壽險業投資不動產，法規要求「即時利用並有收益」，金管會另訂有最低收益率門檻：以中華郵政最近五年元旦牌告二年期定儲機動利率的平均值，再加5碼（1.25%）。依此公式試算，今年門檻約2.72%，若郵政利率維持不變，2027年將升至約2.895%，因為五年平均裡最低的0.845%低利年度會被移出。這代表什麼？門檻越高，壽險能接受的買價就越低：同一棟每年淨租金6.18億元的大樓，門檻從2.72%升到2.895%，壽險可出價上限就從約227億元降到約213億元，少了約6%。這篇從「門檻＝價格天花板」切入，解析壽險為何偏愛辦公大樓，以及2027年後商辦與物流倉儲市場可能的變化。
約485億 壽險前三季不動產投資 | 約六成 投向辦公資產 |
約2.72% 今年收益率門檻（試算） | 約2.895% 2027年門檻（試算） |
本文目錄
一、看懂：壽險今年買了什麼
二、收益率門檻怎麼算？為什麼2027年會升
三、獨特切角：門檻就是價格天花板
四、壽險為何偏愛辦公大樓？五個理由
五、2027年後：商辦市場三個可能變化
六、延伸：壽險也開始買物流倉儲
七、常見問題 FAQ
八、一句話結論
一、看懂：壽險今年買了什麼
指標／案例 | 內容 |
|---|---|
壽險前三季不動產投資 | 約485億元，為2020年以來第二高；約六成為辦公資產 |
壽險前三季購置 | 約356億元，去年全年僅約56億元 |
凱基人壽：南港玉成大樓（9月） | 約206億元，總樓地板約2.06萬坪、地上27層；全棟已出租，報導指將續租給輝達；收益率約3% |
凱基人壽：陸軍保養廠C基地地上權（1月） | 約101億元、70年地上權，溢價約51%；業者估投報率至少3% |
凱基人壽：桃園物流中心（3月） | 約63億元 |
不同機構統計口徑不同（是否含地上權、是否含自用），數字僅供觀察方向。
二、收益率門檻怎麼算？為什麼2027年會升
1. 公式
金管會於2025年1月修正壽險業投資不動產的最低收益率標準，改為：
最低收益率 ＝ 最近5年中華郵政每年元旦牌告二年期定期儲金小額存款機動利率的平均值 ＋ 5碼（1.25%）
修正當時門檻由2.97%降為2.545%，用意是用「五年平均」平滑利率波動。
2. 為什麼會一年比一年高？
這個公式的特性是：利率持平時，門檻仍會逐年上升，因為五年視窗會把早年的低利率擠出去。
試算（假設郵政二年期機動利率維持現行1.72%）
今年的五年視窗：元旦牌告利率約0.845%、1.47%、1.595%、1.72%、1.72%，平均約1.47% → 門檻約2.72%
2027年的五年視窗：移出0.845%、納入1.72%，平均約1.645% → 門檻約2.895%
判讀：即使央行利率不動，2027年門檻仍會上升約0.175個百分點；之後若利率持平，門檻將逐步收斂到約2.97%。
以上為依公開公式推算，實際門檻以金管會與各壽險公司適用結果為準；若郵政利率調整，門檻也會跟著變動。央行9月已連續第十次維持政策利率不變。
三、獨特切角：門檻就是價格天花板
收益率＝年淨租金÷買價。壽險必須讓收益率達到門檻，等於買價不能超過「年淨租金÷門檻」。以南港玉成大樓為例：
假設年淨租金約6.18億元（206億元×3%） | 門檻 | 壽險可出價上限 |
|---|---|---|
修正當時 | 2.545% | 約243億元 |
今年（試算） | 2.72% | 約227億元 |
2027年（試算） | 2.895% | 約213億元 |
判讀：同樣的租金，門檻從2.545%升到2.895%，壽險能出的最高價少了約12%。這就是為什麼壽險今年加速出手：趁門檻還沒升高前，鎖定收益率約3%的優質大樓。2027年後，收益率低於約2.9%的物件，壽險就很難再買。
四、壽險為何偏愛辦公大樓？五個理由
理由 | 說明 |
|---|---|
1. 法規要求「即時利用並有收益」 | 已出租、有穩定租金的大樓最符合；空地或待開發土地則需另行評估 |
2. 一次到位的大額配置 | 壽險資金龐大，整棟辦公大樓單筆可達百億元，管理效率高 |
3. 租戶信用 | 科技大廠、跨國企業承租，違約風險低；玉成大樓即為代表 |
4. 長期負債配長期資產 | 保單期間長，需要能持有數十年、穩定收租的資產 |
5. 資產保值與流動性 | 核心區辦公大樓買家多，比特殊用途資產更容易處分 |
五、2027年後：商辦市場三個可能變化
1. 低收益率物件出現「壽險買不下手」的斷層
核心區辦公大樓若收益率壓在2.5%～2.8%，2027年後就低於壽險門檻。賣方要嘛提高租金，要嘛降價，否則買家就剩企業自用與其他法人。
2. 租金議價力上升，但新供給是變數
壽險為了達標，會更積極要求租金調整；但台北市2026～2030年市中心預估新增約39萬坪辦公供給（高力國際），年底空置率預估可能回升至約7.4%～8.96%，租戶也有更多選擇。租金能不能漲，取決於物件規格與區位，A辦與B辦會進一步分化。
3. 壽險往收益率較高的資產移動
當核心辦公收益率接近門檻，壽險會往能提供更高收益或自行開發的資產移動，例如地上權開發（凱基陸軍保養廠案，業者估投報率可能逾3.5%）、出租住宅、康養住宅，以及物流倉儲。
六、延伸：壽險也開始買物流倉儲
壽險 | 物流相關布局 |
|---|---|
凱基人壽 | 3月以約63億元購入桃園物流中心 |
富邦人壽 | 新竹湖口物流園區5月動土，土地約2萬坪、物流量能約8.8萬坪，2029年完工，以BOO模式出租給富邦媒體科技 |
國泰人壽 | 表示投資倉儲物流已逾十年 |
全球人壽、新光人壽 | 先前已購入桃園土地 |
對桃園的意義：壽險把物流倉儲當成新的收租資產，而桃園正是北部電商與物流大倉最集中的地方。合法、規格好、可長期出租給物流或電商業者的倉儲與工業地，買家已經從「業者自用」擴大到「壽險收租」。
七、常見問題 FAQ
問題 | 回答 |
|---|---|
壽險投資不動產的收益率門檻怎麼算？ | 最近5年中華郵政元旦牌告二年期定儲機動利率平均值加5碼（1.25%）。 |
2027年門檻會是多少？ | 若郵政利率維持1.72%，依公式試算約2.895%，高於今年的約2.72%。 |
為什麼利率不動，門檻還會升？ | 五年平均會移出早年的低利率年度、納入現行較高利率，平均值因此上升。 |
門檻升高對商辦有什麼影響？ | 壽險可出價上限下降，低收益率物件難賣給壽險；租金議價與A、B辦分化可能加劇。 |
壽險為何偏愛辦公大樓？ | 法規要求即時利用並有收益，辦公大樓租約穩定、租戶信用佳、單筆規模大、流動性好。 |
壽險會買廠房或倉儲嗎？ | 會。凱基買桃園物流中心、富邦開發湖口物流園區，物流倉儲已成壽險新的收租標的。 |
八、一句話結論
壽險的收益率門檻每升一點，商辦的價格天花板就低一截；2027年後，收益穩定的物流倉儲，可能成為壽險的新寵。
詠騰觀點
壽險資金正在告訴市場：有穩定租金的資產最值錢。當台北核心辦公的收益率逼近門檻，資金會往收益更好的地方找，而桃園的物流倉儲與工業不動產，正是壽險已經開始布局的方向。
詠騰工商長期深耕桃園工業地、廠房與倉儲市場，熟悉物流與電商業者的空間需求，可協助業主評估物件的租金水準、出租條件與合法用途，規劃適合長期收租或出售給法人的資產方案；也能協助企業尋找可長期承租的倉儲與廠房。詠騰工商團隊（曾先生）洽詢電話：0981-681-379
免責聲明：本文為一般性市場資訊整理，收益率門檻與出價上限為依金管會公開公式及媒體報導之假設試算，實際門檻與適用情形以金管會規定及各保險公司為準。資料引用仲量聯行、戴德梁行、高力國際等機構報告之媒體報導，不構成個別投資、法律或稅務建議。