真正要出價時，還要扣掉空置與持有成本，用「淨收益」再算一次。以一間50坪、每坪月租1,100元的辦公室為例：只用毛收益3.5%算，上限約每坪37.7萬元；扣掉1個月空置與每年約8萬元持有成本後，若要求淨收益3.5%，上限降到約每坪30萬元。兩種算法差了約7萬元，這就是很多人「以為買得便宜，其實買貴了」的原因。
每坪買價上限 ＝ 每坪月租金 × 12 ÷ 要求收益率 進階版：總價上限 ＝（年租金 − 空置損失 − 持有成本）÷ 要求淨收益率 |
步驟1 找對租金 用租賃實價登錄，不用廣告開價；坪數基準要一致 |
步驟2 設定收益率 從資金成本與風險推算，不是憑感覺 |
步驟3 扣成本再算 空置、管理、修繕、稅費扣完，才是真收益 |
本文目錄
一、步驟1：找對租金的4個細節
二、步驟2：收益率要設多少？
三、步驟3：從毛收益到淨收益
四、完整範例：50坪辦公室算一次
五、敏感度表：租金和收益率差一點，價格差多少
六、5個最常見的算錯方式
七、常見問題與一句話結論
一、步驟1：找對租金的4個細節
細節 | 為什麼重要 | 怎麼做 |
|---|---|---|
1. 用成交租金，不用開價 | 開價通常比成交高，直接用會高估價值 | 查內政部租賃實價登錄，找同區、同等級至少3～5筆 |
2. 坪數基準要一致 | 租金可能用實際使用坪數，買價用權狀坪數（含公設） | 統一換算成權狀坪數再計算 |
3. 管理費誰付 | 若租金含管理費，房東實收會變少 | 確認租金是否含管理費，含的話要先扣除 |
4. 車位拆開算 | 車位租金與辦公租金單價不同 | 辦公與車位分別計算，再加總 |
還要留意免租裝修期、租金遞增條款與租期長短。例如前2個月免租，等於年租金打了約83折。
二、步驟2：收益率要設多少？
收益率不是憑感覺，而是從你的資金成本往上加風險溢酬：
參考基準 | 說明 |
|---|---|
房貸或商用不動產貸款利率 | 若用貸款買，淨收益率最好高於借款利率，否則每月現金流是負的 |
壽險業最低收益率門檻 | 依金管會公式試算，今年約2.72%、2027年約2.895%；可視為機構買家能接受的下限參考 |
風險溢酬 | 中小型分戶商辦、非核心區、屋齡較高者，要求收益率應再提高 |
實務建議：自用企業可以接受較低收益率，因為省下的是自己的房租；收租投資人則建議以「貸款利率＋1個百分點以上」作為淨收益目標，非核心區或分戶產品再往上加。
對照：台北市中心A辦租金約每坪每月3,118元（世邦魏理仕），若以3%毛收益反推，每坪約124.7萬元；以2.895%反推約129.2萬元。可見核心區A辦的價格，已經貼近機構買家能接受的收益率下限。
三、步驟3：從毛收益到淨收益
要扣的項目 | 怎麼估 |
|---|---|
空置損失 | 每次換租戶的空檔＋免租裝修期；保守估每年1～2個月 |
管理費 | 若由房東負擔，全額扣除 |
房屋稅 | 出租作營業使用，非住家營業用法定稅率3%～5%（依房屋現值） |
地價稅 | 一般用地自10‰起累進 |
修繕與設備 | 空調、照明、防水；屋齡越高越要多估 |
保險與仲介費 | 火險、公共意外險；每次招租的仲介服務費 |
經驗法則：毛收益扣完空置與持有成本後，淨收益通常會少0.5～1個百分點。這也是為什麼只用毛收益反推，容易買貴。
四、完整範例：50坪辦公室算一次
項目 | 假設數字 |
|---|---|
權狀坪數 | 50坪 |
成交租金（不含管理費，管理費由租客付） | 每坪1,100元／月 |
滿租年租金 | 66萬元 |
空置1個月 | －5.5萬元 → 60.5萬元 |
年度持有成本（房屋稅、地價稅、修繕、保險） | －8萬元 |
年度淨收入 | 52.5萬元 |
要求收益率 | 只用毛收益算（總價／每坪） | 用淨收益算（總價／每坪） |
|---|---|---|
3.0% | 2,200萬元／44.0萬元 | 1,750萬元／35.0萬元 |
3.5% | 約1,886萬元／37.7萬元 | 1,500萬元／30.0萬元 |
4.0% | 1,650萬元／33.0萬元 | 約1,313萬元／26.3萬元 |
判讀：同樣要求3.5%，用淨收益算的上限比毛收益少了約7.7萬元／坪、總價少約386萬元。出價時請用淨收益那一欄，毛收益只適合拿來快速初篩。
五、敏感度表：租金和收益率差一點，價格差多少
以毛收益法、每坪買價上限（萬元）表示：
每坪月租金 | 3.0% | 3.5% | 4.0% |
|---|---|---|---|
990元（租金低估10%） | 39.6 | 33.9 | 29.7 |
1,100元（基準） | 44.0 | 37.7 | 33.0 |
1,210元（租金高估10%） | 48.4 | 41.5 | 36.3 |
兩個重點：①租金估錯10%，價格就差約10%，所以步驟1找對成交租金最重要；②收益率差0.5個百分點，價格差約12～14%，所以步驟2要依資金成本與風險認真設定。
六、5個最常見的算錯方式
1. 用開價當租金：廣告租金比成交高，價值被高估。
2. 坪數基準混用：租金用實際使用坪數、買價用權狀坪數，收益率被灌水。
3. 忘了扣管理費：租金含管理費時，房東實收其實比較少。
4. 假設永遠滿租：沒有扣空置與免租裝修期。
5. 把題材算進租金：用「捷運通車後」的想像租金反推，等於提前替未來付錢。
七、常見問題與一句話結論
問題 | 回答 |
|---|---|
商辦合理價格怎麼算？ | 初篩用「每坪月租×12÷收益率」；出價用「（年租金−空置−持有成本）÷淨收益率」。 |
收益率要設多少？ | 依資金成本加風險溢酬；收租投資人建議淨收益高於貸款利率1個百分點以上。 |
毛收益和淨收益差多少？ | 扣除空置與持有成本後，通常少0.5～1個百分點。 |
租金要去哪裡查？ | 內政部租賃實價登錄，找同區、同等級、相近屋齡的成交紀錄。 |
自用企業也適用嗎？ | 適用，但自用可接受較低收益率，因為比較基準是自己每年付出的房租。 |
廠辦、廠房也能這樣算嗎？ | 可以，邏輯相同；但要另外考量電力、承載、合法用途與租客產業集中風險。 |
商辦值多少，看它能收多少；先找對租金、設對收益率、扣完成本，再談出價。
詠騰觀點
這套方法不只適用商辦，廠辦、廠房與倉儲也一樣：先確認誰會租、能租多少，再反推合理買價。工業不動產還要多看電力、承載、消防與合法用途，這些都會直接影響租金與出租速度。
詠騰工商長期深耕桃園工商不動產，能提供廠房、廠辦與辦公室的租賃行情，協助業主與投資人試算淨收益、評估出價上限，也能協助企業比較「買」與「租」的長期成本。詠騰工商團隊（曾先生）洽詢電話：0981-681-379
免責聲明：本文範例與試算器數字均為假設情境，台北A辦租金引用世邦魏理仕市場報告之媒體報導，壽險收益率門檻為依金管會公式之試算。本文不構成個別不動產投資、稅務或貸款建議，實際價格、租金與收益請依個案查核。