臺南安南工9（附）工業區要市地重劃？地主分回多少、企業何時能建廠

安南區「工9（附）」是位於台17線安明路四段兩側、總面積約10.21公頃的工業區細部計畫，2026年4月24日完成市都委會第3次專案小組會議，並排入2026年10月5日第150次市都委會議程（大會結論以市府公告為準）。它不是一塊現成可買的工業地，而是一個要先「市地重劃」的工業區。多數報導只寫「新增7公頃工業用地」，卻漏掉兩件決定價值的事：第一，名稱裡的「（附）」代表主要計畫的附帶條件——必須另擬細部計畫、整體開發後才能使用；第二，計畫書擬採市地重劃，地主要拿土地負擔道路、滯洪池與工程費，分回的不是原本的面積。對企業來說，真正的問題是「重劃完成時間」；對地主來說，是「分回比例與位置」。

文章目錄

一、看懂工9（附）：面積、分區與審議進度
二、獨特切角：「附」字與市地重劃，才是價值關鍵
三、為什麼要劃工9？規劃合理嗎？
四、延伸研究：工9 vs 七股科工區 vs 既有廠房
五、名詞解釋
六、接下來看什麼：時程推演到2027年以後
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論

一、看懂工9（附）：面積、分區與審議進度

1. 位置：安南北端、緊鄰七股的兩塊基地

計畫區位於安南區北側，分成台17線安明路四段東、西兩側共2處基地，北側緊鄰國姓橋、可通往七股區，南向沿安明路接回臺南市區。周邊有和順、總頭寮、新吉工業區，以及已在交地建廠的七股科技工業區；同在台南產業園區（原臺南科技工業區）以北的土城「工8」工業區，細部計畫已先行發布。

2. 土地配置

項目	面積	占比	換算坪數（約）	說明
乙種工業區（附）	約7.159公頃	約70.1%	約21,656坪	預計引進金屬機電、民生工業，朝低污染方向
灌溉設施專用區	約0.024公頃	約0.2%	約73坪	配合既有灌溉溝渠改道
公共設施用地	約3.03公頃	約29.7%	約9,166坪	道路、公園兼滯洪池、綠地兼道路、廣場、道路兼灌溉溝渠
合計	約10.21公頃	100%	約30,885坪	面積以核定計畫書、圖為準

常見誤讀：市府新聞稿的「約7.18公頃」是「乙種工業區＋灌溉設施專用區」合計，不是全部可作工業使用。依計畫書，乙種工業區本身約7.159公頃，另有約0.024公頃是灌溉設施專用區。差距不大，但做開發評估時不應混用。

3. 程序走到哪裡

時間	進度	對企業／地主的意義
主要計畫第四次通盤檢討	以附帶條件規定「應另行擬定細部計畫」	這就是「（附）」的由來，未擬細部計畫前難以開發
2024/12/25起30天	細部計畫公開展覽	地主、民眾可提書面意見
2025/1/15	學東里活動中心說明會	市府說明配置與開發構想
2026/4/24	市都委會第3次專案小組會議	專案小組已開到第3次，顯示細節仍有調整
2026/10/5	排入第150次市都委會議程	大會結論與會議紀錄尚待公告，通過後仍需發布實施
發布實施之後	市地重劃計畫書、工程、土地分配	這一段才決定企業何時能真正建廠

二、獨特切角：「附」字與市地重劃，才是價值關鍵

1. 「（附）」不是編號，是附帶條件

臺南主要計畫將這塊地從早年的農漁區變更為乙種工業區時，以附帶條件方式要求另擬細部計畫，並以整體開發處理公共設施。白話說：主要計畫上看起來是工業區，但在細部計畫發布、重劃完成之前，不能當成一般乙種工業區自由申請建築。這也是許多人在地籍或分區查詢看到「乙種工業區」就以為可以直接建廠、結果卡關的原因。

2. 市地重劃：地主分回的是「重劃後的地」

計畫書擬以市地重劃開發，理由是區內多為私有土地，重劃可減輕市府取得公共設施的負擔，並把零碎地籍整理集中。依平均地權條例，地主要以土地共同負擔公共設施用地及工程費用、重劃費用、貸款利息（以抵費地折抵），合計原則上不超過45%，超過須經一定比例地主同意。

工9的公共設施占比約29.7%，這代表剩下的抵費地空間不算大；實際負擔比例要等重劃計畫書公告才知道。以下為假設情境，用來理解分回邏輯：

假設總負擔比例	原有土地	分回土地（約）	以建蔽率70%估建築面積	以容積率210%估總樓地板
35%	1,000坪	650坪	455坪	1,365坪
40%	1,000坪	600坪	420坪	1,260坪
45%（法定上限原則）	1,000坪	550坪	385坪	1,155坪

註：建蔽率70%、容積率210%為乙種工業區常見上限，僅供估算；工9實際數值以細部計畫土地使用分區管制要點為準。負擔比例為假設，非官方數字。

重劃後的地雖然變少，但通常變「好用」：臨路、方正、有排水與公共設施，且取得可建築條件。對地主而言，面積減少、單價與可用性提高才是正確的比較方式；對買方而言，在重劃前買地，買的是「未來分配權利」，位置與面積都還不確定。

3. 被排除的特定工廠：一個隱藏訊號

計畫區內有一處營運中的特定工廠被排除在重劃與細部計畫範圍外，由地主依特定工廠登記土地變更原則自行處理。這透露工9的另一個任務：承接安南、七股一帶未登記工廠的合法化與遷移需求。計畫書也提到要配合未登記工廠清理政策，並制定能因應特定工廠運作的土管要點。對周邊仍在農地上營運的中小型工廠，工9可能是「就近合法化」的落腳點之一。

三、為什麼要劃工9？規劃合理嗎？

合理的部分

● 補中小型用地缺口：七股科工區單筆出售地多為約998至2,706坪，工9以私有地重劃為主，未來較可能出現數百坪級的地塊，適合中小型廠或周邊廠擴充。
● 產業鏈銜接：預計引進金屬機電、民生工業，與七股科工區的汽車零組件、機械、食品產業相近，可作為上下游與後勤基地。
● 防災配置：安南北側地勢低平，計畫設公園兼滯洪池，並保留灌溉溝渠，兼顧周邊農業用水。

需要保留的部分

● 規模小：約2.17萬坪工業地，對大型廠只是零頭，影響力偏地方型。
● 時程長：市地重劃從計畫書、工程到分配，常見需數年，企業若2027年就要投產，工9大概來不及。
● 滯洪效果需看工程：有滯洪池不等於不淹水，仍要看設計容量與區域排水。
● 道路與重車動線：基地夾著台17線兩側，貨車進出口與路口設計是後續審查重點。

四、延伸研究：工9 vs 七股科工區 vs 既有廠房

比較項目	工9（附）重劃後土地	七股科技工業區	安南既有工業區廠房
土地狀態	審議中，尚待細計發布與重劃	已銷售交地，部分廠商建廠中	現成可用
取得方式	私人交易（地主分回後）	向開發單位申購或承租	買賣或租賃
公開價格	尚無，未證實的開價不宜採信	出售約8.2萬至8.9萬元/坪；出租約130元/坪/月	依個案
規模	預期以中小地塊為主	出售地約998至2,706坪	大小皆有
使用限制	依未來土管要點	購地後須2年內完工、3年內取得工廠登記	依原分區與建照用途
適合誰	不急、想長期布局的在地企業或地主	1至3年內要建廠的企業	馬上要用的企業

七股科工區資料為2026年初公開資訊，截至2026年1月已有38家完成購地、18家取得建照；申請期限曾延長至2026年6月底，現況以開發單位公告為準。

決策捷徑：需要在2年內投產，先看既有廠房或七股科工區；可以等3年以上，或本身就是區內地主，工9才是值得追的標的。

五、名詞解釋

名詞	白話解釋
附帶條件	主要計畫變更時附加的開發前提，例如必須另擬細部計畫、整體開發或回饋，條件未完成前難以照新分區使用。
細部計畫	把主要計畫落到街廓、道路、公設與土管規則的計畫，是申請建築的依據。
市地重劃	把零碎土地重新整理、開闢公設，地主以部分土地負擔公設與費用，再分回重劃後的土地。
抵費地	地主以土地折抵工程與重劃費用的部分，由政府標售回收成本。
乙種工業區	都市計畫中以一般工業使用為主的分區，容許項目依土管要點與施行細則規定。
特定工廠	依工廠管理輔導法取得特定工廠登記的既存未登記工廠，可依規定申請土地變更。
公園兼滯洪池	平時作公園、豪雨時暫存雨水的多目標公設。

六、接下來看什麼：時程推演到2027年以後

觀察點	可能時間（推估）	怎麼判讀
第150次市都委會結論	2026年第4季會議紀錄公告	通過、修正後通過或退回專案小組，決定後續快慢
細部計畫發布實施	若順利，約2026年底至2027年	發布後土管、街廓才確定，地價討論才有基礎
市地重劃計畫書公告	約2027年	關鍵數字：總負擔比例、抵費地多寡
重劃工程與土地分配	約2027至2029年	分配結果公告後，地主才知道分回位置與面積
企業建廠	約2029年以後	屬推估，實際以市府重劃進度為準
七股科工區投產	最早2026年下半年起	投產越多，周邊對中小型配套廠與倉儲的需求越明確

三種劇本：①順利通過、2027年發布並啟動重劃，2029年前後陸續可建；②修正後通過，地塊或道路調整，延後半年到一年；③退回小組再審，時程再往後。不論哪一種，2027年都還是「看計畫書」的一年，不是「進駐」的一年。

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七、FAQ 常見問題

問題	回答
工9（附）現在可以買地建廠嗎？	不建議以「可立即建廠」看待。細部計畫仍在審議，且擬採市地重劃，須完成重劃與分配後才較具備建築條件。
「（附）」是什麼意思？	代表主要計畫的附帶條件，要求另擬細部計畫並整體開發，條件完成前不能比照一般乙種工業區使用。
工業區面積到底是7.18還是7.16公頃？	7.18公頃是乙種工業區加灌溉設施專用區；乙種工業區本身約7.159公頃。
地主重劃後分回多少？	依法共同負擔原則上不超過45%，實際比例要等重劃計畫書公告。公設占比約29.7%，可作初步參考。
可以引進哪些產業？	計畫書預期以金屬機電、民生工業為主、朝低污染發展；實際容許項目以發布後的土管要點為準。
和七股科工區比，該選哪一個？	急著建廠選七股科工區或既有廠房；能等3年以上、需要中小地塊或本身是地主，再評估工9。
現在有人報價工9土地，可信嗎？	目前沒有重劃後的公開成交資料，重劃前交易買的是分配權利，價格與位置都有不確定性，應先查地籍與範圍。
區內的特定工廠會怎麼處理？	計畫書將一處營運中的特定工廠排除在重劃與細部計畫範圍外，由地主依規定自行辦理土地變更。

八、一句話結論

工9（附）的價值不在「新增7公頃」，而在「市地重劃何時完成、地主分回多少」——2027年看計畫書，2029年前後才可能看到廠房。

詠騰工商觀點

臺南西北側正在形成「台南產業園區、土城工8、安南工9、七股科工區」的連續工業帶。大型企業已在七股科工區卡位，接下來真正缺的是中小型配套廠、倉儲與合法化的落腳空間，工9剛好落在這個缺口。我們建議：地主先確認土地是否在範圍內並追蹤重劃負擔；企業以「2年內要用」或「3年後再用」區分選址路線，不要把審議中的土地排進近期產能計畫。

免責聲明：本文依臺南市政府公開資訊及公開展覽計畫書內容整理，僅供參考，不構成投資、法律或稅務建議。審議結論、負擔比例、土地使用管制與時程，均以臺南市政府最新公告及核定計畫書、圖為準；文中時程與分回試算為推估或假設情境。