該建物為力麒自地自建，無前次移轉。把同一天的其他公告放在一起看：山林水同日公告提前終止原本向力麒承租的辦公室（原租約2024年1月至2026年12月，月租約23.7萬元）。換句話說，山林水的辦公空間從原本規模，一口氣擴大為自有約320坪＋承租約424坪、合計約744坪，每月租金支出約是原本的6.9倍。這和山林水2025年營收年增約51%、切入半導體再生水供應鏈的成長軌跡一致。另一邊，力麒10月6日公告這筆處分預估毛利率約30%至40%，但同一份公告也寫明：這是集團內母子公司交易，編製合併財報時將全數沖銷，對集團合併損益沒有影響。換句話說，這筆毛利不會反映在力麒對外公布的合併獲利上，交易的實質意義是總部擴張，而不是母公司獲利。
本文目錄
一、看懂交易內容
二、獨特切角：買一層、租三層，與原租約提前終止
三、價格合理嗎？鑑價、法定評估與租金
四、延伸研究：集團內交易的雙方帳
五、名詞解釋
六、投資人與企業接下來看什麼
七、FAQ
八、一句話結論
詠騰工商觀點與免責聲明
一、看懂交易內容
結論：同一棟大樓，18樓買下、17與19樓承租，全部向母公司力麒取得。
項目 | 購買 | 承租 |
|---|---|---|
標的 | 松江路155、157號18樓，地下二層車位5部 | 松江路155號17樓、157號17樓及19樓 |
面積 | 土地約21.47坪、建物約320.20坪 | 約424.42坪 |
金額 | 5億2,161萬元 | 月租162萬7,500元（含稅），使用權資產約8,887萬元 |
期間 | 依契約約定 | 2026年10月1日至2031年9月30日 |
交易相對人 | 力麒建設（山林水之最終母公司），自地自建 | |
決定方式 | 議價，參考市場行情與鑑價 | 議價，參考市場行情 |
用途 | 營運所需供辦公室使用 | |
力麒直接與間接持有山林水約六成以上股權，為山林水最終母公司。
二、獨特切角：買一層、租三層，與原租約提前終止
核心判斷：只看「6.1億元」會以為是投資置產，但搭配同日「提前終止原租約」的公告，就能看出這是一次總部搬遷與擴大：辦公空間大幅增加，且採取「核心樓層自有、其餘樓層承租」的混合配置。
1. 新舊辦公空間比較
項目 | 原辦公室租約 | 2026年10月起 |
|---|---|---|
出租人 | 力麒建設 | 力麒建設 |
原租期 | 2024/1/1至2026/12/31（提前終止） | 承租部分2026年10月1日起5年 |
每月租金（含稅） | 約23.7萬元 | 約162.8萬元（約6.9倍） |
自有空間 | — | 約320坪（18樓） |
合計使用面積 | 未於本次公告揭露 | 約744坪（自有＋承租） |
原租約面積未於本次摘要揭露。山林水公司登記地址為台北市中山區吉林路99號3樓。
2. 為什麼「買一層、租三層」
● 資金配置：一次買下四層需要更多資金；自有一層作為核心據點，其餘以租賃保留彈性。
● 5年租期＝觀察期：若業務持續成長，未來可再評估是否購買；若需求改變，租約到期即可調整。
● 集團內安排：出租人是母公司，未來續租或轉買的協商空間較大。
3. 背後的業務成長
山林水2025年全年合併營收約51.2億元，年增約51%；市場報導其水處理與再生水業務切入半導體供應鏈。人員與專案增加，總部空間跟著擴大，是這筆交易最直接的背景。
三、價格合理嗎？鑑價、法定評估與租金
結論：買價略低於鑑價、明顯低於法定評估價格；租金每坪約3,835元（含稅）。
購買價格對照
價格 | 金額 | 與交易價差距 |
|---|---|---|
交易總金額 | 5億2,161萬元 | — |
哲宇不動產估價師聯合事務所鑑價 | 5億2,497萬元 | 交易價低約0.6% |
依取得處分資產處理準則第16條評估價格 | 5億6,073萬元 | 交易價低約7.0% |
宏邦不動產估價師聯合事務所鑑價（力麒委託） | 5億1,928萬元 | 交易價高約0.4% |
辦公室單價（力麒公告） | 建物約180.12萬元／坪；車位每部約406萬元 | |
依力麒公告單價回推：5部車位約2,030萬元，辦公室約5億131萬元、約278坪，320.20坪建物面積中約42坪為車位面積（每部約8.4坪）。
兩份鑑價夾住成交價：買方山林水委託的鑑價略高於成交價，賣方力麒委託的鑑價略低於成交價，成交價落在兩者之間，差距都在1%以內。對關係人交易而言，這是雙方價格都有外部依據的情形。
承租條件
項目 | 數字 |
|---|---|
每坪月租 | 約3,800至3,900元（含稅）；本文換算約3,835元，未稅約3,652元 |
5年租金總額（名目） | 約9,765萬元 |
使用權資產 | 約8,887萬元（折現後） |
買與租的隱含報酬
若以承租樓層的未稅租金水準（每坪約3,652元）估算18樓的租金價值，年租金約1,403萬元，相對5.22億元的購買價，隱含毛租金報酬率約2.7%。這個水準與台北核心商辦的收益率區間相近，代表自有與承租的成本差距不大，選擇買或租，更多是資金配置與長期使用的考量。
本文假設性換算，未計稅費、管理費、折舊與資金成本。
四、延伸研究：集團內交易的雙方帳
同一筆交易，兩邊各自的意義
公司 | 交易角色 | 意義 |
|---|---|---|
山林水（8473） | 買方、承租人 | 總部擴大、取得自有辦公室，租金支出增加 |
力麒（5512） | 賣方、出租人 | 公告處分毛利率估約30%至40%，但屬母子公司交易，合併財報全數沖銷、對集團合併損益無影響；租金收入同樣屬集團內交易 |
山林水與力麒今年的關係人交易
1. 2026年4月9日山林水向力麒取得子公司綠山林開發事業約6,513萬股，總額約10.75億元。
2. 2026年10月5日山林水向力麒購買松江路18樓及承租17、19樓，合計約6.1億元；同日提前終止原辦公室租約。
和其他集團內不動產交易比較
案例 | 模式 |
|---|---|
長榮（2603）巴拿馬 | 子公司向集團內碼頭公司續租辦公室 |
統一超、中信金等 | 集團內持有、子公司承租 |
山林水（8473） | 向母公司同時購買與承租同棟樓層 |
為什麼毛利會被沖銷？
力麒直接與間接持有山林水過半股權，兩家公司合併編製財報。母公司把房子賣給子公司，對集團整體而言只是資產從一個口袋換到另一個口袋，未實現的銷貨毛利必須在合併報表中消除，要等到房子賣給集團外部，或隨著使用年限逐步實現。因此投資人看力麒合併財報時，不會看到這筆交易帶來的獲利。
關係人交易依規定須經審計委員會同意、取得鑑價並揭露相關評估。本案雙方審計委員會均於10月5日同意，買賣雙方各自委託估價師，成交價落在兩份鑑價之間，且低於山林水依法計算的評估價格約7%，資訊揭露相對完整。
五、名詞解釋
名詞 | 白話說明 |
|---|---|
關係人交易 | 與母公司、子公司等有控制關係對象的交易，須依規定公告。 |
最終母公司 | 集團最上層的控制公司，本案為力麒建設。 |
使用權資產 | 承租人將未來租金折現後列入資產負債表的金額。 |
第16條評估價格 | 依公開發行公司取得或處分資產處理準則，向關係人取得不動產須計算的參考價格。 |
自地自建 | 建商在自有土地上興建，無前手交易。 |
毛租金報酬率 | 年租金除以購買價格，未扣除費用。 |
六、投資人與企業接下來看什麼
觀察指標 | 意義 |
|---|---|
山林水營收與人力成長 | 總部擴大是否對應業務成長 |
租金與折舊費用 | 對營業費用與獲利的影響 |
力麒合併財報 | 處分毛利依公告將全數沖銷，留意財報附註的關係人交易揭露 |
5年後的續租或購買 | 是否進一步取得承租樓層 |
三種情境推演
情境 | 前提 | 可能發展 |
|---|---|---|
樂觀 | 半導體再生水業務持續成長 | 承租樓層未來轉為購買，總部集中化 |
基準 | 業務穩定成長 | 維持買一層、租三層，5年後續租 |
保守 | 成長放緩 | 租約到期縮減承租樓層 |
以上為本文依公開資訊所做推演，非公司財測或投資建議。
七、FAQ
問題 | 回答 |
|---|---|
山林水買了什麼？ | 松江路155、157號18樓約320坪及車位5部，總價約5.22億元。 |
還租了哪些樓層？ | 155號17樓及157號17、19樓約424坪，5年、月租約162.8萬元。 |
6.1億元怎麼來的？ | 購買5.22億元加上使用權資產約0.89億元。 |
為什麼向力麒買？ | 力麒是最終母公司，大樓為力麒自地自建，公告用途為營運辦公室。 |
價格合理嗎？ | 交易價低於鑑價約0.6%、低於法定評估價格約7%。 |
原本的辦公室呢？ | 同日公告提前終止原向力麒承租的租約。 |
力麒賺多少？ | 公告預估毛利率約30%至40%，但集團合併財報將全數沖銷，對合併損益無影響。 |
辦公室每坪多少錢？ | 力麒公告建物約180.12萬元／坪，車位每部約406萬元。 |
每坪租金多少？ | 約3,800至3,900元（含稅）。 |
八、一句話結論
山林水向母公司力麒買一層、租三層，同時退掉舊辦公室，總部擴大到約744坪；成交價落在買賣雙方兩份鑑價之間；力麒公告的三到四成毛利在合併財報中將全數沖銷——這筆交易的本質是子公司總部擴張，而不是母公司賺錢。
詠騰工商觀點
山林水的做法，是成長型企業擴大總部時很實用的參考：核心樓層自有、擴充樓層承租，兼顧資產累積與空間彈性。
給成長中的企業：辦公室買或租，報酬率差距往往不大，關鍵在資金用途、成長速度與未來擴編的彈性。
給商辦屋主：能同時提供「部分出售、部分出租」彈性的整層或多層物件，對擴張中的企業特別有吸引力。
免責聲明：本文依公開資訊觀測站山林水(8473)與力麒(5512)2026年10月5日至6日重大訊息（經MoneyDJ等轉載）、山林水2026年4月關係人交易公告及公開報導整理，內容僅供參考，不構成任何投資建議。每坪價格、新舊租金倍數與隱含報酬率為本文換算；原租約面積未於本次公告揭露；辦公室面積與車位面積為依力麒公告單價回推。