115年期房屋稅已於今年5月繳完，全國開徵 974.57 萬件、稅額 1,037.12 億元，雙創新高；但真正該關注的是下一張稅單——116年期房屋稅的課稅期間（2026/7/1～2027/6/30）早已開始。2027年 2月28日當天登記在誰名下，誰就繳全年；3月22日前有沒有申報，決定能不能用自住 1.2%／1% 或出租優惠稅率。多數文章只提醒「3月申報」，卻少有人說清楚：今年7月起新北、台中、高雄調高新建房屋標準單價、交屋潮中的新成屋首張稅單最長可達16個月、買賣過戶差一天就差一整年稅。現在（10月）離基準日還有四個多月，是調整戶籍、租約與過戶時點成本最低的時候。
文章目錄
一、看懂數據：115年期房屋稅開徵結果與稅率結構
二、獨特切角：116年期已在計時，四個今年才會踩到的坑
三、為什麼這樣設計？合理嗎？
四、延伸研究：交屋潮、標準單價調整與接下來的推演
五、名詞解釋
六、屋主／購屋族接下來看什麼
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
一、看懂數據：115年期房屋稅開徵結果與稅率結構
重點：自住房屋占件數三分之二，但只貢獻約三成稅額；非自住住宅件數僅一成六，卻繳了近兩成稅。新制「自住減、囤房加」的方向，在數字上已經看得出來。
115年期（2026年5月開徵）全國統計
項目 | 件數 | 稅額 | 占比（件數／稅額） |
|---|---|---|---|
全國合計 | 974.57 萬件（年增 1.16%） | 1,037.12 億元（年增 3.42%） | — |
自住住家用 | 約 651.29 萬件 | 約 314.39 億元 | 66.83%／30.31% |
其中：全國單一自住（1%） | 約 318.08 萬件 | — | 約占總件數 32.64% |
非自住住家用 | 約 159.35 萬件 | 約 201.44 億元 | 16.35%／19.42% |
公益出租 | 約 23.63 萬件 | 約 9.26 億元 | 2.42%／0.89% |
空（閒）置等低度利用房屋 | 約 111.66 萬件 | — | 較114年期減少 2.06 萬件（-1.81%） |
資料：財政部賦稅署 115 年期房屋稅開徵統計（2026年4月公布）。六都稅額約占全國八成，件數與稅額增加最多的是桃園市，反映新建房屋大量完工。
房屋稅2.0 稅率結構（財政部參考基準）
類別 | 條件重點 | 稅率 |
|---|---|---|
全國單一自住 | 本人、配偶及未成年子女全國僅 1 戶＋自住要件＋現值在當地「一定金額」以下 | 1% |
一般自住 | 無出租營業＋本人/配偶/直系親屬實際居住並設籍＋家戶全國 3 戶以內 | 1.2% |
公益出租人、社會住宅包租代管 | 由主管機關通報，稅務局主動核定 | 1.2% |
包租代管（民間業者，1年以上契約、租金達標） | 不計入非自住戶數 | 單一 1.5%（以台中、台南公告為例） |
一般出租（申報租賃所得達租金標準）、繼承共有 | 4 戶以內/5～6 戶/7 戶以上 | 1.5%/2.0%/2.4% |
建商待銷售餘屋 | 2 年內 | 2%～3.6%（超過 2 年併入一般非自住） |
其他非自住(含空屋)- 直轄市 | 2 戶內/3～4/5～6/7 戶以上 | 3.2%/3.8%/4.2%/4.8% |
其他非自住(含空屋)- 非直轄市 | 1 戶/2～4/5～6/7 戶以上 | 2.6%/3.2%/3.8%/4.8% |
實際稅率以各縣市自治條例為準；非自住採全國歸戶＋全數累進，跨級距時全部房屋都適用較高稅率。
各地「全國單一自住」現值門檻（已公告者）
縣市 | 年期 | 房屋現值一定金額 | 備註 |
|---|---|---|---|
台北市 | 115年期 | 267.4 萬元以下 | 北市原有稅基折減分 4 年恢復，115年期實質稅率約 0.8% |
桃園市 | 116年期 | 181 萬 7,100 元以下 | 由 181.8 萬微降（折舊所致），約 99% 單一自住適用，預估近 38 萬戶 |
新竹市 | 115年期 | 185 萬 6,600 元以下 | — |
台南市 | 115年期 | 157 萬 4,900 元以下 | — |
門檻每年由地方政府於 2 月底前公告，其他縣市請以當地稅務局最新公告為準。
二、獨特切角：116年期已在計時，四個今年才會踩到的坑
一句話：房屋稅已從「按月計」改成「按年計＋基準日」，所以現在做的每一個決定（過戶、遷戶籍、出租、收回自住），都在決定 2027 年 5 月那張稅單。
116年期房屋稅時間軸
日期 | 發生什麼事 | 你該做什麼 |
|---|---|---|
2026/7/1 | 116年期課稅期間開始；新北、台中、高雄新的房屋標準單價開始適用新建房屋 | 新成屋屋主留意使照日期 |
2026/11/1～11/30 | 115年地價稅開徵（自用住宅2‰申請期限 9/22 已過） | 順便核對房屋與土地是否都已適用自用/自住 |
2027/2/28（週日） | 納稅義務基準日：當天登記的所有權人繳全年；單一自住戶數也以此日判斷 | 買賣過戶時點、是否於2月底前持有第2戶，影響重大 |
2027/3/22（週一） | 用途變更、自住、出租優惠申報截止（2027年適逢平日，不會順延） | 新取得、新設籍、新出租都要在此前申報 |
2027/5/1～5/31 | 116年期房屋稅開徵 | 核對稅率與課稅月數 |
2027/6/30 | 116年期課稅期間結束 | — |
坑一：交屋潮＋標準單價調升，新成屋第一張稅單可能比預期貴
按年計徵後，每年 3/1～6/30 完工的房屋，該段稅額併入次期，所以新成屋第一張稅單最長可達 16 個月（4 個月＋12 個月）。
再加上今年 7 月起，新北、高雄新建房屋標準單價調高 5%、台中調高 15%（台北、苗栗凍漲；台北另對取得建築能效標示者減價 5%）。媒體以台中 30 坪、15 樓新屋試算，自住每年約多 1,366 元、非自住約多 3,643～5,464 元。調整原則上只適用新評定後完工的新建房屋；另新北市同步調整部分街路地段等級，自 116 年期起適用，既有房屋是否受影響須查詢個別街路。
坑二：過戶差一天，稅單差一整年
基準日當天的稅籍所有權人就是全年納稅義務人。2027/2/28 前完成移轉登記，買方繳整期；3/1 之後，賣方繳。
買賣契約中約定「按持有天數分攤」是雙方私權約定，稅務局不會因此改開稅單，所以分攤條款一定要寫進契約、並在交屋找補時處理，否則就是一方吃虧。
坑三：戶籍「全遷走」就失去自住資格
自住稅率的前提是本人、配偶或直系親屬在該屋辦竣戶籍登記。桃園市稅務局特別提醒：若需要遷出戶籍，至少保留一人在原址，才能持續適用自住稅率；全戶遷出後再遷回，必須重新申報。未設籍的自住屋會被當成非自住，稅率可能從 1.2% 跳到 2.6%～4.8%。
反過來說，單一自住 1% 在部分縣市（如桃園）是基準日符合條件就主動核定，不需另外申請；但前提是你已經是「核准的自住房屋」。
坑四：稅額「減少」才看申報期限，「增加」一律次期起算——但 7/1 有例外
● 稅額減少（如空屋改自住、改出租達標）：3/22 前申報當期適用；逾期就從次期適用。今年錯過 115/3/23 的人，最快 116 年期才能用優惠；若到 2027/3/22 仍沒報，就要等到 117 年期。
● 稅額增加（如自住改出租或營業）：原則自次期適用。但財政部已有解釋令：若在課稅期間首日（7/1）變更用途且全年未再變更，當年期就適用較高稅率，堵住「卡日期」節稅。
三、為什麼這樣設計？合理嗎？
結論：方向合理，效果溫和。新制讓自住族稅負下降、多屋空置族稅負上升，但「把空屋逼出來」的力道目前有限。
設計 | 政策目的 | 實際觀察 |
|---|---|---|
全國歸戶 | 堵住「分散在不同縣市各持 2～3 戶」的漏洞 | 多屋族無法再靠分散持有避稅 |
全數累進 | 持有越多，全部房屋稅率一起提高 | 跨級距時的稅負跳升明顯，是多屋族最該試算的地方 |
自住須設籍 | 與地價稅自用住宅認定一致，防止假自住 | 造成不少原本已核准自住者須補設籍 |
出租優惠 | 引導空屋進入租賃市場 | 公益出租＋社宅包租代管戶數明顯成長；但一般出租需申報租賃所得，部分房東仍有顧慮 |
按年計徵＋基準日 | 簡化稽徵、與地價稅一致 | 出現 16 個月稅單、過戶時點影響全年稅負等新爭議 |
值得注意的三個盲點
1. 稅基仍是「評定現值」而非市價。房屋稅 = 評定現值 × 稅率，評定現值通常遠低於成交價，所以即使稅率到 4.8%，對部分高價區空屋的實質持有成本仍不算高。財政部官員過去也坦言，稅基未合理調整是囤房稅最大的限制之一。
2. 新屋重、舊屋輕。新屋評定現值高，同樣是空屋，新屋所受衝擊遠大於老舊公寓。
3. 空置房屋只減少約 1.81%。115年期空（閒）置房屋約 111.66 萬件，僅比前一年少 2 萬多件。財政部統計 114 年仍有 56 萬多個家戶持有非自住房屋，其中持有 10 戶以上的家戶約 1,408 戶。
四、延伸研究：交屋潮、標準單價調整與接下來的推演
市場現況
● 新建房屋集中完工：桃園市 115 年期房屋稅件數與稅額增幅全國最高，反映新屋大量交屋。
● 地方政府趁交屋潮調稅基：直轄市近兩年積極調高標準單價（台南 2025 年一次調 21%，2026 年新北、高雄 +5%、台中 +15%），房仲業者分析與充實地方財源有關。
● 台北市選擇凍漲：因其標準單價較民國 73 年累計已調高 184%，全國最高，並改以綠建築減價引導。
● 單一自住門檻每年微調：門檻依「當地符合單一自住房屋現值排序第 1%」訂定，房屋折舊會讓門檻緩降，桃園 116 年期即從 181.8 萬降至 181.71 萬。剛好卡在門檻附近的屋主要逐年確認。
接下來可能怎麼發展（推演，非官方說法）
情境 | 可能性 | 對屋主的影響 |
|---|---|---|
其他縣市跟進調高新建房屋標準單價(下一輪每三年重評) | 中高(直轄市近兩年趨勢明確) | 新成屋持有成本逐步墊高，自住影響小、非自住影響大 |
地方調整差別稅率級距 | 不確定(各縣市可在法定範圍內調整，年底地方選舉後新任首長態度未知，未證實) | 多屋族應以「最壞級距」做壓力測試 |
中央檢討稅基(評定現值貼近市價) | 低～中(屬長期議題，財政部曾點名稅基問題，但無具體時程，未證實) | 若推動，空屋持有成本才會真正大幅上升 |
出租優惠與租賃申報更緊密勾稽 | 中（稅務機關已主動寄發出租輔導通知） | 未申報租賃所得的房東，房屋稅與綜所稅可能同時被追 |
交屋潮持續推升房屋稅總額 | 高 | 117年期起新完工房屋陸續反映新標準單價 |
五、名詞解釋
名詞 | 白話說明 |
|---|---|
房屋評定現值（課稅現值） | 稅務局依標準單價、面積、折舊、地段率算出的房屋價值，是房屋稅的稅基，不是市價。 |
房屋標準單價 | 依構造、用途、樓層訂定的每平方公尺造價標準，地方不動產評價委員會每 3 年重評一次。 |
地段率（路段率） | 依房屋所在街道商業與交通條件加成的調整率。 |
納稅義務基準日 | 每年 2 月末日；當天登記的所有權人負擔全年房屋稅。 |
課稅所屬期間 | 上一年 7/1 至當年 6/30。116 年期即 2026/7/1～2027/6/30。 |
全國歸戶 | 以本人、配偶及未成年子女在全國持有的房屋合併計算戶數。 |
全數累進 | 戶數跨入高級距時，所有非自住房屋一起適用高稅率，不是只有超出的部分。 |
全國單一自住 | 家戶全國只有 1 戶且為自住、現值在門檻以下，稅率 1%。 |
公益出租人 | 房屋出租給符合租金補貼資格者，經主管機關認定，房屋稅可適用 1.2%。 |
租金標準 | 各縣市公告的「當地一般租金標準」，申報租賃所得須達此標準才能用 1.5%～2.4%。 |
六、屋主／購屋族接下來看什麼
身分 | 現在（10月～12月） | 2027/2/28 前 | 2027/3/22 前 |
|---|---|---|---|
首購、剛交屋的新成屋屋主 | 確認使照日期、是否適用新標準單價；預估首期可能超過 12 個月 | 完成設籍 | 申報自住；單一自住確認現值是否低於門檻 |
準備買賣的買方／賣方 | 契約寫明房屋稅按持有日數分攤 | 評估過戶日在 2/28 前或 3/1 後 | 買方取得後立即申報自住 |
換屋族（短期持有兩戶） | 估算基準日時是否同時持有新舊屋（影響 1% 與戶數） | 安排舊屋出售或出租時點 | 新屋申報自住、舊屋若出租申報出租 |
多屋族（空置） | 用試算器比較空置、出租、包租代管、公益出租差額 | 決定是否委託包租代管或出租 | 出租房屋檢附租約申報 |
房東（已出租） | 確認是否已申報租賃所得、租金是否達當地標準 | 租約到期續約或換租客要確認 | 租約變動重新申報 |
錯過 115/3/23 的屋主 | 到稅務局確認目前稅籍與核定用途 | 補齊戶籍、租約等文件 | 最遲此日申報，否則再晚一年（117年期） |
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七、FAQ 常見問題
問題 | 回答 |
|---|---|
116年期房屋稅的申報期限是哪天？ | 一般為 2027 年 3 月 22 日（當天為週一，不順延），實際以稅務機關公告為準。 |
今年 3/23 前沒申報自住，現在還能補嗎？ | 可以申報，但屬逾期，自次期（116年期）起適用；若到 2027/3/22 前仍未申報，要再晚到 117 年期。 |
已核准自住，每年要重新申請嗎？ | 不用。使用情形、減免原因與戶數沒變就不必重報；但戶籍全遷出、改出租、增購房屋時要重新確認。 |
全國只有一間房，一定是 1%？ | 不一定，還要符合自住、設籍及當地現值門檻；超過門檻就是 1.2%。部分縣市（如桃園）符合條件會主動核定 1%。 |
我 2 月底買房，為什麼要繳一整年？ | 按年計徵，基準日（2月末日）登記的所有權人繳全年；與賣方的分攤要靠契約約定處理。 |
新成屋稅單為什麼是 15、16 個月？ | 前一年 3～6 月完工的房屋，該段稅額併入下一期，所以首期最長 16 個月，屬正常現象。 |
出租就一定是 1.5%？ | 要申報租賃所得、租金達當地標準並在期限內申報；4 戶內 1.5%、5～6 戶 2%、7 戶以上 2.4%。公益出租與社宅包租代管則適用 1.2%。 |
空屋分散在不同縣市可以分開算嗎？ | 不行，非自住採全國歸戶、全數累進。 |
標準單價調漲會影響我住了十年的舊房子嗎？ | 標準單價調整原則上適用新完工房屋；但地段率若有調整（如新北 116 年期起），既有房屋也可能受影響，請查詢所在街路。 |
房屋稅自住和地價稅自用要分開申請嗎？ | 原則上分屬不同稅目、期限也不同（地價稅為 9/22）；台北、新北、桃園等地可一併申請，請向當地稅務局確認。 |
八、一句話結論
房屋稅2.0 的勝負不在 5 月繳稅那天，而在 2 月 28 日誰持有、3 月 22 日前有沒有申報——116 年期的倒數，現在已經開始。
詠騰工商觀點
房屋稅改成按年課徵後，「時間點」成了新的成本變數：過戶日、設籍日、出租起始日、完工日，每一個都可能讓同一間房多繳或少繳一整年。我們建議屋主把房屋稅當成年度固定排程管理——10 月盤點、1 月確認戶籍與租約、2 月底前定案過戶、3 月中旬前完成申報。
對多屋族而言，與其只看稅率高低，不如把房屋稅、租金淨收益、空置期與未來出售的房地合一稅一起試算；對首購與換屋族，則要特別留意新成屋首期稅額與換屋期間同時持有兩戶的影響。
免責聲明：本文依截至 2026 年 10 月 14 日可查得之財政部及地方稅稽徵機關公開資料整理，僅供一般資訊參考，不構成個別稅務、法律或投資建議。試算器採財政部參考基準，各縣市實際稅率、現值門檻、租金標準與申報期限，請以房屋所在地稅務機關最新公告與核定為準。文中「推演」段落為編輯部依公開資訊所做之情境分析，非官方政策。