竹科供應鏈擴廠去哪？龍潭、平鎮、楊梅三區工業地一次比較

桃園南區的龍潭、平鎮、楊梅，是車程最近、產業聚落最完整的三個選項：龍潭看科學園區與先進封裝、平鎮看成熟電子零組件聚落、楊梅看國道 1 號沿線與幼獅工業區。但三區最大的差別不在地價，而在「土地身分」與「能多快用」。龍潭科學園區三期 2026 年 3 月可行性研究才通過國科會審核，土地取得估計要到 2029 年前後；平鎮工業區早已接近飽和，以舊廠買賣與改建為主；楊梅幼獅擴大工業區屬「已編定未開發」，廠商得自建道路與排水，今年 7 月才由景碩、華新各出資 550 萬元協助打通 20 年的交通瓶頸。同樣叫「工業區」，能不能馬上進駐，差很多。

文章目錄

一、看懂三區：龍潭、平鎮、楊梅基本條件比較
二、獨特切角：同樣是工業區，土地身分決定進駐速度
三、三區各適合什麼企業？
四、延伸研究：交通建設、龍科三期與接下來的推演
五、名詞解釋
六、企業選址接下來看什麼
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論

一、看懂三區：龍潭、平鎮、楊梅基本條件比較

重點：三區都在竹科一小時生活圈內，但產業屬性、土地供給與交通動線各不相同。

比較項目	龍潭	平鎮	楊梅
代表性產業據點	竹科龍潭園區（台積電子公司采鈺所在，台積電已在此設 CoPoS 試產線）	平鎮工業區（健鼎、中華精測、台灣晶技、敬鵬等設廠）	幼獅工業區、幼獅擴大工業區（景碩、華新等進駐）；欣興亦有楊梅廠
主力產業	半導體先進封裝、光電	PCB、電子零組件、測試介面、金屬機械	IC 載板、線纜材料、PCB、傳統製造
主要聯外	國道 3 號（往竹科寶山方向）	台 66 線、國道 1 號中壢路段	國道 1 號楊梅交流道、台鐵楊梅站
新增土地供給	龍科三期規劃中，土地取得估 2029 年前後	工業區接近飽和，少有新地	幼獅擴大工業區尚有已編定未開發土地，但需自建基礎設施
近期重要動態	2026 年 3 月龍科三期可行性研究通過國科會；台積電已提出投資建廠申請，供應鏈推估鎖定先進封裝	以既有廠房買賣、增建與改建為主	2026 年 7 月高青路新闢路段完工目標，改善幼獅擴大工業區尖峰車流
進駐速度	園區內慢；周邊既有工業地較快	快（買現成廠房）但選擇少	中等（看是否需自建道路排水）

上市公司代號：台積電 2330、健鼎 3044、中華精測 6510、台灣晶技 3042、敬鵬 2355、景碩 3189、華新 1605。本表僅整理公開資訊，不代表推薦。

需求背景：竹科正在擴張

指標	數字
竹科 2026 上半年營業額	約 1 兆 1,195 億元，年增 36.03%
竹科 2026 上半年新引進投資	17 家，約 2,348 億元
2025 年全台工業廠房交易金額	約 671 億元，占商用不動產成交金額 41%，歷年次高
科技業 2025 年商用不動產購置	約 631.9 億元，連續三年為最大買家
2026 年 1 月工業地產成交	約 106 億元，歷史同期次高；上市櫃科技公司 8 筆、約 70 億元

二、獨特切角：同樣是工業區，土地身分決定進駐速度

一句話：企業選址常先比地價，但真正決定多快能開工的，是土地屬於「科學園區」、「編定工業區已開發」、「編定工業區未開發」，還是「都市計畫工業區或丁種建築用地」。

四種土地身分比較

土地身分	三區例子	進駐方式	優點	限制
科學園區	竹科龍潭園區、規劃中的龍科三期	向科學園區管理局申請入區，審核產業類別	基礎設施完整、行政效率高	產業限制嚴格，新地要等擴建完成
編定工業區（已開發）	平鎮工業區、幼獅工業區	買賣或承租既有廠房、土地	道路、排水、電力已完備，可較快進駐	多已飽和，物件少、競爭高
編定工業區（未開發）	幼獅擴大工業區部分土地	購地後自行開發	仍有土地可取得	需自建道路與排水，交通與基礎設施要自己解決
都市計畫工業區、丁種建築用地	三區散布的零星工業地	個案買賣、租賃	選擇較多、彈性高	每筆土地使用限制不同，須逐筆查核

幼獅擴大工業區是最好的例子

● 狀態：屬已編定但未開發的工業區，進駐廠商須自行興建道路與排水設施。
● 痛點：周邊交通瓶頸卡了 20 多年，尖峰時段車流壅塞。
● 解法：市府協調土地整合，景碩與華新各捐 550 萬元，以公私協力方式新闢高青路一段（約長 72 公尺、寬 15 公尺），目標 2026 年 7 月底完工。
● 效果：交通局預估幼獅南下匝道與高獅路、青年路口服務水準由 D 級提升至 C 級；部分時段禁止 35 噸以上貨車行駛高獅路。

給企業的提醒：買「未開發工業區」的土地，地價看起來便宜，但道路、排水、電力可能要自己出錢、等時間；而且大型貨車的通行時段限制，也會影響物流效率。土地價格之外，基礎設施的時間與成本要一起算。

三、三區各適合什麼企業？

結論：依「產業類型」與「需要多快進駐」來選，而不是只看哪區便宜。

企業類型	首選	理由	要注意
半導體先進封裝設備、材料、耗材供應商	龍潭周邊	台積電已在龍潭設 CoPoS 試產線，並申請龍科三期建廠，未來就近服務需求高	龍科三期土地要到 2029 年前後才可能取得，近期應找園區周邊既有工業地
PCB、電子零組件、測試介面	平鎮	健鼎、精測、晶技、敬鵬等聚落完整，上下游與人才集中	物件稀少，要耐心等釋出，或考慮舊廠改建
IC 載板、線材、需大面積廠房者	楊梅	幼獅擴大工業區仍有土地，國道 1 號往新竹方便	確認是否需自建道路排水、貨車通行限制
倉儲物流、組裝	楊梅、平鎮	國 1、台 66 動線佳	注意工業區對倉儲用途的使用限制
高耗電、高耗水製程	逐案評估	三區電力、用水條件依個別基地差異大	先向台電、水公司確認供應能力

平鎮工業區：成熟但稀缺

平鎮工業區以電子零組件、金屬與機械設備製造為主，早在 2019 年就被形容進駐率接近飽和、少有大型交易。2016 年中華精測曾以每坪約 17.1 萬元購入約 4,600 坪土地興建總部，當時平鎮工業區地價已從 2015 年的每坪 12～14 萬元上漲三成以上。這類成熟工業區，現在要找的是「會釋出的舊廠」，而不是空地。

龍潭：題材最大，但要分清楚「園區內」與「園區外」

● 園區內：龍科三期 2026 年 3 月可行性研究通過國科會，5 月預計提報細部計畫；後續還要經行政院核定與第二階段環評，竹科管理局估計土地取得約在 2029 年前後。
● 面積說法不一：有報導指原規劃徵收約 158.59 公頃、縮減後約 104 公頃，且約 88% 為私人土地；也有報導稱修正後面積較先前擴大，實際範圍以國科會核定計畫為準。
● 園區外：對供應鏈而言，近期能用的是龍潭周邊既有工業地與廠房，而不是等園區新地。

四、延伸研究：交通建設、龍科三期與接下來的推演

影響三區的交通建設

建設	受惠區域	現況
國道 1 號楊梅至頭份段拓寬	楊梅（往新竹、竹南方向）	持續推進
高青路新闢路段	楊梅幼獅擴大工業區	目標 2026 年 7 月底完工
捷運綠線延伸中壢	平鎮北側、中壢	延伸線相關工程已決標，全線時程較長
桃園捷運橘線	平鎮	評估中，未定

接下來可能怎麼發展（推演，非官方說法）

情境	可能性	觀察指標	影響
龍科三期通過行政院核定並完成環評	中（仍需二階環評與土地協議價購，未證實能如期）	國科會、行政院、環評大會	先進封裝供應鏈加速往龍潭周邊聚集
龍潭周邊既有工業地成為供應鏈搶手標的	中高	龍潭工業地成交量與單價	價格可能先於園區完工反映
幼獅擴大工業區交通改善後吸引更多進駐	中	新進廠商、建照申請	楊梅成為大面積需求的主要選項
平鎮舊廠改建、增建增加	中高	增建、改建建照	既有業主擴產優先於新進者
苗栗新園區延宕，需求持續外溢桃園南區	中高	竹南、頭份園區進度	三區工業地需求維持熱度

五、名詞解釋

名詞	白話說明
科學園區	由國科會所屬管理局開發管理的園區，入區須經審核，享行政與基礎設施支援。
編定工業區	依法編定作為工業使用的區域，可能由政府或民間開發。
已編定未開發	土地已劃為工業用途，但道路、排水等公共設施尚未完整建設。
丁種建築用地	非都市土地中供工業使用的建築用地，常見於零星工廠用地。
CoPoS	台積電評估中的面板級先進封裝技術，把 CoWoS 概念延伸到方形面板，以容納更大的 AI 晶片。
龍科三期	竹科龍潭園區擴建計畫，2026 年可行性研究通過國科會審核。
二階環評	環境影響評估第二階段，需進行更完整的調查與審查，耗時較長。
協議價購	政府與地主協商以合理價格購買土地，是徵收前的先行程序。
服務水準	交通工程用來衡量道路擁擠程度的等級，A 最順暢、F 最壅塞。

六、企業選址接下來看什麼

步驟	要確認的事	為什麼重要
1. 確認土地身分	科學園區、編定工業區、都市計畫工業區或丁建	決定能否進駐、怎麼申請、要多久
2. 確認允許產業	工業區或園區對產業類別、污染等級的限制	不合規定的產業無法辦工廠登記
3. 確認基礎設施	道路、排水、電力容量、用水供應	未開發工業區可能要自建
4. 確認交通限制	大型貨車通行時段、聯外道路服務水準	影響物流與員工通勤
5. 比較時間成本	買現成廠房 vs 購地自建 vs 等園區新地	擴產時程往往比地價更關鍵
6. 準備租買策略	近期先租用既有廠房，中期追蹤園區釋地	保留彈性，降低押錯地點的風險

竹科供應鏈要在桃園南區找廠房或工業地？詠騰不動產深耕桃園工業不動產，可協助比對龍潭、平鎮、楊梅的土地身分、使用限制、電力與交通條件，從現成廠房到購地自建都能規劃。歡迎預約諮詢。

七、FAQ 常見問題

問題	回答
竹科供應鏈為什麼往桃園南區找地？	竹科需求快速成長，苗栗新產業園區時程長，龍潭、平鎮、楊梅距離近、產業聚落完整。
龍潭、平鎮、楊梅哪一區最快能進駐？	買現成廠房最快的是平鎮與楊梅已開發工業區，但物件少；龍潭園區新地要等到 2029 年前後。
台積電真的會去龍潭嗎？	竹科管理局證實台積電已提出投資建廠申請，台積電表示不排除任何可能性；供應鏈推估鎖定先進封裝，實際以公司公告為準。
龍科三期多大？	報導說法不一，有稱原規劃約 158.59 公頃、縮減後約 104 公頃；實際範圍以核定計畫為準。
平鎮工業區還有地嗎？	早已接近飽和，以舊廠買賣、增建與改建為主，新地極少。
幼獅擴大工業區有什麼要注意？	屬已編定未開發，廠商可能需自建道路與排水；部分時段限制 35 噸以上貨車通行高獅路。
楊梅交通有改善嗎？	高青路新闢路段目標 2026 年 7 月底完工，國道 1 號楊梅至頭份段拓寬也持續推進。
買工業地要先查什麼？	土地身分、允許產業、電力用水、道路排水、交通限制與建築條件。
工業地價格還會漲嗎？	2025 年全台工業區地價平均上漲約 2.8%，科技業持續購廠，但個別區域仍取決於供給與土地條件。
先租還是先買？	擴產急、園區時程不確定時，建議先租既有廠房，再視園區釋地與營運狀況決定購地。

八、一句話結論

龍潭看先進封裝的未來、平鎮看成熟聚落的現在、楊梅看還有地可開發的彈性——選哪區，先看你的產業屬性與能等多久，再看地價。

詠騰工商觀點

我們觀察到，竹科供應鏈到桃園南區找地時，最常犯的錯誤是只比每坪單價。便宜的土地可能是未開發工業區，道路排水要自己做；也可能是丁種建築用地，產業類別受限。真正影響擴產時程的，是土地能不能馬上合法使用。

我們建議企業把選址分成兩條線：近期需求找平鎮、楊梅已開發工業區或龍潭周邊的現成廠房；中長期則追蹤龍科三期與幼獅擴大工業區的開發進度。兩條線同時進行，才能兼顧擴產速度與長期布局。

免責聲明：本文依截至 2026 年 10 月 14 日可查得之國科會、竹科管理局、桃園市政府公開資訊及媒體報導整理，僅供產業與不動產資訊參考，不構成投資或法律建議。文中提及之上市公司僅為資訊整理，不代表推薦；各工業區土地使用限制、進駐條件與交易價格，以主管機關公告及個案實際條件為準；「推演」段落為編輯部情境分析，非官方政策。