2026信託財產會被查封嗎？房屋稅、地價稅欠繳的強制執行規則一次看

台中市稅務局2026年7月、高雄市稅捐處2026年9月先後提醒：信託期間的房屋稅與地價稅，納稅義務人是受託人；若未繳納，屬於「因處理信託事務所生之權利」，信託財產本身可能被強制執行，受託人自己的財產也可能被追繳。更完整的判斷方式：能不能動到信託房子，不是看「有沒有信託」，而是看這筆債務是什麼時候產生、跟這個財產有沒有關係。信託前就存在的抵押權或欠稅、信託期間產生的稅捐與修繕費，都可能及於信託財產；反過來，信託成立後才發生、與信託無關的委託人或受託人個人債務，原則上碰不到信託財產。

本文目錄

一、看懂信託法第12條：原則與三個例外
二、獨特切角：用「債務發生時間」判斷能不能執行
三、為什麼房屋稅、地價稅可以執行信託財產？
四、延伸研究：受託人的雙重風險與買賣信託房地的注意事項
五、名詞解釋
六、設立信託與擔任受託人的檢查清單
七、FAQ
八、一句話結論
詠騰觀點與免責聲明

一、看懂信託法第12條：原則與三個例外

結論：原則不得執行，是為了讓信託財產與委託人、受託人、受益人的個人財產分開；例外則是為了保護既有權利與交易安全。

規定	內容
原則	對信託財產不得強制執行
例外一	基於信託前存在於該財產之權利（例如信託前設定的抵押權）
例外二	因處理信託事務所生之權利（例如信託期間的房屋稅、地價稅、必要修繕費）
例外三	其他法律另有規定者
救濟	違反規定的強制執行，委託人、受益人或受託人可提起異議之訴

二、獨特切角：用「債務發生時間」判斷能不能執行

核心判斷：與其背誦三個例外，不如把債務放在時間軸上看：信託前就綁在財產上的、信託期間因這個財產產生的，都可能執行信託財產；信託後才發生、與這個財產無關的個人債務，原則上不行。

債務類型	發生時間	能否執行信託財產	依據
信託前已設定的抵押權	信託前	可能	信託前存在於該財產之權利，屬物權效力
信託前已存在的該財產欠稅	信託前	可能	信託前存在於該財產之權利
信託期間的房屋稅、地價稅	信託期間	可能	因處理信託事務所生之權利
信託期間的必要修繕費	信託期間	可能	因處理信託事務所生之權利
委託人在信託後才發生的個人債務	信託後	原則上不行	無例外適用，亦無詐害債權問題
受託人的個人借款、信用卡	任何時間	原則上不行	信託財產獨立於受託人財產

依退輔會法律問答等公開說明：債權若是在信託後才成立，委託人的債權人不能對信託財產強制執行，也不能主張撤銷信託。若債權在信託前已存在、信託行為有害於債權，則另依信託法相關規定判斷。

「信託防查封」的常見誤解

有些人想在欠債後把房子信託出去，以為就能避開執行。但若債務在信託前就已存在，或債務本身就綁在這個財產上（抵押、稅捐），信託不會讓它消失；信託適合的是資產管理與傳承，不是事後脫產。

三、為什麼房屋稅、地價稅可以執行信託財產？

結論：信託期間，受託人是納稅義務人；這些稅捐是管理該財產必然產生的負擔，屬「因處理信託事務所生之權利」。

稅務機關的說明

● 台中市稅務局（2026年7月）：信託期間房屋稅與地價稅的納稅人是受託人；未依限繳納，信託財產可能遭強制執行，受託人自己的財產也可能被追繳。
● 高雄市稅捐處（2026年9月）：發現有民眾誤以為把房地信託給親戚當受託人，欠稅就不會被拍賣；稅捐處說明，「因處理信託事務所生之權利」包括修繕費與信託財產所生的地價稅、房屋稅。

修繕費和稅捐不一樣

問題	判斷
房屋稅、地價稅欠繳	稅捐機關可依法移送執行
必要修繕費欠繳	修繕廠商等債權人可能依法主張，並非由稅捐機關查封
受託人單純管理疏失	不代表信託財產當然可被查封
受益人與受託人爭議	依信託契約與法律處理，不等於可直接執行

稅單什麼時候會來

稅目	納稅義務基準日	開徵
房屋稅	每年2月末日	5月
地價稅	每年8月31日	11月

信託期間稅單寄給受託人。受託人若年長、居住海外或地址變更，更容易漏收稅單。

四、延伸研究：受託人的雙重風險與買賣信託房地的注意事項

受託人的兩層風險

層次	風險
第一層：信託財產	欠稅屬處理信託事務所生之權利，信託房地可能被執行
第二層：受託人自有財產	受託人是納稅義務人，依行政執行法，欠稅也可就受託人自己的財產執行
第三層：受託人責任	未盡善良管理人注意義務，可能對委託人或受益人負損害賠償責任

家族信託的常見情境

長輩把房地信託給子女、親戚擔任受託人，是常見的安排。但受託人往往不熟悉稅務流程，信託成立後沒人負責繳稅，最容易出問題。建議在契約中寫明稅款資金來源、繳納負責人與提醒機制。

買賣信託中的房地要注意什麼

● 查謄本：登記簿會註記信託，並可調閱信託專簿了解信託內容與處分權限。
● 確認處分權：受託人是否依信託契約有權出售，是否需受益人或委託人同意。
● 查欠稅與抵押：信託前的抵押權與信託期間的欠稅都可能及於該財產，交易前應確認並安排清償。
● 稅費分攤：房屋稅與地價稅依基準日決定納稅義務人，契約應約定分攤方式。

五、名詞解釋

名詞	白話說明
委託人	把財產交付信託的人。
受託人	依信託契約管理信託財產的人，信託期間為房屋稅、地價稅納稅義務人。
受益人	享有信託利益的人。
信託財產獨立性	信託財產與委託人、受託人、受益人的個人財產分開。
處理信託事務所生之權利	因管理信託財產而產生的債權，例如稅捐、修繕費。
信託專簿	地政機關保存的信託契約相關資料，可申請閱覽。
異議之訴	對不當強制執行提起的訴訟救濟。

六、設立信託與擔任受託人的檢查清單

角色	要做的事
委託人	信託前確認財產上的抵押與欠稅；契約寫明稅款、管理費、修繕費由誰支付、資金從哪來
受託人	確認稅單寄送地址；建立2月、8月基準日與5月、11月繳稅提醒；保留管理資金
受益人	定期確認稅款與管理狀況，發現欠稅及早處理
受託人無法續任時	依契約與法律辦理受託人變更或信託終止，不要放著不處理

三種情境推演

情境	做法	可能結果
規劃完整	契約明定稅款與管理機制，受託人按時繳稅	信託財產獨立性完整發揮
管理斷鏈	受託人漏繳稅款	加徵滯納金，嚴重時信託財產與受託人財產都可能被執行
事後脫產	欠債後才信託	信託前已存在的權利仍可執行，並可能涉及撤銷信託問題

以上為一般情境說明，非個案法律意見。

七、FAQ

問題	回答
房子信託後就不能被查封嗎？	不是，信託法第12條設有三個例外，房屋稅、地價稅欠繳即屬其中之一。
信託期間誰要繳房屋稅、地價稅？	受託人是納稅義務人。
受託人沒繳稅，會影響受託人自己嗎？	會，受託人自有財產也可能被強制執行。
受託人的個人債務能查封信託房子嗎？	原則上不行，信託財產獨立於受託人財產。
委託人欠債後才信託，可以避開執行嗎？	不一定，信託前已存在的權利仍可能執行，信託行為也可能被撤銷。
信託前設定的抵押權還有效嗎？	有效，屬信託前存在於該財產之權利。
欠修繕費會被稅務機關查封嗎？	不是稅務機關，而是修繕債權人可能依法主張權利。
可以買信託中的房子嗎？	可以，但應查信託專簿、確認處分權、欠稅與抵押。

八、一句話結論

信託財產原則上不得強制執行，但信託前就綁在財產上的權利、信託期間的房屋稅與地價稅，都可能動到信託房地；信託是管理與傳承的工具，不是事後脫產的防火牆。

詠騰觀點

從不動產實務看，信託房產最怕的不是信託失效，而是管理斷鏈：稅款沒人繳、受託人無法續任、契約沒寫清楚資金來源。

給規劃信託的家庭：信託成立時就寫清楚「誰繳稅、錢從哪來、誰管理、受託人無法續任時怎麼辦」。

給買方：購買信託中的房地，交易前請查信託專簿、確認處分權限，並確認欠稅與抵押已處理。

詠騰團隊可協助信託房地的買賣與產權查核，並與地政士、律師合作確認交易安全。

免責聲明：本文依信託法、台中市政府地方稅務局、高雄市稅捐稽徵處、彰化縣地方稅務局、法務部行政執行署及退輔會公開說明整理，內容僅供一般參考，不構成法律或稅務建議。個案是否屬信託法第12條例外、信託行為是否可撤銷，以及執行程序，請依實際信託契約與債權性質，諮詢律師、地政士或會計師。