國產署9月21日公告今年第5批12宗國有土地招標設定地上權，分布12個縣市、合計約6.79公頃，權利金底價總計約214.5億元，11月9日開標；地上權存續期間皆為70年，地租年息率3.5%（1%隨申報地價調整、2.5%不隨申報地價調整），地上權及地上建物得辦理一部讓與。最受矚目的是首次列標、曾為輝達台灣總部備案之一的台北松山原松南營區：面積約3.3公頃，權利金底價約202.1億元，若順利標出，將成為國有地上權史上第2大案。多數報導沒放在一起看的是：上一批（第4批）北、中區開標的10宗中，只有2宗標脫——林口住宅區由全聯以約2.4785億元、幾乎貼著底價得標，基隆土地由法鼓山以約6,970萬元、溢價12%得標。這次第5批12宗中，也有5宗是「曾列標」的土地。換句話說，國有地上權市場其實相當挑剔：大案有多方詢問，一般案件則常要重複招標。另外，第5批還有一宗首次列標的新北中和乙種工業區土地，對想取得雙北工業用地的企業，是值得留意的選項。
本文目錄
一、看懂第5批12宗標的
二、獨特切角：上一批只標出2宗，市場其實很挑
三、松南 vs 林口：每坪權利金差8倍
四、延伸研究：地上權的真正成本與工業地選項
五、名詞解釋
六、投標前的評估清單
七、FAQ
八、一句話結論
詠騰工商觀點與免責聲明
一、看懂第5批12宗標的
結論：一宗松南營區就占了整批底價約94%，其他11宗多為地方型住宅、商業或工業用地。
項目 | 內容 |
|---|---|
公告日期 | 2026年9月21日 |
開標日期 | 2026年11月9日 |
標的 | 12宗，新北、台北、基隆、宜蘭、花蓮、台中、新竹縣、雲林、彰化、高雄、嘉義市、澎湖各1宗 |
總面積 | 約6.79公頃 |
權利金底價 | 約214.5億元 |
首次列標／曾列標 | 7宗／5宗 |
存續期間 | 70年 |
地租 | 年息率3.5%（1%隨申報地價調整、2.5%不隨調整） |
重點標的
標的 | 特色 |
|---|---|
台北松山原松南營區（首次列標） | 約3.3公頃、權利金底價約202.1億元；近松山機場與民生社區，西側緊鄰2020年標脫的國泰營區（全球人壽新總部）；第2種特定專用區 |
新北中和乙種工業區（首次列標） | 雙面臨路，鄰近新北環河快速道路與東西向快速道路 |
嘉義市商業區（首次列標） | 鄰近嘉義高中與二二八紀念公園 |
宜蘭三星甲種建築用地（首次列標） | 鄰近觀光景點，具民宿發展潛力 |
花蓮、雲林、彰化、澎湖住宅區（曾列標） | 生活機能與交通條件各有特色 |
新竹縣竹北行政區（曾列標） | 鄰近國道1號竹北交流道 |
松南營區為什麼特別
● 第2種特定專用區：保留商業零售與服務功能，土地用途、建蔽率、容積率與是否允許住宅等可客製化，但使用上專屬性高。
● 台北最後大面積素地之一：坵形方整、面積大，國產署表示已有多方詢問。
● 收入用途：若順利標出，將列為國防部營改基金收入。
二、獨特切角：上一批只標出2宗，市場其實很挑
核心判斷：202億元的大案吸引目光，但看第4批的結果，國有地上權市場並不熱：多數標的流標，得標者也多半貼近底價。這代表企業參與地上權，看的是特定區位與自身用途是否吻合，而不是「政府釋地就搶」。
第4批開標結果（2026年7月公告）
項目 | 內容 |
|---|---|
公告標的 | 14宗 |
實際開標 | 北、中區10宗（南區因颱風停班停課另行處理） |
標脫 | 2宗，決標權利金合計約3.18億元 |
林口住宅區 | 全聯實業以約2.4785億元得標，幾乎等於底價；鄰近三井OUTLET與機捷林口站 |
基隆土地 | 法鼓山佛教基金會以約6,970萬元得標，溢價率約12% |
國有地上權史上大案
排名 | 案件 | 權利金 |
|---|---|---|
1 | 世貿三館（南山人壽，2010年） | 約312.76億元 |
2 | 台北學苑及中崙眷舍（中國人壽，2013年） | 約141.68億元 |
— | 松南營區（2026年11月開標） | 底價約202.1億元 |
若松南營區依底價以上標出，將超越第2名，成為史上第2大案。
這代表什麼
● 大案靠稀缺性：台北精華區大面積土地極少，壽險與大型企業總部需求可能支撐。
● 一般案件靠用途吻合：林口案得標者是通路業者，用途與區位明確，才會出手。
● 曾列標代表難度：第5批有5宗曾經流標再上架，參與者要特別評估原因。
三、松南 vs 林口：每坪權利金差8倍
結論：兩者不是同一種產品，比較的重點是資金規模與開發定位。
項目 | 台北松山原松南營區 | 新北林口麗林段 |
|---|---|---|
面積 | 約33,066㎡（約1萬坪） | 約3,249㎡（約983坪） |
權利金 | 底價約202.1億元 | 得標約2.48億元 |
每坪權利金（本文換算） | 約202萬元 | 約25.2萬元 |
使用分區 | 第2種特定專用區 | 第二種住宅區 |
狀態 | 11月9日開標 | 已於第4批標脫 |
定位 | 大型都市開發、企業總部 | 中型住宅或商業開發 |
適合對象 | 壽險、大型建商、跨國企業 | 建商、通路與企業型投資人 |
每坪權利金為本文以總額除以面積換算，非官方數字。
四、延伸研究：地上權的真正成本與工業地選項
地上權的四層成本
成本 | 說明 |
|---|---|
權利金 | 一次性支付，依標價決定 |
地租 | 每年按申報地價×3.5%計收（其中1%隨申報地價調整）；低於地價稅時改按地價稅計收 |
開發成本 | 拆除、設計、營建、都市設計審議、融資與行銷 |
期滿處理 | 70年後土地返還，地上物依契約處理 |
2026年多數縣市公告地價上調，隨申報地價調整的1%地租部分也會跟著變動。
地上權 vs 直接購地
面向 | 地上權 | 直接購地 |
|---|---|---|
初期資金 | 權利金低於土地市價 | 須支付全額地價 |
持有成本 | 每年地租 | 地價稅 |
產權 | 70年使用權 | 永久所有權 |
融資 | 銀行鑑價與成數通常較保守 | 以土地為擔保 |
轉售 | 可依規定讓與，但剩餘年限會影響價值 | 買方範圍廣 |
新北中和乙種工業區：雙北工業地的另一條路
雙北工業用地稀少，2026年廠房交易又以「即戰力」需求為主。第5批中首次列標的新北中和乙種工業區土地，雙面臨路、鄰近環快與東西向快速道路，對需要在雙北設置生產、倉儲或研發據點、但不想一次投入全額地價的企業，是可以評估的選項。實際面積、底價與使用限制，請以國產署標售公告為準。
本站先前分析的林口AI園區標租、七股科工區標租，與國有地上權都是「不買地也能取得產業用地」的方式，可一併比較。
五、名詞解釋
名詞 | 白話說明 |
|---|---|
地上權 | 在他人土地上建築並使用的權利，土地所有權仍屬原所有人。 |
權利金 | 取得地上權時一次支付的金額，以競標決定。 |
地租 | 每年依申報地價與年息率計收的使用費。 |
一部讓與 | 地上權與地上建物可依規定部分轉讓給他人。 |
特定專用區 | 都市計畫中為特定用途劃設、使用條件可客製化的分區。 |
流標 | 沒有合格投標者，標的未能標出。 |
六、投標前的評估清單
項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
用途吻合 | 使用分區與自身用途是否相符 |
開發條件 | 建蔽率、容積率、都市設計準則、既有地上物拆除 |
現金流 | 權利金＋70年地租＋建築與融資成本，能否由營運收益回收 |
融資 | 銀行對地上權的鑑價與成數 |
退場 | 中途讓與時剩餘年限對價格的影響 |
曾列標原因 | 若為重新招標的標的，了解前次流標原因 |
三種情境推演（11月9日開標）
情境 | 結果 | 市場意義 |
|---|---|---|
松南高溢價標出 | 多家競標 | 台北精華大面積土地需求強，成為史上第2大案 |
松南底價附近標出 | 少數投標 | 大型買方謹慎但仍願布局 |
松南流標 | 無人投標 | 200億元級門檻在目前市場偏高，可能調整條件再招標 |
以上為本文依公開資訊所做推演，非市場預測或投資建議。
七、FAQ
問題 | 回答 |
|---|---|
第5批什麼時候開標？ | 2026年11月9日。 |
松南營區權利金底價多少？ | 約202.1億元，面積約3.3公頃。 |
松南營區為什麼受關注？ | 台北精華區少見的大面積方整土地，曾為輝達總部備案之一。 |
林口那塊地誰得標？ | 第4批由全聯以約2.48億元得標。 |
上一批標脫率如何？ | 北、中區10宗開標，只有2宗標脫。 |
地上權地租怎麼算？ | 申報地價×3.5%，其中1%隨申報地價調整、2.5%不調整。 |
地上權可以轉賣嗎？ | 第5批地上權及地上建物得辦理一部讓與，依契約規定辦理。 |
有工業地嗎？ | 有，新北中和乙種工業區土地首次列標。 |
八、一句話結論
松南營區202億元有望改寫國有地上權第2大案，但上一批10宗只標出2宗，說明地上權市場看的是用途吻合；對工商企業來說，這批的新北中和工業地，可能比天價大案更值得細看。
詠騰工商觀點
地上權不是「便宜買地」，而是用較低的初期資金，換取長期使用與開發權。適合的是能把70年現金流算清楚的企業。給企業：取得產業空間的方式越來越多元——購地、地上權、園區標租、承租現成廠房，各有資金與彈性的取捨。先釐清自己的用途、資金與年限需求，再比較方案。詠騰工商團隊可協助企業比較雙北與桃園的工業地、廠房與各種取得方式。
免責聲明：本文依財政部國有財產署公告，以及中央社、聯合新聞網、自由時報、工商時報、Yahoo新聞等公開報導整理，內容僅供參考，不構成任何投資建議。每坪權利金為本文換算；各標的面積、底價與使用限制以國產署招標公告為準；11月9日開標結果公布後本文將更新。