苗栗縣政府為因應「桃竹苗大矽谷推動方案」規劃四處產業園區。2026 年 9 月 14 日起，竹南科學園區暨周邊地區特定區主要計畫第一次通盤檢討的第 4 案、第 5 案範圍實施禁建兩年，至 2028 年 9 月 14 日，範圍內新建、增建、改建與變更地形都受限。但一般文章把四個園區放在同一張表、說它們「都在推進」，其實掩蓋了最重要的差別：四塊地的開發速度完全不同。擴大竹南科與後龍兩案位在都市計畫區外，2025 年 8 月申請劃為「城鄉發展地區第 2 類之 3」時未獲國土計畫審議會通過；頭份交流道周邊約 288 公頃仍在地主意願調查階段，縣府目標 2036 年完成區段徵收與工程。偏偏竹科 2026 年上半年營業額年增 36%、新引進投資 2,348 億元——產業需求是現在，苗栗新地是十年後，中間這段空窗，才是企業選址真正要面對的問題。
文章目錄
一、看懂進度：四處產業園區與禁建公告
二、獨特切角：960 公頃的三種速度，與十年空窗期
三、為什麼卡關？禁建合理嗎？
四、延伸研究：竹科需求、交通建設與接下來的推演
五、名詞解釋
六、地主、企業、投資人接下來看什麼
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
一、看懂進度：四處產業園區與禁建公告
重點：四個園區走的法定路徑不同，進度差距可以大到十年以上。
四處產業園區最新狀態
園區 | 土地現況 | 法定路徑 | 目前進度 | 速度判斷 |
|---|---|---|---|---|
竹南科東產業園區 | 位於竹南科學園區暨周邊地區特定區內 | 納入現行特定區主要計畫通盤檢討 | 苗栗縣都委會 2025 年 9 月 30 日審決、行政院核定後，2026 年 9 月 14 日起部分範圍禁建 | 最快 |
頭份交流道附近產業園區 | 都市計畫農業區，西側約 129 公頃、東側約 161 公頃，合計約 288 公頃 | 都市計畫變更＋區段徵收 | 2025 年辦理兩階段地主意願調查（首輪西側四成多、東側三成多同意），目標過半；2026 年研擬都市計畫變更；縣府目標 2036 年初完成區段徵收與工程 | 中等（約十年） |
擴大竹南科學園區 | 都市計畫區外農地 | 須先調整國土功能分區，並取得國家重大建設核定 | 2025 年 8 月國土計畫審議會未同意劃為城鄉發展地區第 2 類之 3 | 最慢、不確定 |
後龍產業園區 | 都市計畫區外農地 | 同上 | 同上，未獲通過 | 最慢、不確定 |
四處合計約 960 公頃為縣府規劃總量，不代表已核定可開發面積。
2026 年 9 月禁建公告重點
項目 | 內容 |
|---|---|
計畫名稱 | 竹南科學園區暨周邊地區特定區主要計畫（第一階段）第一次通盤檢討 |
禁建範圍 | 變更內容明細表第 4 案及第 5 案範圍（須以禁建範圍圖對照地號） |
法源 | 都市計畫法第 81 條；行政院 2026 年 8 月 20 日核定 |
期間 | 2026 年 9 月 14 日起兩年，至 2028 年 9 月 14 日 |
禁止事項 | 建築物新建、增建、改建；變更地形或大規模採取土石 |
例外 | 須特許興建或繼續施工者，依「新訂擴大變更都市計畫禁建期間特許興建或繼續施工辦法」申請 |
範圍圖閱覽 | 頭份市公所、竹南鎮公所、苗栗縣政府工商發展處都市計畫科，或線上查詢 |
二、獨特切角：960 公頃的三種速度，與十年空窗期
一句話：竹科的擴廠需求已經在 2026 年發生，但苗栗最快的新產業用地還在都市計畫程序中，最大的兩塊甚至還沒通過國土審議——企業若現在就要用地，答案不在苗栗未來的園區，而在現有合法廠房與桃竹沿線既有工業區。
需求端：竹科正在加速
指標（2026 年上半年） | 數字 |
|---|---|
竹科營業額 | 約 1 兆 1,195 億元，年增 36.03%，半年首度破兆 |
竹科出口 | 約 1.34 兆元，年增 65.58% |
電腦及周邊產業 | 年增 113.34% |
新引進投資案 | 17 家，投資額約 2,348 億元 |
竹科就業人數 | 約 18.1 萬人 |
供給端：苗栗新地的時間表
時間 | 可能發生的事 |
|---|---|
2026～2028 年 | 竹南科東等通檢範圍禁建期間，都市計畫細部內容與開發方式定案 |
2026 年起 | 頭份交流道周邊研擬都市計畫變更，持續地主溝通 |
2028 年 9 月後 | 禁建期滿，依最終核定計畫辦理 |
2036 年初（縣府目標） | 頭份交流道周邊完成區段徵收與工程 |
未定 | 擴大竹南科、後龍：需先取得重大建設核定並重新送國土審議 |
空窗期的三個效應：
1. 既有合法工業地與廠房的稀缺性上升：苗栗縣府自己表示，全縣產業用地使用率已達九成，科學園區周邊幾近飽和。
2. 需求外溢到桃竹：短期內無法等苗栗新地的企業，可能轉向新竹、桃園南區（龍潭、平鎮、楊梅）與既有工業區的廠房。
3. 題材地價格先行：未核定的農地若已用「未來工業地」價格交易，一旦開發延宕或範圍調整，持有成本與退出風險都會升高。
三、為什麼卡關？禁建合理嗎？
結論：卡關主要在「國土計畫」與「地主同意」兩關；禁建則是都市計畫程序中防止搶建的常見手段，本身不等於利多或利空。
擴大竹南科與後龍：卡在國土計畫
● 縣府的說法：未獲核定國家重大計畫，才被國土審議會否決；2025 年 6 月國發會回函請縣府直接洽各中央權責機關，縣府認為進度因此「回到原點」。
● 國土署的說法：縣府未能提出產業園區及科學園區的劃設範圍依據與具體規劃內容，因此不同意。
● 重新送審條件：取得行政院或中央部會的重大建設核定函，並提出明確範圍與計畫內容，或納入苗栗縣國土計畫通盤檢討再研議。
● 反對聲音：環保團體主張優先使用閒置工業區與受污染的褐地，反對大面積變更農地。
頭份交流道周邊：卡在地主意願與地質
區塊 | 面積 | 優勢 | 限制 |
|---|---|---|---|
西側 | 約 129 公頃 | 緊鄰竹南科學園區與市區、道路完整、管線易整合，建議作為第一期 | 需排除陡坡地與傳統客家聚落 |
東側 | 約 161 公頃 | 面積較大 | 位於活動斷層地質敏感區、多座電塔、聯外道路需配合頭份第二交流道 |
禁建合理嗎？
觀點 | 理由 |
|---|---|
支持 | 都市計畫變更期間，若不限制，可能出現搶建、搶整地，增加未來開發與補償成本 |
疑慮 | 範圍內地主兩年無法新建或改建，既有工廠擴建計畫可能被迫延後 |
法律限制 | 都市計畫法規定禁建期間最長兩年，且設有特許興建或繼續施工的申請管道 |
四、延伸研究：竹科需求、交通建設與接下來的推演
交通建設同步推進
● 頭份第二交流道：高速公路局已啟動整體規劃，苗栗縣同步辦理都市計畫變更，在頭份交流道北側新增匝道、新闢連絡道銜接科東二路與興隆路；2026 年 3 月公開展覽 30 天。
● 國道 1 號楊梅至頭份段拓寬：持續推進，竹南科學園區產業聚集讓苗北車流逐年增加。
● 意義：交通改善有利頭份交流道東側園區，但不會改變土地本身的使用分區。
同一時間，新竹也在解凍
竹科三期（竹東鎮特定區）歷經 39 年延宕，2026 年 4 月內政部國土管理署專案小組同意修正後提送大會審議。這代表大矽谷政策下，新竹與苗栗的新產業用地都在排隊走程序，短期內真正可用的，仍是既有工業區與廠房。
接下來可能怎麼發展（推演，非官方說法）
情境 | 可能性 | 觀察指標 | 影響 |
|---|---|---|---|
竹南科東在禁建期內完成細部計畫並啟動開發 | 中高 | 苗栗縣都委會、細部計畫公告 | 最早可能釋出的新產業用地 |
頭份交流道周邊地主同意過半，進入都市計畫變更 | 中 | 第二階段意願調查結果、公開展覽 | 2030 年代中期的主要供給來源 |
擴大竹南科、後龍取得重大建設核定後重新送審 | 低～中（未證實有核定時程） | 國科會、行政院核定函 | 若通過，才可能成為長期大面積供給 |
竹科需求外溢至桃園南區與新竹既有工業區 | 中高 | 龍潭、平鎮、楊梅、湖口工業地成交 | 桃竹既有合法廠房去化加快 |
禁建範圍內地主申請特許興建 | 中 | 縣府特許案件 | 既有工廠擴建能否部分進行 |
五、名詞解釋
名詞 | 白話說明 |
|---|---|
桃竹苗大矽谷推動方案 | 行政院 2024 年 9 月核定，整合桃園、新竹、苗栗科技產業與用地的政策。 |
通盤檢討 | 都市計畫定期全面檢視，可能調整土地使用分區與公共設施。 |
禁建 | 都市計畫變更期間，依都市計畫法第 81 條限制範圍內新建、增建、改建與變更地形，最長兩年。 |
特許興建或繼續施工 | 禁建期間符合特定條件者，可申請例外核准興建或繼續施工。 |
國土功能分區 | 國土計畫法將土地分為國土保育、海洋資源、農業發展、城鄉發展四大功能分區。 |
城鄉發展地區第 2 類之 3 | 為重大建設或未來發展需要而預留的城鄉發展用地，需有具體計畫依據。 |
國家重大建設計畫 | 經中央核定的重大計畫，是非都市土地大規模變更的重要依據。 |
區段徵收 | 政府徵收整區土地，完成公共工程後，以抵價地方式配回部分土地給地主。 |
褐地 | 曾作工業使用、可能受污染的閒置土地，整治後可再利用。 |
六、地主、企業、投資人接下來看什麼
身分 | 現在要做 | 要追的指標 | 提醒 |
|---|---|---|---|
竹南、頭份地主 | 到公所或縣府調閱禁建範圍圖，確認地號是否在第 4、5 案範圍 | 細部計畫內容、開發方式（區段徵收或其他） | 交易時要向買方揭露禁建與計畫狀態 |
頭份交流道周邊地主 | 了解意願調查內容與區段徵收配地比例 | 同意比例是否過半、都市計畫變更公展 | 以正式文件為準，不要依口頭消息估算分回土地 |
近期要設廠的企業 | 鎖定已具合法使用條件的廠房與工業地，範圍可擴大到桃園南區與新竹 | 電力、用水、排水與交通條件 | 不要把未核定園區排進生產線時程 |
中長期擴廠的企業 | 追蹤竹南科東與頭份交流道園區招商時程 | 開發主體、土地供應方式（標售、標租、設定地上權） | 可先租後買，保留彈性 |
工業不動產投資人 | 以現行使用分區與合法使用價值估價 | 實價登錄、工業地成交量 | 題材價格若已反映未核定的開發，延宕時風險較高 |
竹科擴廠等不及苗栗新地？詠騰不動產熟悉桃園龍潭、平鎮、楊梅、觀音等既有工業區的廠房與土地，可協助企業比對合法使用分區、電力與交通條件，在新園區完成前找到可立即使用的替代方案。歡迎預約諮詢。
七、FAQ 常見問題
問題 | 回答 |
|---|---|
竹南科周邊禁建範圍有多大？ | 僅限竹南科學園區暨周邊地區特定區主要計畫第一次通盤檢討的第 4、5 案範圍，須對照禁建範圍圖確認地號。 |
禁建到什麼時候？ | 2026 年 9 月 14 日起兩年，至 2028 年 9 月 14 日。 |
禁建期間完全不能動工嗎？ | 原則禁止新建、增建、改建與變更地形，但可依特許興建或繼續施工辦法申請例外。 |
四處產業園區哪一個最快？ | 竹南科東產業園區，因位於特定區內，透過通盤檢討推動。 |
擴大竹南科學園區還有希望嗎？ | 2025 年 8 月國土審議未通過；需先取得重大建設核定並提出具體計畫後重新送審，目前時程不明。 |
頭份交流道周邊產業園區何時能用？ | 縣府目標 2036 年初完成區段徵收與工程，前提是地主同意過半並完成都市計畫變更。 |
竹科需求真的有在增加嗎？ | 2026 年上半年竹科營業額年增約 36%，新引進投資約 2,348 億元。 |
禁建期滿就能建廠嗎？ | 不一定，仍須依最終核定的都市計畫、使用分區與建築規定辦理。 |
苗栗附近農地會變工業地而上漲嗎？ | 不能保證。土地是否變更要看正式核定的計畫，未核定農地的開發預期風險較高。 |
企業急著設廠該怎麼辦？ | 優先找已具合法使用條件的廠房或工業地，搜尋範圍可擴及新竹與桃園南區既有工業區。 |
八、一句話結論
竹科需求是現在式，苗栗 960 公頃新地分成三種速度、最快也要等禁建期滿——急著用地的企業，該找的是今天就能合法使用的廠房，而不是十年後的園區。
詠騰工商觀點
我們近期接到不少竹科供應鏈的詢問，共同點是：擴產時程以季計算，但新園區的時程以年、甚至以十年計算。在這段空窗期，最有價值的是已經具備合法使用分區、電力與交通條件的既有廠房與工業地。
對苗栗地主，我們建議先查清楚地號是否在禁建或規劃範圍內，再決定持有或出售；對企業，則建議採取「近期租用既有廠房、中期追蹤新園區」的雙軌策略，不要把尚未核定的土地，當成確定的擴廠方案。
免責聲明：本文依截至 2026 年 10 月 14 日可查得之苗栗縣政府、竹南鎮公所、內政部及國科會相關公開資訊整理，僅供產業與不動產資訊參考，不構成投資或法律建議。各地號是否位於禁建範圍、實際使用條件與開發程序，以主管機關最新公告及個案審查結果為準；「推演」段落為編輯部情境分析，非官方政策。