這篇的切角是「誰在出資」：中山長春由愛山林與國巨投資合組的寶山林出資，信義雅祥由統一工商與精業建設聯盟拿下。企業集團與建商聯手，代表公辦都更正從「建商推案」變成「企業長期布局資產」的管道。
2案 已簽約（龍江、長春） | 1案 已選出最優申請人（雅祥） |
約123億 三案確定出資金額合計 | 2031～34 預計完工年 |
本文目錄
一、看懂：五案進度總覽
二、獨特切角：出資者是誰？企業集團進場的意義
三、已簽約：南京龍江、中山長春
四、已選出出資人：信義雅祥
五、招商中：中正永昌、台電後山埤
六、名詞解釋與房市影響
七、常見問題 FAQ
八、一句話結論
一、看懂：五案進度總覽
案件 | 區位 | 進度 | 出資人 | 投資金額 | 預計完工 |
|---|---|---|---|---|---|
南京龍江 | 中山區，近南京復興站 | 已簽約 2026/2/3 | 宏盛建設 | 約34.06億元 | 2031年 |
中山長春 | 中山區，南京復興站與松江南京站之間 | 已簽約 2026/3 | 寶山林 （愛山林＋國巨投資） | 約58.21億元 | 2032年 |
信義雅祥 | 信義區，步行至市政府站約500公尺 | 最優申請人 2026/9 | 統一工商＋ 精業建設聯盟 | 約31億元 | 2034年 |
台電後山埤 | 南港區，後山埤站3號出口旁 | 招商程序中 7月第三次招商文件草案公開閱覽 | — | 預估約95億元 | — |
中正永昌 | 中正區，城南生活圈、鄰近學校 | 招商程序中 列入今年9案招商 | — | 依後續公告 | — |
五案原於2025年3月公布，當時更新總面積逾2.2公頃、預估投資逾195億元。永昌、雅祥、後山埤三案又列入國家住都中心今年5月發布的9案招商（合計約6.5公頃、預估引資約596億元，約700位私有地主參與）。
二、獨特切角：出資者是誰？企業集團進場的意義
案件 | 出資組合 | 組合特色 |
|---|---|---|
南京龍江 | 宏盛建設 | 傳統建商，首個公辦都更案 |
中山長春 | 愛山林建設＋國巨投資 | 建商＋科技集團投資公司 |
信義雅祥 | 統一工商綜合區開發＋精業建設 | 零售集團開發公司＋建商 |
五案中已確定的三個出資人，有兩個是「建商＋企業集團」的組合。這背後有三個原因：
1. 台北核心區土地稀缺：捷運站步行範圍內、產權已由公部門整合的基地，市場上幾乎買不到。
2. 公辦都更降低整合風險：國家住都中心負責前期地主溝通，雅祥案私有地占六成以上、後山埤案逾九成私有地主表達參與意願，企業不必自己花多年整合。
3. 長期資產配置：企業集團手上資金充沛，都更分回的住宅與商業空間，可作為長期持有或集團布局的資產。
核心觀念：公辦都更正在變成企業取得「核心地段＋已整合產權」的管道。對一般購屋者來說，這代表未來完工的產品可能更偏向品牌化、長期經營，而不只是一次性銷售。
三、已簽約：南京龍江、中山長春
1. 南京龍江：全齡友善的醫教養複合大樓
● 2026年2月3日簽約，出資人宏盛建設，投資約34.06億元。
● 規劃一棟地上21層、地下4層大樓，結合住宅、醫療、教育與商業。
● 公益空間包括社區農園、兒童遊戲場與表演廣場。
● 預計2031年完工。
2. 中山長春：城市綠廊＋社會住宅
● 2025年12月評選出寶山林合作聯盟（愛山林＋國巨投資），2026年3月簽約，投資約58.21億元。
● 基地約5,805.91平方公尺（約1,756坪），步行約350公尺可到松江南京站與南京復興站。
● 規劃23層住宅大樓與15層社會住宅（約155戶），採垂直綠化與導風設計。
● 預計2032年完工。
判讀：兩案都在南京復興生活圈，已有成熟的捷運、商業與辦公機能。都更帶來的不是新商圈，而是街區環境、公共空間與社宅供給的改善。
四、已選出出資人：信義雅祥
● 今年5月重新公告招商，9月完成評選，由統一工商綜合區開發與精業建設聯盟取得最優申請人，投資約31億元。
● 規劃兩棟住宅大樓：地上18層與13層，均為地下4層。
● 目標取得銀級綠建築、智慧建築、耐震標章與能效1+級。
● 私有地占六成以上，國家住都中心規劃集中國有分回住宅，提供地主選配與多元戶型；其他私有住宅採彈性戶型與分棟出入。
● 預計民國123年（2034年）完工。
「最優申請人」代表評選完成，但仍須完成簽約，之後才進入都更事業計畫與權利變換審議、建照與施工。
五、招商中：中正永昌、台電後山埤
1. 台電後山埤：基地擴大至約2,987坪
● 位於南港區忠孝東路六段，信義計畫區與東區門戶計畫交界，鄰近後山埤站3號出口。
● 台北市都委會建議後，將70巷部分道路變更為建築用地，兩個街廓合併開發，基地擴大至約2,987坪（約9,870平方公尺）。
● 逾九成私有地主表達參與意願，預估投資約95億元，採權利變換方式實施。
● 7月第三次招商文件草案公開閱覽至7月30日，定位為臨街商業複合開發，市府將配合拓寬周邊道路。
2. 中正永昌：城南生活圈
● 位於中正區城南生活圈、鄰近學校，列入國家住都中心今年9案招商。
● 各案細節依國家住都中心規劃於今年第2至第4季陸續公開，投資金額與時程請以正式招商公告為準。
六、名詞解釋與房市影響
名詞 | 白話說明 |
|---|---|
公辦都更 | 由政府或國家住都中心擔任實施者，先整合公有地與私有地主，再公開招商引進民間出資 |
最優申請人 | 招商評選第一名，尚待簽約 |
權利變換 | 地主以原本的土地與建物權利，按估價比例分回更新後的房地 |
國有分回住宅 | 國家因持有土地而分回的房屋，常用於社宅或提供地主選配 |
對周邊房市的四個判斷
1. 完工都在2031年以後：短期內不會有新供給，周邊中古屋仍以現況條件定價。
2. 改善的是街區，不是商圈：五案都在成熟生活圈，效益偏向公共空間、道路與社宅。
3. 施工期間有影響：噪音、交通與出入動線，購屋前要納入考量。
4. 新品牌產品可能拉高區域標準：企業集團出資的產品若完工後品質更高，周邊老屋的相對價值反而要重新評估。
七、常見問題 FAQ
問題 | 回答 |
|---|---|
五大公辦都更案是哪五案？ | 中正永昌、信義雅祥、台電後山埤、中山長春、南京龍江，由國家住都中心於2025年公布。 |
哪幾案已經簽約？ | 南京龍江（2月3日，宏盛建設）與中山長春（3月，寶山林）已簽約；信義雅祥9月選出最優申請人（統一工商＋精業建設）。 |
台電後山埤進度如何？ | 基地擴大至約2,987坪，7月第三次招商文件草案公開閱覽，預估投資約95億元，採權利變換。 |
中正永昌何時招商？ | 已列入今年9案招商，細節依國家住都中心陸續公告。 |
什麼時候完工？ | 南京龍江2031年、中山長春2032年、信義雅祥2034年；後山埤與永昌待招商確定。 |
附近房價會漲嗎？ | 不一定。完工都在2031年以後，價格仍取決於屋況、供需與利率，不宜提前追價。 |
八、一句話結論
台北公辦都更的新看點不是案子多大，而是誰來出資：企業集團進場，代表核心地段的整合型土地已成稀缺資產。
詠騰觀點
台北五大公辦都更透露的訊號很清楚：產權已整合、交通便利的土地，企業願意長期投入。同樣的邏輯也適用在工業地產：已完成整合、合法可用、交通條件好的工業地與廠房，在桃園同樣是企業搶手的資產。
詠騰工商長期深耕桃園工業地、廠房與商用不動產，熟悉土地整合、使用分區與合法用途的評估。無論企業要在台北之外尋找營運據點，或想布局桃園的產業空間，都歡迎與我們聯繫，我們會協助你比較區位、成本與長期價值。詠騰工商團隊（曾先生）洽詢電話：0981-681-379
免責聲明：本文依國家住宅及都市更新中心公告及媒體公開報導整理，供都市更新與不動產市場資訊參考，不構成投資保證或個別法律、稅務及估價意見。案件規劃、招商結果與完工時程可能調整，請以國家住都中心及主管機關最新公告為準。