依所得稅法施行細則，「他人」是指本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人；公司是法人，屬於「他人」，至於實際上有沒有收租金，「則非所問」。多數報導沒算出來的是：因為公司實際上沒有付租金，公司端也不能把這筆設算的租金列為費用。結果是：屋主個人被課稅，公司卻沒有任何租金費用可以減少營所稅。和「依市價收租」相比，「免費借給自己公司」反而是兩邊都吃虧的安排。對桃園、新北不少個人持有廠房、店面、辦公室再給自家公司使用的企業主來說，這是值得重新檢視的問題。
本文目錄
一、看懂法條與兩則國稅局新聞稿
二、獨特切角：免費借 vs 依市價收租，哪個比較省？
三、設算租金怎麼算？43%必要費用與核實列舉
四、延伸研究：房屋稅、地價稅的連動影響
五、名詞解釋
六、企業主接下來該怎麼做
七、FAQ
八、一句話結論
詠騰工商觀點與免責聲明
一、看懂法條與兩則國稅局新聞稿
結論：只要是借給「他人」且「供營業或執行業務使用」，不論有沒有收錢，都可能被設算租金。
法律依據
規定 | 內容 |
|---|---|
所得稅法第14條第1項第5類第4款 | 個人將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況計算租賃收入 |
所得稅法施行細則第16條第2項 | 「他人」指本人、配偶及直系親屬以外之個人或法人 |
兩則新聞稿重點
日期 | 國稅局 | 重點 |
|---|---|---|
2026/9/14 | 臺北國稅局 | 甲君以名下房屋無償供自己擔任負責人的A公司設籍營業，主張房屋是自己的、公司也未列報租金支出，申請復查被駁回；國稅局認定A公司是法人，屬「他人」，有無收取租金「則非所問」 |
2026/9/30 | 北區國稅局 | 即使未收取任何租金，因公司屬「他人」且供營業使用，仍應參照當地一般租金情況計算租賃收入；並說明案例中依一般租金設算租賃收入12萬元，扣除43%必要費用後，租賃所得68,400元 |
北區國稅局轄區包括新北市、桃園市、新竹市、新竹縣、基隆市、宜蘭縣、花蓮縣、金門縣、連江縣。
哪些情況要設算
使用者 | 用途 | 是否可能設算租金 |
|---|---|---|
本人、配偶、直系親屬 | 非營業使用 | 原則上不屬「他人」，不設算 |
其他個人（含兄弟姊妹） | 營業或執行業務使用 | 可能設算 |
公司等法人 | 營業使用 | 可能設算 |
自己擔任負責人的公司 | 設籍、營業使用 | 仍可能設算 |
二、獨特切角：免費借 vs 依市價收租，哪個比較省？
核心判斷：很多企業主選擇「不收租」，是因為覺得少一筆交易就少一筆稅。但實際上，屋主端照樣可能被設算課稅，公司端卻少了一筆可扣除的租金費用。在公司有獲利的情況下，「依市價收租」往往比「免費借」更有利。
試算：當地一般租金每年12萬元（每月1萬元）
假設屋主綜所稅邊際稅率20%、公司有獲利且營所稅率20%，屋主採43%必要費用：
項目 | 免費借給公司 | 依市價收租 |
|---|---|---|
屋主租賃所得 | 設算12萬×57%＝68,400元 | 12萬×57%＝68,400元 |
屋主綜所稅（邊際20%） | 約13,680元 | 約13,680元 |
公司租金費用 | 0元（不得列報） | 12萬元 |
公司營所稅節省（20%） | 0元 | 約24,000元 |
整體稅負差異 | 依市價收租約少繳24,000元 | |
假設性試算，未計二代健保補充保費、扣繳與營業稅等因素；實際稅負依個人所得級距、公司獲利與個案條件而定。
收租時還要注意的
● 扣繳：公司支付個人租金，依規定需辦理扣繳；每次給付金額較低時可能適用免扣繳門檻，請依各類所得扣繳規定確認。
● 二代健保補充保費：單次給付達一定金額以上時，須扣取補充保費。
● 租約與金流：應簽訂書面租約、實際支付租金，並以當地一般租金水準訂價，避免被認為不合常規。
● 公司虧損時：若公司本身無獲利，租金費用的節稅效果有限，需另行評估。
三、設算租金怎麼算？43%必要費用與核實列舉
結論：被設算的是「租賃收入」，課稅的是扣除必要費用後的「租賃所得」。
設算租賃收入 | 43%必要費用 | 租賃所得 |
|---|---|---|
120,000元 | 51,600元 | 68,400元 |
240,000元 | 103,200元 | 136,800元 |
360,000元 | 154,800元 | 205,200元 |
600,000元 | 258,000元 | 342,000元 |
核實列舉可扣除的項目
若實際費用高於43%，可提出證明核實列舉，例如房屋折舊、修理費、房屋稅、地價稅、財產保險費、購屋出租的貸款利息等。43%只適用房屋；出租土地不能適用43%，僅能扣除當年度地價稅。
「當地一般租金」怎麼決定
國稅局依財政部公布的各地一般租金標準，以及房屋位置、面積與用途核算。廠房、店面、辦公室的一般租金差異很大，企業主可先了解周邊行情，評估被設算的可能金額。
四、延伸研究：房屋稅、地價稅的連動影響
重點：房屋供公司營業使用，影響的不只是所得稅。
稅目 | 可能的影響 |
|---|---|
綜合所得稅 | 設算租賃收入，併入屋主所得 |
房屋稅 | 實際供營業使用者，可能改按非住家營業用稅率課徵，高於住家用 |
地價稅 | 供營業使用或出租者，不符合自用住宅用地2‰條件，按一般用地稅率 |
營所稅 | 公司未實際支付租金，不得列報租金費用 |
房屋稅、地價稅依實際使用情形由地方稅務機關核定；僅辦理公司登記而未實際營業者的認定，以稅務機關查核為準。
最常被忽略的四種情況
● 老闆自己的房子給公司當辦公室：最典型，也是兩則新聞稿的案例類型。
● 老闆個人持有廠房，公司免費進駐：桃園、新北工業區常見，廠房一般租金較高，設算金額也較大。
● 住家地址登記為公司營業地址：是否構成營業使用，依實際情況認定。
● 借給兄弟姊妹開店：兄弟姊妹不屬於本人、配偶或直系親屬，供營業使用仍可能設算。
五、名詞解釋
名詞 | 白話說明 |
|---|---|
設算租賃收入 | 沒有實際收租時，國稅局依當地一般租金推算的租金收入。 |
租賃所得 | 租賃收入扣除必要費用後的金額，併入綜合所得課稅。 |
43%必要費用 | 房屋租賃收入無法核實列舉費用時，可扣除的標準費用率。 |
他人 | 本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人，公司屬於法人。 |
當地一般租金 | 財政部依各地行情公布的租金標準，作為設算依據。 |
扣繳 | 公司付租金給個人時，先代扣部分所得稅。 |
六、企業主接下來該怎麼做
步驟 | 內容 |
|---|---|
1. 盤點 | 名下有哪些房屋、廠房、店面供公司或他人營業使用 |
2. 了解行情 | 查詢當地一般租金標準與周邊實際租金 |
3. 試算比較 | 比較「免費借」與「依市價收租」的整體稅負 |
4. 簽約付款 | 若改為收租，簽訂書面租約、實際付款，並處理扣繳與補充保費 |
5. 補報 | 過去年度未申報者，在未經檢舉、調查前自動補報補繳，依規定加計利息可免罰 |
6. 諮詢 | 涉及房屋稅、地價稅與公司帳務者，與會計師一起規劃 |
三種情境推演
情境 | 做法 | 可能結果 |
|---|---|---|
維持免費借 | 不申報 | 被查到時補稅，公司仍不得列報租金 |
免費借但如實申報 | 自行依一般租金申報 | 無罰則，但公司端無費用可扣 |
改為依市價收租 | 簽約、付款、扣繳 | 屋主課稅，公司可列報費用，整體通常較有利 |
以上為一般情境說明，非個案稅務意見。
七、FAQ
問題 | 回答 |
|---|---|
房子免費給自己公司用，真的要繳稅嗎？ | 可能。公司是法人，屬「他人」，供營業使用即可能設算租賃收入。 |
我是公司負責人也一樣嗎？ | 一樣，國稅局明確表示負責人身分不影響認定。 |
沒收租金，國稅局怎麼算？ | 參照當地一般租金設算租賃收入，再扣除必要費用。 |
北區國稅局案例課多少？ | 設算租賃收入12萬元，扣除43%後租賃所得68,400元併入綜所稅。 |
公司可以把設算租金列為費用嗎？ | 不行，公司實際上沒有支付租金。 |
借給爸媽或子女住要設算嗎？ | 直系親屬無償且非營業使用，原則上不設算。 |
借給兄弟姊妹開店呢？ | 兄弟姊妹屬「他人」，供營業使用可能設算。 |
改成收租比較好嗎？ | 公司有獲利時，依市價收租通常整體較有利，但需處理扣繳、補充保費與租約。 |
八、一句話結論
房子免費給自己公司用，國稅局照樣可能設算租金課屋主的稅，公司卻不能列報任何租金費用；與其「免費借」，不如依市價簽約收租，讓兩邊的帳都清楚。
詠騰工商觀點
在桃園、新北，老闆個人持有廠房、店面或辦公室，再讓自家公司使用的情況非常普遍。這次國稅局的提醒，正好是重新檢視資產安排的時機。
給企業主：先了解自己物件的當地一般租金與實際市場租金，再和會計師一起比較「免費借」與「依市價收租」的差異。
給考慮出售或重新配置廠房的企業主：個人持有、公司持有或售後回租，各有不同的稅務與財務效果。詠騰工商團隊可協助評估物件的租金行情與市場價值，作為規劃的依據。
免責聲明：本文依所得稅法及施行細則、財政部臺北國稅局2026年9月14日與北區國稅局2026年9月30日新聞稿，以及會計師事務所公開說明整理，內容僅供一般參考，不構成稅務建議。稅負比較為假設性試算；扣繳、二代健保補充保費、房屋稅與地價稅之適用，以主管機關規定與個案核定為準。請洽會計師依實際情況規劃。