兩家公司都是長榮間接持股100%的子公司，以議價、參考市價決定。這不是買樓，而是取得一段期間的使用權。多數報導沒發現的是：長榮在2023年10月12日就曾公告過幾乎一模一樣的交易——同一棟行政大樓、同樣477.54平方公尺、同樣由CCT提供給Unigreen Marine，當時金額為7萬1,791.23美元。三年後再公告一次，金額只多了約188美元、增幅約0.26%。這比較像是同一間辦公室的「續約」，而不是新增據點。把它和長榮今年在巴拿馬的另外兩筆公告放在一起看，才能看懂長榮在科隆的集團內不動產網路。
本文目錄
一、看懂這筆交易
二、獨特切角：三年前的同一筆交易，金額只差0.26%
三、長榮在巴拿馬的集團內不動產網路
四、延伸研究：CCT與科隆物流園區
五、名詞解釋
六、投資人接下來看什麼
七、FAQ
八、一句話結論
詠騰工商觀點與免責聲明
一、看懂這筆交易
結論：這是集團內兩家100%子公司之間的辦公室使用權安排，金額小、性質單純。
項目 | 內容 |
|---|---|
公告公司 | 長榮(2603)，代子公司Unigreen Marine, S.A. |
標的 | Administration Building of Colon Container Terminal S.A., Coco Solo North, Province of Colon, Panama |
面積 | 477.54平方公尺，約144.46坪 |
使用權資產 | USD 71,979.10（約新台幣229萬元，以1美元約31.8元粗估） |
交易相對人 | Colon Container Terminal, S.A.（與Unigreen Marine皆為長榮間接持股100%子公司） |
決定方式 | 議價，參考市價，由Unigreen Marine董事會決策 |
付款條件 | 依合約規定（租期未於摘要揭露） |
董事會日期 | 2026年10月2日 |
使用權資產不是買價
使用權資產是承租人依會計準則，把未來租金折現後列在資產負債表上的金額。7.2萬美元代表的是一段租期內的租金現值，不是這144坪辦公室的市價；用總額除以坪數得出的「每坪1.59萬元」，也不能當成巴拿馬辦公室的房價。
二、獨特切角：三年前的同一筆交易，金額只差0.26%
核心判斷：把2023年與2026年的兩份公告並排，標的、面積、雙方完全相同，只差幾百美元。這筆交易最合理的解讀是辦公室使用權到期後的續約，代表Unigreen Marine在CCT的辦公需求穩定，而不是長榮新增海外據點或擴大投資。
兩次公告對照
項目 | 2023年10月12日公告 | 2026年10月2日公告 |
|---|---|---|
標的 | CCT行政大樓（Coco Solo North, Colon, Panama） | |
面積 | 477.54平方公尺，約144.46坪 | |
承租方／提供方 | Unigreen Marine S.A.／Colon Container Terminal S.A. | |
使用權資產 | USD 71,791.23 | USD 71,979.10 |
差額 | 約＋188美元，增幅約0.26%（本文換算） | |
若以三年期推估（僅供理解量級）
兩次公告相隔三年，若推估為三年期使用權：
指標 | 推估 |
|---|---|
每月（未折現） | 約2,000美元 |
每坪每月 | 約13.8美元，約新台幣440元 |
租期與實際租金未於公告摘要揭露；使用權資產為折現值，實際名目租金會略高。此推估僅說明量級，不代表巴拿馬辦公室行情。
為什麼價格幾乎沒變
● 集團內交易：雙方都是長榮100%子公司，租金高低只影響集團內部的損益分配。
● 參考市價：公告說明價格參考市價，三年間金額穩定，可能反映當地碼頭辦公空間行情平穩。
● 需求穩定：同一面積續用，代表Unigreen Marine在碼頭的辦公需求沒有明顯擴張或縮減。
三、長榮在巴拿馬的集團內不動產網路
結論：把2026年的三筆巴拿馬公告串起來，可以看到長榮集團內部「有人當房東、有人當房客」的不動產安排。
1. 2024/2/23Unigreen Marine以約355萬美元購入巴拿馬市一處不動產（依2026年2月公告揭露）。
2. 2026/2/26Evergreen Marine (Latin America)向Unigreen Marine取得巴拿馬市該不動產1,141.99平方公尺的使用權，使用權資產約124.8萬美元。
3. 2026/8/13CCT以1,800萬美元向非關係人Fundacion Delsur Atlantic Holding取得Colon Logistics Park, S.A. 40%股權。
4. 2026/10/2Unigreen Marine向CCT續用科隆碼頭行政大樓辦公室使用權。
誰是房東、誰是房客
標的 | 房東（提供方） | 房客（使用方） |
|---|---|---|
科隆CCT行政大樓辦公室 | Colon Container Terminal | Unigreen Marine |
巴拿馬市辦公不動產 | Unigreen Marine | Evergreen Marine (Latin America) |
Unigreen Marine在科隆是房客、在巴拿馬市卻是房東。這和本站先前分析的統一超子公司向統一企業子公司南聯承租高雄大寮倉庫、中信銀向台灣人壽承租台中辦公室一樣，是大型集團常見的「集團內持有、子公司使用」模式：資產集中在特定公司，營運單位依需求承租。
四、延伸研究：CCT與科隆物流園區
長榮對CCT的持股演進
時間 | 交易 |
|---|---|
2017/12 | Evergreen Marine (Hong Kong)取得CCT股權，約1,560萬美元 |
2022/11 | Evergreen Marine (Asia)向關係人Ally Holding取得CCT 51%股權，約1.37億美元，價格參考獨立專家鑑價報告 |
目前 | CCT為長榮間接持股100%之子公司（依2026年10月公告） |
科隆物流園區持股更新
部分資料提到CCT持有Colon Logistics Park 60%股權；但CCT已於2026年8月13日再以1,800萬美元取得另外40%，公告目的為「營運規劃」。若無其他股東變動，CCT對物流園區的持股可望提高至100%（以長榮後續財報揭露為準）。這代表長榮在科隆正從「碼頭」延伸到「碼頭＋物流倉儲」。
為什麼巴拿馬對長榮重要
● CCT位於巴拿馬運河大西洋側的科隆省，是長榮美洲航線的重要轉運節點。
● 航運代理公司的辦公室設在碼頭行政大樓，便於船舶靠泊、貨櫃轉運與文件作業的協調。
● 擁有港口與物流園區，讓長榮在航線調整時有較高的營運掌控度。
五、名詞解釋
名詞 | 白話說明 |
|---|---|
使用權資產 | 承租人依租約取得的使用權，以租金折現值列為資產。 |
關係人交易 | 與集團內或有控制關係的對象交易，須依規定公告。 |
間接持股100% | 透過其他子公司持有全部股權。 |
航運代理 | 替航商處理船舶靠泊、文件、通關與客戶服務的業務。 |
轉運 | 貨櫃在港口換船後運往下一個目的地。 |
TEU | 20呎標準貨櫃單位，用來計算貨櫃量。 |
六、投資人接下來看什麼
觀察指標 | 為什麼重要 |
|---|---|
CCT貨櫃吞吐量 | 碼頭獲利的核心 |
巴拿馬運河通行條件 | 影響美洲航線船舶調度 |
Colon Logistics Park發展 | 取得全部股權後的倉儲業務擴展 |
長榮美洲航線布局 | CCT轉運量的來源 |
集團內使用權交易 | 反映海外據點的配置變化 |
三種情境推演
情境 | 前提 | 科隆布局 |
|---|---|---|
樂觀 | 美洲航線貨量成長、運河通行穩定 | 碼頭與物流園區同步擴張 |
基準 | 貨量平穩 | 辦公與碼頭維持現有規模，物流園區逐步發展 |
保守 | 運河限制或航線調整 | 轉運量波動，擴張放緩 |
以上為本文依公開資訊所做推演，非公司財測或投資建議。
七、FAQ
問題 | 回答 |
|---|---|
長榮買下巴拿馬144坪辦公室嗎？ | 沒有，這是不動產使用權資產，不是取得土地或建物所有權。 |
花了多少錢？ | 使用權資產USD 71,979.10，約新台幣229萬元。 |
這是新增據點嗎？ | 不像。2023年10月已公告同一辦公室、同面積、同雙方的使用權，本次較像續約。 |
金額和上次差多少？ | 2023年為USD 71,791.23，本次多約188美元，增幅約0.26%。 |
交易雙方是什麼關係？ | Unigreen Marine與CCT皆為長榮間接持股100%的子公司。 |
每坪1.59萬元是巴拿馬辦公室價格嗎？ | 不是，使用權資產是租金折現值，不能換算成房價。 |
長榮在科隆還有什麼布局？ | 除CCT碼頭外，CCT於2026年8月再取得科隆物流園區40%股權。 |
這筆交易對長榮影響大嗎？ | 金額很小，主要意義在於反映集團內海外據點的空間安排。 |
八、一句話結論
長榮這筆229萬元的巴拿馬使用權，是三年前同一間碼頭辦公室的續約，金額幾乎沒變；真正值得看的，是長榮在科隆從碼頭延伸到物流園區、集團內公司互為房東房客的海外布局。
詠騰工商觀點
這筆交易提醒讀者：看不動產使用權公告，最好先查同一標的有沒有前次公告。同樣的地址、面積與雙方，往往代表續約，而不是新投資。
給企業：集團內持有不動產、再由營運子公司承租，可以讓資產與營運分開管理，也便於依需求調整據點。這種做法在台灣的大型集團同樣常見。
給工商不動產屋主：企業租約到期續約時，若需求穩定、價格貼近市場，續租往往比搬遷更有效率。提供穩定、合理的租約條件，是留住企業租戶的關鍵。
免責聲明：本文依公開資訊觀測站長榮2017年12月、2022年11月、2023年10月、2026年2月、8月、10月重大訊息之公開轉載（MoneyDJ、Yahoo股市、鉅亨網等）整理，內容僅供參考，不構成任何投資建議。新台幣換算為概略估計；「續約」為本文依前後公告比對之推論，租期與實際租金未於公告摘要揭露；物流園區持股以長榮財報揭露為準。