步驟（示意） | 金額 |
|---|---|
房屋交易所得（1.1億×12%） | 1,320萬元 |
加原申報海外所得 | ＋200萬元 |
扣除當年度金額 | −670萬元 |
乘以20% | 約170萬元（未計入綜合所得淨額與一般稅額比較，僅示意量級） |
教訓：「年代久遠、資料沒留」是最常見的說法，但結果就是被按12%核定。海外房產持有越久，越該現在就把取得契約、付款紀錄整理好。
3. 海外財產交易損失怎麼用
海外財產交易有損失者，可以自同年度海外財產交易所得中扣除，扣除數額以該財產交易所得為限；損失與所得都必須以實際成交價格及原始取得成本計算，並經國稅局核實認定。沒有證明文件，就無法主張損失。
三、正確的計算方式：基本稅額要和一般稅額比較
結論：最低稅負制是「補差額」的制度，不是對海外所得另外課一次20%。
三步驟
步驟 | 計算 |
|---|---|
1. 基本所得額 | 綜合所得淨額＋海外所得（全年達100萬元者全數計入）＋特定保險給付等其他項目 |
2. 基本稅額 | （基本所得額－750萬元）×20% |
3. 比較 | 基本稅額 ＞ 一般所得稅額時，補繳差額；否則只繳一般所得稅額 |
海外已納稅額可依規定在限額內扣抵；實際計算以國稅局申報軟體與核定為準。
範例：同樣賣海外房產，結果可能不同
以下為簡化示例，假設海外房產交易所得800萬元，且無其他海外所得與特定保險給付：
項目 | A：國內所得較低 | B：國內所得較高 |
|---|---|---|
綜合所得淨額 | 100萬元 | 600萬元 |
一般所得稅額(假設) | 約8萬元 | 約147萬元 |
基本所得額 | 900萬元 | 1,400萬元 |
基本稅額 | (900−750)×20%＝30萬元 | (1,400−750)×20%＝130萬元 |
比較結果 | 基本稅額較高，補繳差額約22萬元 | 一般所得稅額較高，不需補繳 |
一般所得稅額為假設值，僅用於說明比較邏輯；實際稅額依當年度稅率級距、扣除額與海外已納稅額扣抵計算。
四、延伸研究：漏報罰則、自動補報與海外已納稅額扣抵
漏報的後果
情況 | 可能結果 |
|---|---|
已申報基本所得額，但漏報或短報 | 補稅，並依所得基本稅額條例第15條處以所漏稅額一定倍數以下罰鍰 |
未依規定計算及申報基本所得額 | 補稅，並依同條規定處罰，倍數上限較高 |
實務裁罰 | 依「稅務違章案件裁罰金額或倍數參考表」決定倍數，例如2026年一則行政法院判決中，國稅局依第15條第2項按補徵稅額處0.4倍罰鍰 |
罰鍰倍數上限與適用條文以法條及國稅局認定為準。過去部分網路文章提到「每日加徵1%怠報金」，並非最低稅負漏報的罰則，請勿混淆。
自動補報：在被查之前
在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定調查人員進行調查前，自動向管轄國稅局補報並補繳所漏稅款，可依稅捐稽徵法第48條之1規定，加計利息後免予處罰。國稅局每年會公告各年度綜合所得稅案件的調查基準日，基準日之後補報就可能無法免罰。
海外已納稅額扣抵
多數國家對不動產交易所得都會課稅。依財政部說明，海外已納稅額亦得申報扣抵，因此在海外已繳過稅的交易，實際需在台灣補繳的基本稅額可能大幅降低。扣抵須提出當地稅務機關的納稅證明，並受扣抵限額限制。
出售海外房產的其他提醒
● 收租也算：海外租金收入同屬海外所得，與出售所得合併計算是否達100萬元。
● 同一申報戶合併：夫妻與受扶養親屬的海外所得合併計算100萬元門檻。
● 資料自己留：海外所得不在國稅局提供查詢的資料範圍，買賣契約、付款與稅單都要自行保存。
五、名詞解釋
名詞 | 白話說明 |
|---|---|
最低稅負制 | 確保高所得者繳納最低程度稅負的制度，依所得基本稅額條例辦理。 |
基本所得額 | 綜合所得淨額加上海外所得、特定保險給付等項目的總和。 |
基本稅額 | （基本所得額－750萬元）×20%。 |
一般所得稅額 | 依綜合所得稅一般規定計算的稅額。 |
海外所得 | 非中華民國來源所得及香港、澳門來源所得。 |
推計核定 | 納稅人無法提出證明時，稽徵機關依規定比例核定所得的方式。 |
調查基準日 | 國稅局公告的日期，此後補報可能無法適用自動補報免罰。 |
六、海外房產持有人接下來做什麼
時機 | 該做的事 |
|---|---|
現在（持有中） | 整理取得契約、付款紀錄、稅費與修繕發票、匯款證明 |
出售前 | 試算基本所得額與一般稅額，確認是否需要補繳；了解當地稅負與扣抵文件 |
出售時 | 保存買賣契約、成交價證明、仲介與法律費用收據、當地納稅證明 |
隔年5月報稅 | 同一申報戶海外所得合計達100萬元者，全數申報基本所得額 |
發現漏報時 | 在調查基準日前自動補報補繳，加計利息免罰 |
三種情境推演
情境 | 做法 | 可能結果 |
|---|---|---|
文件齊全、如實申報 | 按實際所得計算，申報海外已納稅額扣抵 | 稅負最低、無罰則 |
文件不全、如實申報 | 可能被按12%核定所得 | 若實際獲利低於12%，稅負變高 |
漏報被查 | 補稅並處罰鍰 | 罰鍰依裁罰倍數參考表決定 |
以上為一般情境說明，非個案稅務意見。
七、FAQ
問題 | 回答 |
|---|---|
海外所得750萬元以下就不用繳稅嗎？ | 不一定。750萬元是基本所得額的扣除金額，基本所得額包含綜合所得淨額；還要和一般所得稅額比較。 |
海外所得未達100萬元要申報嗎？ | 同一申報戶全年海外所得未達100萬元，免計入基本所得額。 |
達100萬元是只算超過的部分嗎？ | 不是，達100萬元就要全數計入。 |
2026年度的750萬元有調整嗎？ | 沒有。財政部公告115年度個人適用金額維持750萬元。 |
沒有成本證明，可以自己選擇用12%嗎？ | 12%是國稅局在無法提出證明時的推計方式；國稅局查得實際資料者仍依實際核定。 |
海外房產虧損還要申報嗎？ | 應保留證明，損失可扣除同年度海外財產交易所得；沒有證明可能被按12%核定所得。 |
在海外已經繳過稅怎麼辦？ | 可依規定提出納稅證明申報扣抵，但有扣抵限額。 |
漏報了怎麼辦？ | 在調查基準日前自動補報補繳，加計利息可免罰。 |
八、一句話結論
出售海外房產，750萬元不是海外所得免稅額、12%也不是節稅選項；把文件留好、如實申報並扣抵海外已納稅額，才是稅負最低、風險最小的做法。
詠騰觀點
越來越多客戶同時持有台灣與海外的不動產。我們常提醒：海外房產的稅務，從買進那天就開始了。
給持有海外房產的客戶：把購置契約、付款證明與歷年費用憑證整理成一份檔案，出售時才能以實際所得申報，避免被按12%核定。
給準備把海外資金調回台灣置產的客戶：出售海外房產與在台灣購屋，最好一起規劃時程與資金證明，台灣購屋時的資金來源說明也會更清楚。
詠騰團隊可協助台灣端的不動產買賣與資金規劃，海外稅務細節則建議同步諮詢熟悉跨境稅務的會計師。
免責聲明：本文依所得基本稅額條例、財政部稅務入口網、財政部北區國稅局公開說明、財政部115年度相關金額公告，以及公開判決與報導整理，內容僅供一般參考，不構成稅務或法律建議。範例中的一般所得稅額為假設值；罰鍰倍數、海外已納稅額扣抵限額與匯率換算方式，以法令及國稅局核定為準。跨境稅務請洽專業會計師。