台灣空屋近 90 萬宅，房價為什麼還降不下來？答案藏在「小宅」裡

內政部 2026 年 7 月公布，2025 年下半年全國低度用電住宅（俗稱空屋）約 89.46 萬宅、空屋率 9.44%，比上半年少了 8.6 萬宅，終止連三期上升；但同期待售新成屋達 11.25 萬宅，連六季創統計新高。房價負擔雖連幾季微降，全國房貸負擔率仍在四成以上，台北接近七成。多數文章把「高房價＋高空屋」歸因於地點錯配或投資客囤房，卻漏掉兩個更關鍵的線索：空屋率最高的是 20 坪以下小宅（16.77%），新屋空置率也幾乎和 50 年老屋一樣高——錯配不只是「蓋在哪裡」，更是「蓋了什麼」。同時，央行 2026 年 9 月 18 日起把第二戶房貸成數從 6 成放寬到 7 成，囤房稅在推、信用管制在鬆，兩股力量的拉鋸，才是接下來真正要看的事。

文章目錄

一、看懂數據：房價負擔、空屋與待售新成屋
二、獨特切角：空屋不只在偏鄉，而是「小宅＋新屋」
三、為什麼高房價與高空屋會並存？囤房稅有用嗎？
四、延伸研究：央行鬆綁、交屋潮與接下來的推演
五、名詞解釋
六、購屋族／屋主接下來看什麼
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論

一、看懂數據：房價負擔、空屋與待售新成屋

重點：「空屋」至少有三套統計口徑，數字從 11 萬到 111 萬都有。先搞清楚每個數字在量什麼，才不會被誤導。

三種「空屋」統計，不要混用

統計	最新數字	怎麼算	適合用來看
低度使用（用電）住宅	89.46 萬宅、9.44% （2025 下半年）	房屋稅籍＋地籍＋台電用電交叉比對，平均月用電 60 度以下	住宅實際使用程度、區域比較
房屋稅「空（閒）置等低度利用」	約 111.66 萬件（115 年期房屋稅）	稅籍上非自住、未出租等低度利用房屋	囤房稅實際課徵範圍
待售新成屋	11.25 萬宅（2025 第 4 季，統計新高）	建商或起造人持有、完工後尚未售出	新屋去化壓力、建商庫存

統計

低度用電住宅趨勢

期間	宅數	比率	說明
2021 下半年	—	8.66%	統計以來最低
2024 下半年	91.42 萬	9.79%	—
2025 上半年	98.06 萬	10.43%	統計以來第二高
2025 下半年	89.46 萬	9.44%	單期減少 8.6 萬宅；內政部歸因於囤房稅 2.0、租金補貼等政策

六都比較（2025 下半年空屋率）

城市	空屋率	空屋宅數	2025Q1 房價所得比	2025Q1 房貸負擔率
台北市	6.39%(全國最低)	—	15.85 倍	68.94%
新北市	6.84%	11.92 萬	13.49 倍	58.68%
桃園市	8.53%	—	8.96 倍（六都最低）	38.98%（六都最低）
台中市	8.58%	10.01 萬	12.27 倍	53.37%
台南市	10.92%(六都最高)	—	9.71 倍	42.23%
高雄市	10.30%	11.94 萬(首度全國最多)	9.92 倍	43.13%
全國	9.44%	89.46 萬	10.24 倍	44.53%

房價負擔數字為內政部 2025 年第 1 季資料（2025 年 11 月公布）；2025 年第 2 季全國房貸負擔率為 43.12%，已連三季下降。內政部房價負擔數據約落後半年公布，最新季別請以內政部不動產資訊平台為準。

一眼看出的矛盾：台北、新北空屋率最低、負擔最重；台南、高雄空屋率最高、負擔相對輕。空屋多的地方不是最貴的地方——這正是「高房價與高空屋並存」的第一層答案。

二、獨特切角：空屋不只在偏鄉，而是「小宅＋新屋」

一句話：台灣的住宅錯配不只是「蓋錯地方」，更是「蓋錯產品」——小坪數、新完工的房子，空置比例遠高於一般住宅。

依坪數與屋齡看空置率

類型	2024 下半年	2025 下半年	解讀
20 坪以下	18.16%	16.77%（各坪數最高）	小套房、投資型小宅大量空置，約為全國平均的 1.8 倍
屋齡 5 年以下	22.91%	12.39%	新屋空置率曾是各屋齡最高，2025 下半年大幅回落但仍居第二
屋齡 50 年以上	12.54%	12.59%（最高）	老屋因屋況、繼承、無電梯等原因難以利用
全國平均	9.79%	9.44%	—

這代表什麼？

● 老屋空置是「用不了」，新屋空置是「沒人住」。五十年老屋空置可以用屋況、產權解釋；但新屋空置率曾高達 22.91%，代表不少新完工房子是被當成資產持有，而非居住使用。
● 小宅空置最嚴重。20 坪以下小宅過去是預售投資主力，總價低、好轉手，卻不一定符合家庭需求。家庭要的是 2～3 房，市場供給卻有一部分是投資型產品。
● 新屋空置率在 2025 下半年明顯下降。從 22.91% 降到 12.39%，時間點與囤房稅 2.0 首次全額開徵、新屋交屋後轉出租或自住吻合，但目前沒有官方拆解證明兩者的因果。
● 待售新成屋則持續創高。已賣出的新屋空置下降，但還沒賣掉的新屋堆積到 11.25 萬宅——壓力從投資客手上，轉到建商庫存。

小心誤讀：「月用電 60 度以下」不等於沒人住。度假屋、長期出差、獨居長者用電少，都可能被計入；而上下半年取樣月份不同（5～6 月與 11～12 月），季節性用電也會影響結果。這是指標，不是普查。

真正的囤房大戶有多少？

財政部 114 年地方稅統計顯示，持有非自住房屋的家戶約 56.8 萬戶，其中持有 5 戶以上約 1.17 萬戶（2.06%）、10 戶以上約 1,408 戶（0.25%）。換句話說，空屋大多分散在「多一兩間」的一般家庭手上，而不是少數超級囤房大戶。這也解釋了為什麼加稅效果溫和——對只多持有一戶的家庭，稅負增加有限。

三、為什麼高房價與高空屋會並存？囤房稅有用嗎？

結論：四層錯配疊加，加稅只能處理其中一層。

錯配類型	現象	數據線索	對應政策
地點錯配	工作集中雙北，空屋多在南部與偏鄉	台北空屋率 6.39%、偏鄉鄉鎮有逾 20% 者	交通建設、產業南移、地方就業
產品錯配	小宅、投資型新屋空置	20 坪以下 16.77%	預售屋管理、合宜家庭坪數供給
屋況錯配	老屋無電梯、需大修	50 年以上屋齡 12.59%	都更危老、修繕補助
持有動機錯配	持有成本低於增值預期	非自住家戶 56.8 萬戶	囤房稅、租賃誘因

囤房稅 2.0 的實際成效

● 有作用，但力道溫和。115 年期房屋稅的空閒置房屋約 111.66 萬件，較前一年僅減少約 2.06 萬件（-1.81%）；低度用電住宅單期減少 8.6 萬宅，降幅較明顯。
● 稅基偏低限制效果。房屋稅以評定現值計算，遠低於市價，即使稅率提高到 4.8%，相對房價的實質持有成本仍不高。
● 出租誘因有成長。公益出租約 23.63 萬件，社宅包租代管房東每月有租金所得免稅額度，房東進入合法租賃的門檻降低。
● 轉嫁風險存在。若屋主把稅負轉到租金上，租屋族負擔可能增加；目前尚無全國性數據證明已大規模發生。

四、延伸研究：央行鬆綁、交屋潮與接下來的推演

2026 年 9 月央行做了什麼

項目	內容
會議日期	2026 年 9 月 17 日第 3 季理監事會
政策利率	維持不變（重貼現率 2%），連續第 10 次凍漲
第二戶房貸	自然人第 2 戶最高成數由 6 成放寬到 7 成，9 月 18 日起實施（央行 3 月已先適度調整）
購地貸款	刪除「切結一定期間內動工」規定
不動產貸款集中度	2026 年 7 月底 34.44%，較 2024 年 6 月底高點 37.61% 下降 3.17 個百分點
央行房市判斷	交易持續降溫、投機減少、看漲預期趨緩；無自用住宅者購屋貸款占比續增

這裡出現一個政策拉鋸：囤房稅 2.0 提高非自住持有成本，試圖讓空屋釋出；央行則認為投機已降溫，放寬第二戶成數，讓換屋、增購族比較容易貸款。兩者並不完全衝突——第二戶族群包括「先買後賣」的換屋族——但若放寬後第二戶購屋大量增加，空屋與囤房稅的效果可能被部分抵銷。

接下來可能怎麼發展（推演，非官方說法）

情境	可能性	觀察指標	對購屋族的意義
換屋需求回溫，二手成交量小幅回升	中高	第 2 戶房貸件數、實價登錄成交量	議價空間可能收斂，但不至於快速翻轉
待售新成屋持續高檔，建商以價換量	中（央行刪除購地動工切結，建商資金壓力略減，未證實會延緩降價）	待售新成屋季變化、各區餘屋排行	餘屋多的重劃區，首購族有較大議價空間
空屋率在 2026 上半年再回升	不確定	內政部 2026 上半年低度用電統計（預計 2027 年初公布）	可判斷 2025 下半年下降是趨勢還是季節性
央行進一步全面鬆綁	不確定（央行表示將視情勢檢討，未證實有時間表）	12 月理監事會	若全面鬆綁，多屋族持有意願可能回升
地方調整囤房稅率或稅基	低～中（未證實）	各縣市房屋稅自治條例、標準單價重評	新屋持有成本可能逐步提高

桃園的位置

● 負擔是六都最輕：2025 年第 1 季房價所得比 8.96 倍、房貸負擔率 38.98%，皆為六都最低。
● 空屋率居中：8.53%，蘆竹區 5.92% 擠進全國空屋率最低 14 區，顯示南崁、航空城一帶自住需求穩。
● 新屋庫存不小：2024 年第 4 季桃園待售新成屋約 1.89 萬宅，僅次於新北，重劃區新屋去化速度值得觀察。

五、名詞解釋

名詞	白話說明
房價所得比	中位數房價 ÷ 中位數家戶年可支配所得；10 倍代表不吃不喝 10 年。
房貸負擔率	中位數房價的月房貸 ÷ 中位數家戶月可支配所得；30% 以下算合理，50% 以上偏高風險。
低度使用（用電）住宅	平均月用電 60 度以下的住宅，內政部每半年公布一次，常被當成空屋指標。
待售新成屋	已完工、尚未售出的新建住宅，代表建商端庫存。
囤房稅 2.0	房屋稅差別稅率 2.0，非自住住宅全國歸戶、全數累進，稅率 2%～4.8%。
不動產貸款集中度	銀行不動產相關貸款占總放款比率，用來看金融體系對房市的曝險。
選擇性信用管制	央行針對特定族群（如第二戶、高價住宅、法人）限制貸款成數的措施。
公益出租人	出租給符合租金補貼資格者的房東，可享房屋稅、地價稅與所得稅優惠。
社宅包租代管	由業者向房東承租或代管，再轉租給弱勢或青年；房東享稅負優惠。

六、購屋族／屋主接下來看什麼

身分	現在該做	要追的指標	提醒
首購族	以房貸負擔不超過家戶所得 30%～40% 設定預算	目標區域待售新成屋、實價登錄成交價	餘屋多的重劃區有議價空間，但注意生活機能是否成熟
換屋族	第 2 戶成數已放寬到 7 成，可重新評估先買後賣	舊屋所在區域成交量、新屋交屋時間	同時持有兩戶期間，注意房屋稅自住與非自住認定
持有空屋的屋主	比較空置、出租、社宅包租代管、出售的淨收益	當地租金行情、低度用電比率	20 坪以下小宅出租需求較穩，但轉售競爭多
多屋族	盤點全國持有戶數，試算跨級距稅負	116 年期房屋稅申報（2027/3/22 前）	出租需申報租賃所得才能用優惠稅率
投資人	避開單看「空屋率高＝會崩盤」的判斷	央行 12 月理監事會、2026 上半年空屋統計	空屋率與房價並非單一方向關係

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七、FAQ 常見問題

問題	回答
台灣最新空屋率是多少？	內政部 2025 年下半年低度用電住宅約 89.46 萬宅、比率 9.44%，較上半年 10.43% 下降。
空屋率高，為什麼房價還是降不下來？	空屋集中在需求較弱的區域、小坪數產品與老屋，不一定是家庭想買的房子；高需求的雙北空屋率反而最低。
哪種房子空置最嚴重？	20 坪以下小宅（16.77%），其次是 50 年以上老屋（12.59%）與 5 年內新屋（12.39%）。
待售新成屋多，代表房價會跌嗎？	不一定，但代表建商去化壓力上升；餘屋集中的區域議價空間通常較大。
囤房稅 2.0 有效嗎？	有初步效果，低度用電住宅單期減少 8.6 萬宅，但房屋稅課徵的空閒置房屋只少約 1.8%；稅基偏低限制了力道。
央行 9 月放寬了什麼？	自然人第 2 戶購屋貸款最高成數由 6 成調為 7 成，9 月 18 日起實施；利率維持不變。
放寬第二戶會讓房價再漲嗎？	央行判斷投機已降溫才放寬；短期可能帶動換屋成交，但能否推升房價，仍取決於所得、利率與供給，現在下定論太早。
持有空屋的人大多是投資客嗎？	不是。非自住家戶約 56.8 萬戶，持有 10 戶以上僅約 1,408 戶；多數空屋分散在一般家庭手上。
桃園房價負擔算高嗎？	在六都中最低，2025 年第 1 季房價所得比 8.96 倍、房貸負擔率 38.98%，但仍高於 30% 的合理水準。
月用電低就一定是空屋嗎？	不一定，度假屋、長期外派、獨居長者都可能用電偏低；它是使用程度指標，不是實地普查。

八、一句話結論

台灣不是房子不夠，而是適合家庭、位在工作圈、價格負擔得起的房子不夠——空屋多是小宅、新屋與遠方的房子，加稅只能解開其中一個結。

詠騰工商觀點

我們在實務上看到，閒置房屋的屋主多半不是不想處理，而是不知道哪一條路最划算：出售要付稅費與仲介費、出租擔心租客與報稅、包租代管又不熟流程。囤房稅提高持有成本後，最需要的其實是一張清楚的比較表。

對購屋族，我們建議把「待售新成屋多寡」與「低度用電比率」一起看：同區新屋庫存高、空置率也高，代表供給充足、議價空間大；庫存低、空置率也低，則代表自住需求扎實。這比只看全國平均房價更貼近你要買的那間房。

免責聲明：本文依截至 2026 年 10 月 14 日可查得之內政部、中央銀行、財政部公開資料與媒體報導整理，僅供不動產市場與政策研究參考，不構成個別房屋買賣、投資、貸款或稅務建議。房價負擔數據公布有時間落差，最新數字以內政部不動產資訊平台為準；「推演」段落為編輯部情境分析，非官方政策。