115年台北101以公告土地現值每平方公尺211.2萬元、換算每坪約698.2萬元，連續13年蟬聯全國地王；國泰置地廣場每坪約669.8萬元連3年為地后。各縣市中，新竹縣與台南市地王換人：竹北喜來登大飯店角地以每坪約108萬元取代全國電子所在的公園段482地號；台南新光三越新天地以每坪約115.7萬元首度登頂，原地王中山店退居地后。桃園站前中正、復興路口角地則以每坪約162萬元連續20年稱王。比地王更值得一般屋主注意的是：今年兩種官方地價「分家」了。作為土地增值稅基礎的公告土地現值，台北市平均下跌0.31%、桃園只漲1.88%；但作為地價稅基礎、每兩年調一次的公告地價，台北市上漲3.9%、桃園上漲7.7%、竹縣上漲7.09%、台南上漲7.55%。換句話說，賣地時的稅基變化不大，每年持有的地價稅卻普遍變重——而今年的地價稅單，11月1日就要開徵。
本文目錄
一、看懂2026各地地王
二、獨特切角：公告現值與公告地價「分家」
三、地王換人代表什麼？商圈正在移動
四、延伸研究：地王不等於房價漲幅冠軍
五、名詞解釋
六、屋主與買方接下來看什麼
七、FAQ
八、一句話結論
詠騰觀點與免責聲明
一、看懂2026各地地王
結論：地王集中在大型商場、商業核心與交通節點；今年竹縣與台南換王。
縣市 | 2026地王 | 公告土地現值（每坪約） | 變化 |
|---|---|---|---|
台北市 | 台北101大樓 | 698.2萬元 | 連續13年全國地王 |
桃園市 | 桃園區中正、復興路口商業區角地（站前） | 162萬元 | 連續20年，較前一年漲5.83% |
臺南市 | 新光三越新天地店 | 115.7萬元 | 首度換王，中山店退居地后 |
新竹縣 | 竹北喜來登大飯店角地 | 約108萬元 | 換王，取代全國電子所在地 |
嘉義市 | 中山路兩側商業區 | 約106萬元 | 蟬聯 |
新北、台中、高雄等地王請以各市地政局公告為準。台北市地后為國泰置地廣場（每坪約669.8萬元）、第三為新光摩天大樓（約661.2萬元）。
二、獨特切角：公告現值與公告地價「分家」
核心判斷：地王新聞看的是「公告土地現值」，但對每年要繳地價稅的屋主來說，更重要的是「公告地價」。2026年剛好是重新規定地價的年度，多數縣市公告地價的調幅明顯大於公告現值，代表持有成本上升的幅度，比土地增值稅基礎的變化更大。
各縣市兩種地價調幅比較（115年）
縣市 | 公告土地現值 (土增稅基礎，每年調整) | 公告地價 (地價稅基礎，每兩年調整) |
|---|---|---|
台北市 | −0.31%(住宅區段−0.58%、商工區段+0.46%) | +3.90% |
桃園市 | +1.88% | +7.7% |
新竹縣 | +2.86% | +7.09% |
臺南市 | +4.42% | +7.55% |
嘉義市 | +3.43% | +3.32% |
公告地價調幅為較113年（2024年）的變動；公告土地現值為較114年的變動。
這對屋主代表什麼
稅目 | 依據 | 2026年影響 |
|---|---|---|
地價稅 (每年繳) | 公告地價 | 多數縣市上漲，11月開徵的稅單可能變多；台北市預估自用住宅戶平均每戶約增加198元 |
土地增值稅 (出售時繳) | 公告土地現值 | 台北微跌、桃園小漲，對賣方影響相對有限 |
桃園市場：「量縮價平」
桃園市地政局統計，115年地價調整作業期間（2024年9月2日至2025年9月1日）全市買賣登記約5.16萬件，比前期5.85萬件減少約12%。地政局形容桃園市場呈現「量縮價平」，但航空城、捷運路網與台鐵地下化等建設持續推動，人口穩定成長，住宅價格指數與都市地價指數仍微幅上漲。
三、地王換人代表什麼？商圈正在移動
結論：地王不是永遠不變，商圈與人流移動時，土地價值也會重新排序。
城市 | 地王變化 | 背後原因 |
|---|---|---|
新竹縣 | 縣治一期永豐銀行 → 2024年全國電子 → 2026年喜來登 | 竹北商圈從早期發展的縣治一期，逐步向高鐵特區東移 |
臺南市 | 新光三越中山店 → 新天地店 | 商業機能與人流結構改變 |
台北市 | 台北101連13年 | 信義計畫區商辦需求穩健、土地高度稀缺 |
桃園市 | 站前角地連20年 | 成熟商業核心，但新增開發土地有限 |
四種地王的意義
● 台北101：成熟核心。國際商辦、品牌與稀缺土地，難以複製。
● 竹北喜來登：產業成長＋商圈東移。科技業高所得人口帶動商業與交通節點。
● 台南新天地：商圈轉移。新舊商圈的人流變化，改寫土地價值排名。
● 桃園站前：成熟區的成長限制。商業機能強，但缺少大規模新增土地。
四、延伸研究：地王不等於房價漲幅冠軍
重點：地王反映土地價值，周邊房價漲幅反映城市成長，兩者邏輯不同。
地王周邊住宅房價（2020～2024年）
地區 | 2020年均價（萬／坪） | 2024年均價（萬／坪） | 漲幅 |
|---|---|---|---|
台北101周邊 | 94.5 | 108.2 | 14.5% |
竹北公園段482地號周邊 | 26.3 | 50.2 | 90.9% |
新北板信雙子星周邊 | 51.7 | 67.6 | 30.8% |
新竹市地王周邊 | 25.3 | 37.0 | 46.2% |
桃園地王周邊 | 28.9 | 31.6 | 9.3% |
依住商機構2025年彙整，統計範圍為各地王周邊2.5公里住宅大樓與華廈交易；非整個行政區平均。
怎麼解讀
● 竹北漲幅贏、單價沒贏：竹北周邊2024年約50.2萬元，仍不到信義區的一半。
● 成熟不等於高成長：桃園站前周邊5年只漲9.3%，青埔、高鐵特區等新興區因新建設與新產品推動，漲幅較明顯。
● 2026年市場降溫：央行9月放寬第2戶成數但仍強調交易降溫，核心區也不保證續漲。
五、名詞解釋
名詞 | 白話說明 |
|---|---|
地王 | 各縣市公告土地現值最高的土地。 |
公告土地現值 | 每年公告一次，作為課徵土地增值稅的基礎。 |
公告地價 | 每兩年公告一次，作為課徵地價稅的基礎。 |
申報地價 | 地價稅實際計算基礎，未申報者以公告地價80%為準。 |
地價區段 | 地政機關依地價相近程度劃分的區域。 |
量縮價平 | 交易量減少、價格大致持平的市場狀態。 |
六、屋主與買方接下來看什麼
角色 | 要做的事 |
|---|---|
屋主（持有中） | 11月地價稅單出來前，確認自用住宅、工業用地等特別稅率是否仍適用 |
準備出售者 | 公告土地現值變化不大，土增稅影響有限；仍應試算房地合一稅 |
買方 | 不只看地王，也看周邊是否有新的產業、交通與人口動能 |
企業 | 工業用地若停工或改用途，地價稅可能改課累進稅率 |
三種情境推演
情境 | 前提 | 對屋主與市場 |
|---|---|---|
持穩 | 交易量維持低檔 | 現值持平、地價稅仍因公告地價上調而增加 |
回溫 | 信用管制持續放寬 | 新興商圈地價續升，地王可能再換手 |
降溫 | 升息、景氣轉弱 | 現值下修壓力增加，但地價稅基礎兩年才調一次 |
以上為本文依公開資訊所做推演，非市場預測或投資建議。
七、FAQ
問題 | 回答 |
|---|---|
2026年全國地王是哪裡？ | 台北101，每坪約698.2萬元，連續13年。 |
竹北地王還是全國電子嗎？ | 不是，2026年由喜來登大飯店角地接棒，每坪約108萬元。 |
台南地王換了嗎？ | 是，新光三越新天地店首度登頂，每坪約115.7萬元。 |
桃園地王在哪？ | 站前中正、復興路口角地，每坪約162萬元，連續20年。 |
竹北房價5年漲90.9%是真的嗎？ | 是地王周邊2.5公里住宅2020～2024年的漲幅，非全竹北平均。 |
竹北房價超過信義區了嗎？ | 沒有，2024年竹北周邊約50.2萬元，信義約108.2萬元。 |
今年地價稅會變多嗎？ | 多數縣市公告地價上調，地價稅可能增加，11月1日開徵。 |
住地王附近一定保值嗎？ | 不一定，仍要看人口、產業、供給與景氣。 |
八、一句話結論
台北101連13年稱王，竹北、台南地王換人說明商圈正在移動；但對一般屋主來說，今年最重要的是公告地價普遍上調，11月的地價稅單可能比去年重。
詠騰觀點
地王是城市發展成果的「結果」，不是房價保證。與其追逐現在最貴的地，不如找出下一個有產業、交通、商業與人口成長條件的區域。給桃園屋主：桃園今年公告地價平均上漲7.7%，記得在地價稅開徵前確認自己的稅率適用情形；有出售打算者，可以一起評估持有成本與市場時機。給買方：桃園站前代表成熟機能，青埔、中路、綠線沿線代表新動能，兩者適合的買方不同。詠騰團隊熟悉桃園各區行情，可協助比較成熟商圈與新興區域的物件條件。
免責聲明：本文依臺北市政府地政局、桃園市政府地政局、新竹縣、臺南市及嘉義市政府115年地價公告與相關報導（聯合新聞網、工商時報、中國時報等）整理，地王周邊房價漲幅依住商機構2025年彙整，內容僅供參考，不構成任何投資建議。各縣市地價以地政機關公告為準；地價稅實際稅額以稅務機關核定為準。