林口工一標租收件至10/20：放寬產業、降租20%、空間更彈性

新北國際AI+智慧園區（原林口工一市地重劃區）總面積約107.91公頃，可建築的產業專用區約67.17公頃，已有ASML（艾司摩爾）等企業進駐。2026年市府持續釋出土地：4月公告標售16筆、約9,081坪第三種產業專用區土地，每坪約42.6萬至50.2萬元，5月26日開標；7月再推出標租案，釋出5筆、約3.04公頃第三之二種產業專用區土地，並祭出放寬進駐產業、每月基礎租金調降20%、提升建築空間使用彈性三大措施，收件至10月20日下午5點。多數報導沒有放在一起看的是：2024年首次開標時，31筆釋出、當天標脫25筆，平均溢價率約17.95%；但依地政局網頁統計，至今累計辦理4次抵費地標售、共標脫26筆——首標之後，後續標脫相當有限。標售底價區間兩年來大致維持在每坪42.6萬至50.2萬元；這次標租的5筆土地，2025年夏天也曾公告招商。市府這次降租20%，理由寫明是「全球經貿環境變化、營建成本攀升及企業投資模式轉變」。這不是園區失敗，而是從「賣地熱」進入「招商要讓利」的階段。

本文目錄

一、看懂園區規模與2026年土地釋出
二、獨特切角：首標熱、後續冷，市府為什麼要讓利？
三、ASML與產業聚落：成形了嗎？
四、延伸研究：周邊房市、交通與其他新北產業用地
五、名詞解釋
六、2026～2030年要觀察什麼
七、FAQ
八、一句話結論
詠騰工商觀點與免責聲明

一、看懂園區規模與2026年土地釋出

結論：市府分回的抵費地正以標售、標租兩條路並行處分。

園區基本資料

項目	內容
總面積	約107.91公頃
可建築土地	第三之一、第三之二種產業專用區，合計約67.17公頃
市府分回	約50.07公頃（含9.91公頃抵費地、40.16公頃公設用地）
公共設施	約22%公園綠地、13公里共同管道、滯洪池
代表企業	ASML（艾司摩爾）、台聚等
投資優惠	符合新市鎮開發條例等條件者，可申請最高15%投資抵減及相關稅捐優惠

15%投資抵減等優惠須符合產業、基地與審查條件，並非進駐即自動適用。

2026年兩批土地

項目	4月標售	7月標租
主辦	地政局	經發局
筆數	16筆	5筆（三個區域）
面積	約9,081坪	約3.04公頃（約9,200坪）
分區	第三種產業專用區	第三之二種產業專用區
價格	每坪約42.6萬～50.2萬元	每月基礎租金調降20%
時程	5月26日開標	收件至10月20日下午5點
其他	—	放寬進駐產業（除公務機關、觀光旅遊、宗教設施外，符合分區管制者皆可）；提升建築空間使用彈性

二、獨特切角：首標熱、後續冷，市府為什麼要讓利？

核心判斷：把歷次標售、標租的結果與條件排在一起，可以看到園區的土地處分節奏：首波熱烈、後續放緩、招商條件逐步放寬。這反映的是企業投資模式的改變，而不只是價格問題。

1. 土地處分時間軸

1. 2024年7月首次開標釋出31筆，當天標脫25筆、總價約53.5億元，平均溢價率約17.95%；6筆流標。
2. 2025年1月公告標售7筆、約2,155坪，每坪約42.57萬～46.53萬元。
3. 2025年夏標租案公告5筆抵費地、超過3萬平方公尺，招商至8月12日。
4. 2025年12月標售9筆、約3,644坪，每坪約42.6萬～50.2萬元。
5. 2026年5月26日標售16筆、約9,081坪開標，每坪約42.6萬～50.2萬元。
6. 2026年7月標租5筆約3.04公頃，降租20%、放寬產業，收件至10月20日。

依新北市地政局網頁，累計辦理4次抵費地標售、共標脫26筆（是否含2026年5月開標結果，請以地政局最新公告為準）。

2. 市府自己說的原因

經發局說明，這次調整招商條件是參考市場需求與企業意見，並綜合考量：

● 全球經貿環境變化
● 營建成本攀升
● 企業投資模式轉變

這和本站觀察到的2026年市場一致：企業偏好可立即使用的現成廠房，對「買地自建」較保守；營建成本高、建廠時間長，讓素地吸引力下降。七股科工區同時推標售與標租、標租年租金只有地價約1.8%，也是同樣的邏輯。

3. 買地與租地的取捨

面向	標售（買地）	標租（租地）
初期資金	以每坪約42.6萬～50.2萬元計，1,000坪約4.3億～5億元	不需一次支付土地款
資產	擁有土地，可作融資擔保	無土地所有權
適合企業	長期自用、資金充裕	資金優先投入設備、研發與建廠
2026年條件	底價區間兩年大致持平	基礎租金調降20%、產業放寬

三、ASML與產業聚落：成形了嗎？

結論：ASML提供了「磁吸」的起點，但聚落是否成形，要看上下游有多少跟進。

產業聚落需要三個條件

條件	目前狀況
核心大廠	ASML、台聚等已進駐
上下游供應商	市府鎖定光學精密儀器、電子通訊、機械設備、電子零組件等，仍在招商
土地與人才	土地持續釋出；人才與生活機能需同步成長

「AI園區」的實際產業範圍

園區名稱是AI，但招商範圍其實更廣，涵蓋AI相關、電子通訊、電子零組件、機械設備、光學精密儀器、智慧製造與研發服務。這次標租更放寬到所有符合分區管制的產業。比起「AI園區」，更接近以科技為核心的綜合產業園區。

四、延伸研究：周邊房市、交通與其他新北產業用地

周邊房市：住宅比產業用地更熱

永慶房產集團2026年7月統計，新北國際AI+智慧園區周邊近三年房價漲幅24.6%，遠高於林口區整體的10.7%；周邊單價多在每坪4字頭。有趣的是，住宅市場反應熱烈，產業用地卻需要降租招商——預期先反映在住宅，實際進駐則需要時間。

交通條件

交通	說明
國道1號林口交流道	2027年起改善工程陸續完成，往台北與桃園更順暢
機場捷運	A9林口站；A11坑口站年底可轉乘桃捷綠線
桃園機場、台北港	國際商務與進出口物流
高鐵	經機捷轉乘高鐵桃園站

新北其他產業用地招商

標的	面積	重點
林口力行段第四種產業專用區	約1.34公頃	科技及影視等高附加價值產業
塭仔圳市地重劃區產業專用區	約1.62公頃	智慧製造、雲端科技；簽約日起3年優惠租金

新北市「招商一條龍」截至2026年6月底，累計協助324件投資案、總投資逾7,755億元、創造近12.2萬個就業機會。

五、名詞解釋

名詞	白話說明
市地重劃	地主提供部分土地作公設與抵費地，換取整理後的土地。
抵費地	重劃後由政府處分、用來抵付重劃費用的土地。
第三種產業專用區	林口特定區計畫中供科技產業使用的分區，細分第三之一、第三之二種。
溢價率	得標價高於底價的比例。
標租	以公開評選或競標方式出租土地。
產業聚落	上下游企業集中在同一區域，形成供應鏈網絡。

六、2026～2030年要觀察什麼

觀察指標	時間點	意義
標租案收件結果	2026/10/20後	降租20%後是否有企業投件，是近期最重要的訊號
5月標售開標結果	依地政局公告	16筆標脫多少、溢價多少
供應鏈進駐	2027～2030年	設備、零組件、軟體與服務業者是否跟進
林口交流道改善	2027年起	園區聯外交通是否明顯改善
人才與生活機能	持續	住宅、商業與通勤能否跟上

三種情境推演

情境	前提	園區發展
樂觀	標租案順利決標，AI擴產延續	上下游陸續進駐，聚落加速成形
基準	部分土地標出	園區穩定發展，招商以租為主
保守	投件有限	市府可能再調整條件，聚落成形延後

以上為本文依公開資訊所做推演，非市場預測或投資建議。

七、FAQ

問題	回答
林口AI+智慧園區就是工一嗎？	是，原林口工一市地重劃區。
園區多大？	約107.91公頃，產業專用區約67.17公頃。
2026年有土地可以買嗎？	4月公告標售16筆約9,081坪，5月26日開標，每坪約42.6萬～50.2萬元。
可以租地嗎？	可以，5筆約3.04公頃標租中，收件至10月20日下午5點。
租金降多少？	每月每平方公尺基礎租金調降20%。
只有AI產業能進駐嗎？	不是，本次標租放寬為除公務機關、觀光旅遊、宗教設施外，符合分區管制的產業皆可申請。
進駐一定有15%投資抵減嗎？	不一定，須符合產業、基地與審查條件。
園區會帶動周邊房價嗎？	周邊近三年房價漲24.6%，高於林口整體，但後續仍看實際進駐與供給。

八、一句話結論

林口AI園區首標溢價近兩成，之後卻需要降租20%、放寬產業來招商；這代表園區從「賣地熱」進入「讓企業真正進來」的階段，10月20日的收件結果，是判斷聚落能否成形的下一個訊號。

詠騰工商觀點

林口AI園區的變化，和整個北台灣產業地產市場的方向一致：企業偏好可立即使用、資金負擔較輕的方案。

給企業：比較產業用地時，請把土地成本、建廠成本與時間、電力、交通、人才與擴廠彈性一起算。買地自建、租地自建、購買或承租現成廠房，各有適合的企業。

給林口、龜山、桃園的廠房屋主：園區土地需要時間建廠，周邊條件完整的現成廠房與廠辦，可能先承接想快速進駐的供應鏈需求。

詠騰工商團隊持續追蹤林口AI園區招商結果，並熟悉林口、龜山與桃園的廠房市場，可協助企業比較不同方案。

免責聲明：本文依新北市政府地政局重劃區網頁與標售公告、經濟發展局標租公告，以及聯合新聞網、中時新聞網、自由時報、風傳媒等公開報導整理，內容僅供參考，不構成任何投資或不動產交易建議。累計標脫筆數依地政局網頁，是否包含最新一次開標以官方公告為準；投資抵減須符合相關規定；標租條件以經發局公告為準。