桃園「城2-3」到底是什麼？哪些土地最容易被市場誤解？

但國土功能分區圖目前仍未正式公告：國土計畫法修正後，公告期限已延至2031年，在此之前非都市土地仍依區域計畫法管理。最常見的誤解：很多人以為「被劃進城2-3＝未來變建地＝現在該買」。但全國國土計畫的指導原則是：城2-3在完成開發前，應避免新增住商、工業及遊憩使用，只能維持原來合法使用；原本的可建築用地，甚至可能被調降使用強度、減少容許項目。而且大型開發多以區段徵收辦理，地主拿回的是部分抵價地，不是整筆土地升值。城2-3代表「可能被開發」，不代表「現在可以開發」，更不代表「整筆變建地」。

本文目錄

一、城2-3是什麼？國土功能分區快速看懂
二、桃園的城2-3在哪裡？
三、獨特切角：城2-3最常見的5個誤解
四、延伸研究：其他最容易被誤解的土地
五、名詞解釋
六、買地前的查證清單
七、FAQ
八、一句話結論
詠騰工商團隊｜土地查證諮詢

一、城2-3是什麼？國土功能分區快速看懂

結論：國土計畫把土地分成四大功能分區，城2-3是「城鄉發展地區」中的未來發展用地。

四大國土功能分區

功能分區	定位
國土保育地區	水源、森林、生態等環境敏感地區
海洋資源地區	海域
農業發展地區	農地與農業生產環境
城鄉發展地區	都市、工業區、鄉村區與未來發展用地

城鄉發展地區的分類

分類	內容	現況
城1	都市計畫地區	依都市計畫法管理
城2-1	原區域計畫的工業區、鄉村區、特定專用區（城鄉性質）	既有發展地區
城2-2	已核發開發許可地區、獎勵投資案件	既有發展地區
城2-3	經核定重大建設，或具城鄉發展需求的儲備用地	未來發展地區
城3	原住民族土地範圍內的鄉村區	既有發展地區

城2-3的劃設條件

● 須為經核定的重大建設計畫（性質以產業、重大公共設施或公用事業為原則），或具城鄉發展需求的地區。
● 須有具體規劃內容或可行財務計畫；全國國土計畫成長管理原則要求5年內有具體發展計畫或需求。
● 應避免使用國土保育地區第一類與農業發展地區第一類的土地。
● 劃設面積原則上至少5公頃。

什麼時候正式上路？

國土計畫法原定2025年4月30日全面上路，修法後國土功能分區圖公告期限延至2031年。正式公告前，非都市土地仍依《區域計畫法》的使用分區與使用地編定管理。目前看到的城2-3，多數仍是草案或劃設說明書上的規劃，尚未具法律效力。

二、桃園的城2-3在哪裡？

結論：主要集中在航空城、中壢工業區周邊與產業專區。

類型	內容	規模（劃設說明書草案）
核定重大建設	桃園航空城計畫相關範圍	航空城周邊大面積土地
產業儲備用地	中壢工業區擴大（第一期）等3處產業園區計畫	規劃約1,232公頃產業用地，扣除既有發展地區後，未來發展地區約730公頃劃為城2-3
輔導違章工廠產業專區	八德大安、大園、新屋頭洲、大溪草厝江、平鎮東金等5處	合計約139公頃劃為城2-3

依桃園市國土功能分區劃設說明書與繪製說明書（草案）。市府近期推動的平價產業園區名稱與範圍可能已調整（例如大園智慧、新屋頭洲、大溪、平鎮東龍），以最新公告為準。

全國之冠，也最具爭議

《報導者》套疊圖資指出，桃園約有3,086公頃原屬特定農業區與一般農業區的土地，在草案中被劃入城2-3，面積居全國之冠，主要位於航空城與中壢工業區鄰近區塊；其中中壢工業區附近一處就超過1,000公頃。部分範圍尚無實質開發計畫，也被質疑是「圈地」。這也提醒市場：城2-3範圍未來仍可能在審議中調整。

三、獨特切角：城2-3最常見的5個誤解

核心判斷：城2-3是「未來可能開發」的標記，不是「現在可以開發」的許可。開發前的使用限制、開發方式（多為區段徵收）與時程不確定性，才是地主與買方真正要評估的。

誤解	實際情況
1.「城2-3就是建地」	城2-3是功能分區，不是使用地編定。完成開發前，原本是農地仍是農地
2.「劃進去就能蓋工廠或住宅」	全國國土計畫指導：開發前應避免新增住商、工業及遊憩使用，只能維持原合法使用
3.「原本的建地不受影響」	原可建築用地若不妨礙重大建設可繼續編定，但可能調降使用強度、減少容許項目
4.「整筆土地都會增值」	大型開發多以區段徵收辦理，地主領回的是部分抵價地，其餘作為公共設施與開發成本
5.「很快就會開發」	功能分區圖2031年前公告；之後還要都市計畫或使用許可、徵收、工程，時程可能以十年計

對不同角色的意義

角色	要注意的事
城2-3範圍內地主	開發前使用受限；若採區段徵收，領回比例與時程是關鍵；不要被「未來題材」綁住資金規劃
想買城2-3土地的買方	確認現行使用地編定、可否使用、開發方式與時程；以「現在能用的價值」評價，而不是未來想像
範圍內的既有工廠	原合法使用可維持；未登記工廠應評估合法化路徑或遷入產業園區
企業找產業用地	城2-3是長期供給，近期擴產仍要靠既有工業區與民間園區

你的土地在不在城2-3？能不能用？

同一塊地，可能同時涉及區域計畫的使用分區、使用地編定、國土功能分區草案、未來開發方式。詠騰工商團隊可協助地主與買方查證土地現況、評估現在能做什麼、以及合理的市場價值。

四、延伸研究：其他最容易被誤解的土地

結論：桃園土地種類多，「名稱聽起來能用」不等於「真的能用」。

土地類型	常見誤解	實際要查
丁種建築用地（丁建）	「丁建就是工業區，什麼工廠都能設」	屬非都市土地使用地編定，容許使用項目與產業別有規範；工廠登記、建蔽容積、臨路與排水都要查
甲種、乙種工業區（都市計畫）	「工業區都一樣」	甲工、乙工容許產業不同；各地細部計畫可能有回饋、容積或使用限制
都市計畫農業區內的老屋	「有房子就整筆都是建地」	合法建築基地以實際建築面積依建蔽率反推，其餘仍是農業區（本站另有專文）
農地上的工廠	「有在營運就是合法工廠」	須確認是否取得特定工廠登記；未登記工廠有合法化期限與限制
公共設施保留地	「都市計畫內的地都會漲」	未開闢前使用受限，徵收時程不確定；地價稅另有優惠稅率
工業用地（地價稅10‰）	「買到就一直是10‰」	須持續供事業直接使用，停工、出租或改用途可能改課累進稅率

一個共通原則

土地價值取決於「現在能合法做什麼」，加上「未來可能做什麼的機率與時程」。前者看得到、可查證；後者要打折計算。只用未來題材定價的土地，最容易被高估。

五、名詞解釋

名詞	白話說明
國土功能分區	國土計畫法下的土地分區，將取代區域計畫法的非都市土地分區。
城2-3	城鄉發展地區第二類之三，未來重大建設或城鄉發展的儲備用地。
區域計畫法	目前管理非都市土地的法律，功能分區圖公告後停止適用。
使用地編定	非都市土地的細分用途，例如甲建、丁建、農牧用地。
區段徵收	政府徵收整區土地開發，地主可領回一定比例的抵價地。
抵價地	區段徵收後發還地主、取代現金補償的土地。

六、買地前的查證清單

項目	怎麼查
都市或非都市土地	土地使用分區證明、地籍謄本
使用分區與使用地編定	謄本、地政事務所
國土功能分區草案	桃園國土資訊站、劃設說明書
是否位於重大建設範圍	航空城、產業園區等計畫範圍圖
開發方式	區段徵收、市地重劃、使用許可或協議價購
現況使用是否合法	建照、使照、工廠登記
臨路與排水	建築線指定、現場勘查
稅負	地價稅適用稅率、土地增值稅

三種情境推演

情境	前提	城2-3土地
計畫明確推進	重大建設核定、開發方式與時程確定	價值逐步反映，但以區段徵收後的領回條件為準
計畫延宕	審議、財務或用地取得卡關	長期處於使用受限狀態，資金被綁住
範圍調整	審議時縮減或改劃	原本的題材消失，價格回歸現況使用價值

以上為一般情境說明，非法律或投資建議。

七、FAQ

問題	回答
城2-3是什麼？	城鄉發展地區第二類之三，經核定重大建設或具城鄉發展需求的儲備用地。
城2-3已經生效了嗎？	尚未，國土功能分區圖公告期限延至2031年，目前仍依區域計畫法管理。
桃園城2-3在哪裡？	主要在航空城周邊、中壢工業區擴大範圍與產業專區。
劃進城2-3可以蓋工廠嗎？	開發前應避免新增住商、工業及遊憩使用，只能維持原合法使用。
城2-3土地會漲嗎？	不一定，多以區段徵收開發，地主領回部分抵價地，且時程不確定。
丁建可以設任何工廠嗎？	不行，容許使用、工廠登記與建築條件都要查。
怎麼查自己的土地？	謄本、土地使用分區證明、桃園國土資訊站，或洽詢專業人員。

八、一句話結論

城2-3是「未來可能開發」的儲備用地，不是建地、也不是開發許可；開發前使用反而受限，多半還要經過區段徵收——評估桃園土地，先看現在能合法做什麼，再把未來題材打折計算。

詠騰工商團隊｜桃園土地與工商不動產查證專家

桃園土地種類複雜：都市計畫、非都市土地、丁建、工業區、農地工廠、城2-3……名稱聽起來能用，不等於真的能用。詠騰工商團隊協助地主與企業：

🔍 土地查證：使用分區、使用地編定、國土功能分區草案與開發計畫
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💰 價值評估：以現況可用價值為基礎，合理評估市場價格
🤝 地主委託：出售、出租或合作開發的媒合

詠騰工商團隊（曾先生）
洽詢電話：0981-681-379

免責聲明：本文依國土計畫法、全國國土計畫土地使用指導事項、桃園市國土功能分區劃設說明書與繪製說明書（草案）、內政部國土管理署資料，以及中央社、農傳媒、報導者等公開報導整理，內容僅供一般參考，不構成法律或投資建議。城2-3範圍與管制以主管機關正式公告為準；個別土地請洽地政機關或專業人員查證。