借給他人「做生意」，沒收錢也要設算；借給他人「居住」，則要依施行細則第88條訂立無償借用契約、由雙方以外2人證明、並辦理公證，才能免設算。兩個多數文章沒講的重點：第一，公證費依房屋課稅現值計算，現值100萬元以下約1,000元至3,000元，相較每年可能被設算的稅負，是很划算的一次性成本。第二，所得稅可以靠公證處理，但房屋稅是另一回事：房屋稅2.0的自住條件，限本人、配偶或直系親屬實際居住並設籍；借給兄弟姊妹住，即使有公證、所得稅免設算，房屋稅仍可能落入非自住住家用稅率。至於借給自己的公司營業使用，本站另一篇已有完整分析。
本文目錄
一、看懂法條：誰是「他人」、什麼用途要設算
二、獨特切角：公證費vs設算稅負，以及房屋稅的另一關
三、無償借用契約公證怎麼辦？
四、延伸研究：設算租金怎麼算、漏報怎麼罰
五、名詞解釋
六、借房前的判斷流程
七、FAQ
八、一句話結論
詠騰觀點與免責聲明
一、看懂法條：誰是「他人」、什麼用途要設算
結論：判斷要看三件事——誰在用、拿來做什麼、有沒有完成證明程序。
法律依據
規定 | 內容 |
|---|---|
所得稅法第14條第1項第5類第4款 | 將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況計算租賃收入 |
施行細則第16條第2項 | 「他人」指本人、配偶及直系親屬以外之個人或法人 |
施行細則第88條 | 無償借與他人使用者，應訂立無償借用契約，經雙方當事人以外之二人證明確係無償借用，並依公證法辦竣公證 |
快速判斷表
借給誰 | 用途 | 所得稅 |
|---|---|---|
配偶、父母、子女等直系親屬 | 居住 | 不屬「他人」，原則上不設算 |
兄弟姊妹、親戚、朋友 | 居住 | 辦妥契約、2人證明、公證才免設算 |
兄弟姊妹、親戚、朋友 | 開店、辦公、執行業務 | 應設算，公證也無法免除 |
公司(含自己擔任負責人的公司) | 設籍、營業 | 應設算 |
直系親屬以個人身分使用時不屬「他人」；但若是由直系親屬成立的公司等法人使用，公司仍屬「他人」。實際組織型態依個案判斷。
舉證責任在屋主
行政法院實務認為，房屋交由他人使用的事實發生在納稅人的支配範圍內，稅捐機關難以證明，因此由屋主負責證明「無償且非營業使用」；證明不了，國稅局就可以設算。這就是為什麼「口頭說好免費」不夠，必須有公證書。
二、獨特切角：公證費vs設算稅負，以及房屋稅的另一關
核心判斷：借房子給兄弟姊妹或朋友住，所得稅的風險可以用一次公證處理掉，成本不高；但很多人沒想到，房屋稅的自住認定不看公證，只看是不是本人、配偶或直系親屬住。兩個稅目要分開檢查。
1. 公證費：一次性的小成本
房屋課稅現值 | 公證費用 |
|---|---|
20萬元以下 | 1,000元 |
逾20萬元至50萬元 | 2,000元 |
逾50萬元至100萬元 | 3,000元 |
依公證費用標準，以房屋課稅現值為標的價額；約定逕受強制執行者另加收。現值超過100萬元者依標準表計算。實際以公證人收費為準。
2. 不公證的代價（試算）
假設國稅局核定當地一般租金每年12萬元：
屋主綜所稅邊際稅率 | 設算租賃所得（12萬×57%） | 每年稅負 |
|---|---|---|
12% | 68,400元 | 約8,208元 |
20% | 68,400元 | 約13,680元 |
30% | 68,400元 | 約20,520元 |
假設性試算，實際依核定租金與個人所得級距而定；被查獲時另可能有罰鍰。公證效力依契約約定的借用期間，期間屆滿或條件變更應重新處理。
3. 房屋稅：公證管不到的地方
情境 | 所得稅 | 房屋稅（房屋稅2.0） |
|---|---|---|
借給子女住並設籍 | 不設算 | 符合條件可適用自住稅率 |
借給兄弟姊妹住、有公證 | 免設算 | 非本人、配偶或直系親屬居住，不符自住條件，可能按非自住住家用稅率 |
借給朋友開店 | 應設算 | 實際營業使用者，可能按非住家營業用稅率 |
房屋稅2.0自住條件包括無出租營業、本人或配偶或直系親屬實際居住、於該屋辦竣戶籍、全國3戶以內等；實際稅率依房屋所在地稅務局核定。
三、無償借用契約公證怎麼辦？
結論：出借人、借用人加上兩名見證人，一起到公證人面前辦理。
步驟 | 內容 |
|---|---|
1. 訂立契約 | 雙方訂立無償借用契約，載明房屋、借用人、無償、借用期間與用途（住家） |
2. 找兩名見證人 | 雙方當事人以外的2人，證明確係無償借用 |
3. 備齊文件 | 房屋權狀或建物謄本、最近一期房屋稅單或稅籍證明、雙方與見證人身分證及印章 |
4. 到場公證 | 至法院公證處或民間公證人事務所，出借人、借用人、兩名見證人原則上須到場 |
5. 保存公證書 | 國稅局查核時提出，證明確實無租金收入 |
無法親自到場者，須依規定授權（印鑑證明、授權書等）；見證人一般須本人到場。詳細文件以公證人要求為準。
四、延伸研究：設算租金怎麼算、漏報怎麼罰
設算流程
步驟 | 說明 |
|---|---|
1. 當地一般租金 | 住家用房屋多依房屋評定現值與土地公告現值，按財政部核定比例計算；非住家用依各地租金標準表並考量個案 |
2. 設算租賃收入 | 由國稅局核定，不是屋主自己挑市場最高租金 |
3. 減除必要費用 | 房屋可選43%標準，或核實列舉折舊、修理費、房屋稅、地價稅、保險費、貸款利息 |
4. 租賃所得 | 併入綜合所得總額課稅 |
43%必要費用只適用房屋；土地出租只能扣除當年度地價稅。
漏報的罰則（所得稅法第110條）
情況 | 罰則 |
|---|---|
已申報，但漏報或短報 | 處所漏稅額2倍以下罰鍰 |
未依規定申報，經調查發現有應課稅所得 | 補徵稅額外，處3倍以下罰鍰 |
自動補報 | 未經檢舉、未經調查前補報補繳，加計利息可免罰 |
實際裁罰依稅務違章案件裁罰金額或倍數參考表，不是一律3倍。
借給自己的公司營業使用
這是2026年9月臺北國稅局、北區國稅局接連提醒的情況：公司是法人，屬「他人」，即使屋主就是負責人，仍應設算；北區案例設算12萬元、扣除43%後租賃所得68,400元，且公司不得列報租金費用。詳細的「免費借 vs 依市價收租」稅負比較，請見本站〈房子免費給自己公司用也要繳稅？〉一文。
五、名詞解釋
名詞 | 白話說明 |
|---|---|
他人 | 本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人，兄弟姊妹也包括在內。 |
設算租賃收入 | 沒有實際收租時，國稅局依當地一般租金推算的收入。 |
無償借用契約 | 載明免費借用房屋的書面契約。 |
公證 | 由公證人對法律行為作成公證書，具公文書效力。 |
房屋課稅現值 | 房屋稅計算基礎，也是公證費的計算基準。 |
舉證責任倒置 | 由屋主負責證明房屋是無償且非營業使用。 |
六、借房前的判斷流程
問題 | 是 | 否 |
|---|---|---|
1. 借用人是本人、配偶或直系親屬個人？ | 所得稅原則上不設算，再看房屋稅自住條件 | 前往第2題 |
2. 用途是營業或執行業務？ | 應設算租賃收入；考慮改為依市價簽約收租 | 前往第3題 |
3. 已訂立契約、2人證明並公證？ | 所得稅免設算；仍要檢查房屋稅 | 可能被設算，建議辦理公證 |
三種情境推演
情境 | 做法 | 可能結果 |
|---|---|---|
借弟弟住、辦公證 | 契約＋2人證明＋公證 | 所得稅免設算；房屋稅依非自住認定 |
借弟弟住、只有口頭約定 | 未公證 | 可能被設算租賃收入 |
借朋友開店 | 不收租 | 應設算，並可能涉及房屋稅營業用稅率 |
以上為一般情境說明，非個案稅務意見。
七、FAQ
問題 | 回答 |
|---|---|
房子免費借給爸媽或子女住要報稅嗎？ | 直系親屬不屬「他人」，原則上不設算租賃收入。 |
借給兄弟姊妹住呢？ | 兄弟姊妹屬「他人」，須辦理無償借用契約公證才能免設算。 |
口頭說好免費可以嗎？ | 不夠，須有契約、雙方以外2人證明並辦理公證。 |
公證要多少錢？ | 依房屋課稅現值計算，100萬元以下約1,000至3,000元。 |
借朋友開店有公證就不用報嗎？ | 不行，供營業或執行業務使用，公證也無法免除設算。 |
有公證，房屋稅也能算自住嗎？ | 不一定，房屋稅自住限本人、配偶或直系親屬居住並設籍。 |
設算的租金全部都要課稅嗎？ | 不是，房屋可扣除43%必要費用或核實列舉。 |
漏報一定罰3倍嗎？ | 不是，已申報漏報為2倍以下，未申報為3倍以下，實際依裁罰標準。 |
八、一句話結論
免費借房要不要報稅，看「誰用、做什麼、有沒有公證」：借給直系親屬住原則上不設算，借給兄弟姊妹或朋友住要公證，借給任何人做生意都要設算；而房屋稅的自住認定，是另一道要分開檢查的關卡。
詠騰觀點
我們常遇到屋主把空屋借給家人或朋友住，出發點是好意，但沒有書面、沒有公證，日後才發現被設算租金，或房屋稅不是自住稅率。
給屋主：借房前先確認借用人身分與用途；借給「他人」居住就辦公證，借人做生意就考慮依市價簽約收租。
給有空屋的家庭：把所得稅、房屋稅、地價稅與管理費一起算，再決定借住、出租或出售。詠騰團隊可協助評估空屋出租或出售的行情，並提供租約與交易安排的建議。
免責聲明：本文依所得稅法及施行細則第16條、第88條，財政部稅務入口網國稅問與答、高雄國稅局說明、行政法院實務見解、房屋稅條例，以及公證人事務所與媒體公開資料整理，內容僅供一般參考，不構成稅務或法律建議。公證費用以公證人實際收費為準；房屋稅自住認定以地方稅務局核定為準。