重點包括：都更細部計畫申請配合多數決、住宅區新增禁止地磅站、商業區自助儲物空間放寬、工業區「醫療保健設施」改為「醫事機構」、都市計畫農業區合法住宅基地認定，以及都更與危老重建的建築物高度放寬。2025年草案中的海砂屋容積加碼等內容，不能當成已全部落地。
六條中，對老屋地主最有感的是第48條之一：都更或危老重建時，建築高度可改以「至面前道路中心線水平距離的5倍」計算，限面臨8公尺以上道路的基地適用。本文試算，面臨8公尺道路、建築退縮4公尺時，道路斜線的高度上限從約24公尺放寬到40公尺。這不會增加容積，但能讓基地「蓋得高、留得空」，讓原本容積用不完的老社區，有了更好的規劃空間。另外，桃園可負擔住宅自治條例雖已於5月29日三讀，但行政院6月15日延長核定期限，目前仍未核定。
本文目錄
一、看懂正式修正的6條
二、獨特切角：都更危老高度放寬，到底能多蓋幾層？
三、其他5條對地主的實際影響
四、延伸研究：可負擔住宅與A20、A21
五、名詞解釋
六、地主的7項檢查清單
七、FAQ
八、一句話結論
詠騰觀點與免責聲明
一、看懂正式修正的6條
結論：2025年草案11條，2026年正式發布6條；兩者不能混為一談。
1. 2025年1月市府提出修法草案：3大方向、11條，涵蓋社宅與可負擔住宅、防災型都更、2050淨零。
2. 2026年1月6日正式發布修正第6、14、16、17、32條，增訂第48條之一，自發布日施行。
條文 | 修正重點 | 影響對象 |
|---|---|---|
第6條 | 配合都市更新條例多數決，調整都更細部計畫申請文件，不再一律要求全部土地權利人同意 | 都更地主、實施者 |
第14條 | 住宅區禁止使用項目新增地磅站，並調整部分使用條件 | 住宅區土地使用人 |
第16條 | 商業區自助儲物空間：面臨8公尺以上道路（原為10公尺），樓層放寬為地上第一、二層及地下一層 | 舊市區商業建物屋主 |
第17條 | 工業區「醫療保健設施」調整為「醫事機構」 | 工業區、產業園區 |
第32條 | 都市計畫農業區既有合法住宅，以實際建築面積與建蔽率60%反推建築基地範圍 | 農業區老屋、祖厝地主 |
第48條之一 | 都更與危老重建建築高度得擇一檢討，新增「道路中心線水平距離5倍」方式 | 老屋都更、危老 |
二、獨特切角：都更危老高度放寬，到底能多蓋幾層？
核心判斷：容積決定能蓋多少樓地板，高度限制決定這些樓地板能不能「疊上去」。第48條之一沒有給容積，但放寬了道路斜線；對臨8公尺以上道路、願意退縮的老屋基地，可以把建築做得更瘦高、地面留更多空地。
兩種高度檢討方式
方式 | 規定 |
|---|---|
原有方式（建築技術規則第164條） | 各部分高度不得超過至面前道路對側境界線水平距離的1.5倍加6公尺 |
新增方式（第48條之一第2款） | 各部分高度不得超過至面前道路中心線水平距離的5倍；限面臨寬8公尺以上道路的基地 |
試算：道路斜線高度上限比較
面前道路寬 | 建築退縮 | 原方式 | 新方式 | 約可增加樓層（以每層3.2公尺粗估） |
|---|---|---|---|---|
8公尺 | 0公尺 | 18公尺 | 20公尺 | 幾乎相同 |
8公尺 | 4公尺 | 24公尺 | 40公尺 | 約8層→約12層 |
10公尺 | 4公尺 | 27公尺 | 45公尺 | 約8層→約14層 |
12公尺 | 4公尺 | 30公尺 | 50公尺 | 約9層→約16層 |
本文依條文公式簡化試算，僅比較道路斜線；實際高度仍受容積、建蔽率、都市設計、日照、消防、航高及其他建築技術規則限制，以個案審查為準。
這張表要怎麼讀
● 不退縮時差異不大：真正的放寬，出現在基地願意從道路退縮時。
● 不增加容積：樓層變多是把同樣的樓地板「疊高」，地面可以留更多開放空間或停車動線。
● 8公尺道路是門檻：臨6公尺巷的老公寓不適用，鄰地整合到大路面，價值差異會被放大。
對桃園老屋地主的意義
桃園、中壢舊市區有許多臨8至12公尺道路的老公寓與透天街廓。過去受道路斜線限制，容積常常「有但蓋不完」或必須做成矮胖量體；新規定讓這些基地在都更或危老時，規劃彈性提高，整合鄰地、退縮留設空地的誘因也增加。
三、其他5條對地主的實際影響
第6條：都更不是不用地主同意
修正是讓細部計畫申請文件與都市更新條例第37、38條的多數決接軌，不是取消同意門檻。都更能否成案，仍取決於同意比例、權利變換、共同負擔與分回條件。
第16條：老商圈閒置樓層的再利用
市府說明，人口與商業往新興開發區集中，舊市中心商業建物出現閒置樓層。自助儲物空間的道路門檻從10公尺降到8公尺，並開放地上第二層，讓舊市區商業建物多一種合法出租用途。
第17條：工業區生活機能
以「醫事機構」取代「醫療保健設施」，涵蓋範圍更完整。對產業園區而言，員工醫療、餐飲與生活服務，逐漸成為產業聚落完整度的一部分。
第32條：農業區老屋不等於整筆都是建地
都市計畫發布前已合法居住的建物，其建築基地以實際建築面積依建蔽率60%反推法定空地認定。買賣農業區老屋時，要先確認合法建築基地範圍，避免把整筆土地都用建地價格估價。
四、延伸研究：可負擔住宅與A20、A21
重點：可負擔住宅是另一條政策線，不屬於這次施行細則修正。
時間 | 進度 |
|---|---|
2026/1/27 | 市都委會通過A20、A21整體開發區土地使用規範：基地1,500平方公尺以上須捐建可負擔住宅，放寬基準容積率20% |
2026/5/29 | 市議會三讀通過《桃園市可負擔住宅興辦管理自治條例》，同日函報行政院 |
2026/6/15 | 行政院延長核定期限，截至8月中仍未正式函告審查意見 |
可負擔住宅的設計
● 申購對象：25歲以上未滿45歲、育有或懷有未成年子女的夫妻，連續設籍桃園滿1年，家庭成員無自有住宅，並符合所得及財產標準。
● 去商品化：以家庭負擔能力定價、限制轉售，並以信託機制與必要時政府收回，避免流入自由市場。
● 來源：A20、A21及體育園區周邊住宅區容積率擬由200%提高至240%，建商就增加的容積中捐出一定比例作為可負擔住宅。
捐建比例與實施時程以行政院核定及市府公告為準。
五、名詞解釋
名詞 | 白話說明 |
|---|---|
施行細則 | 地方政府依都市計畫法訂定的土地使用與管制規定。 |
多數決 | 都市更新條例規定的同意比例門檻，不需全體地主同意。 |
道路斜線 | 依面前道路寬度與退縮距離限制建築高度的規定。 |
危老重建 | 依都市危險及老舊建築物加速重建條例辦理的重建。 |
法定空地 | 依建蔽率規定須保留、不得建築的基地面積。 |
可負擔住宅 | 桃園市推動、以負擔能力定價並限制轉售的出售型住宅。 |
六、地主的7項檢查清單
項目 | 為什麼重要 |
|---|---|
1. 使用分區 | 住宅、商業、工業、農業區適用條文不同 |
2. 面前道路寬度 | 8公尺是高度放寬與自助儲物的門檻 |
3. 基地形狀與面積 | 決定能否退縮、量體能否做高 |
4. 法定容積與實際可用容積 | 容積要能真正蓋出來才有價值 |
5. 產權與鄰地 | 都更多數決仍需整合，鄰地整合可能取得更寬道路面 |
6. 合法建物與建築基地 | 農業區老屋尤其要確認基地範圍 |
7. 周邊建設 | 捷運、TOD與可負擔住宅政策影響長期價值 |
三種情境推演
情境 | 基地條件 | 可能結果 |
|---|---|---|
臨12米路老公寓整合 | 可退縮、產權單純 | 高度放寬後規劃彈性大，都更或危老誘因提高 |
臨6米巷老屋 | 道路未達8公尺 | 不適用新高度方式，整合到大路面才有差異 |
舊商圈閒置樓層 | 臨8米以上路 | 可評估自助儲物等合法再利用 |
以上為一般情境說明，實際以都市計畫書圖與主管機關審查為準。
七、FAQ
問題 | 回答 |
|---|---|
2026年真的修正11條嗎？ | 不是，正式發布為修正5條、增訂1條，共6條。 |
都更以後不用所有地主同意嗎？ | 都更本來就採多數決，這次是讓細部計畫申請文件與之接軌。 |
高度放寬有什麼條件？ | 須為都更或危老案件，且面臨8公尺以上道路。 |
高度放寬會增加容積嗎？ | 不會，是讓同樣的容積能蓋得更高、地面留更多空地。 |
海砂屋1.5倍容積上路了嗎？ | 那是2025年草案內容，不能視為已正式施行。 |
農業區有老屋就整筆是建地嗎？ | 不是，以實際建築面積依建蔽率60%反推基地範圍。 |
可負擔住宅什麼時候上路？ | 自治條例已三讀，行政院延長核定期限，仍待核定。 |
這次修法會讓桃園房價上漲嗎？ | 不能這樣推論，影響主要在個別基地的開發條件。 |
八、一句話結論
桃園2026年正式修法是6條、不是11條；其中第48條之一讓臨8米以上道路的都更危老基地，在退縮時高度上限大幅放寬——同一坪地，能不能「蓋得出來」，正在成為土地價值的新分水嶺。
詠騰觀點
桃園土地市場正從「區域行情比較」轉向「開發條件比較」。知道自己的土地能做什麼，往往比只知道附近一坪賣多少更重要。給老屋地主：先確認面前道路寬度、基地形狀與鄰地狀況；臨8米以上道路的老公寓，評估都更或危老的條件已經改善。給舊市區商業建物屋主：閒置樓層可評估合法再利用，不一定只能等重建。詠騰團隊可協助地主評估土地與老屋的開發條件與市場價值。
免責聲明：本文依桃園市政府2026年1月6日府法制字第1140380144號令修正之都市計畫法桃園市施行細則、市府都發局說明，以及自由時報、工商時報、中央社、經濟日報等公開報導整理，內容僅供參考，不構成法律或投資建議。高度試算為簡化示意；可負擔住宅以行政院核定及市府公告為準。