生前贈與房子給子女，省了遺產稅卻多繳房地合一稅？2026年試算

很多家庭為了少繳遺產稅，提早把房地贈與子女，但子女受贈的持有期間要重新計算、不能併計父母的年數，若幾年內出售，房地合一稅率可能高達45%；贈與當下還要先繳土地增值稅與契稅，而繼承則免土地增值稅、免契稅。更容易被忽略的是：父母在2015年底以前買的「舊制房地」，子女繼承後出售，依財政部令仍可適用舊制，土地部分不課所得稅；但若改成生前贈與，子女在2016年後受贈取得，就直接進入房地合一新制。一次贈與，可能把一筆「土地交易所得免稅」的老房子，變成按交易所得課稅的新制房地。

文章目錄

一、看懂2026年數據：遺贈稅級距與房地合一稅率
二、獨特切角：舊制老房子，一贈與就變新制
三、為什麼差這麼多？四種方案試算
四、延伸研究：哪些情況生前贈與仍然划算
五、名詞解釋
六、接下來看什麼：2027年規劃時程
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論

一、看懂2026年數據：遺贈稅級距與房地合一稅率

1. 115年遺產稅、贈與稅（2026年1月1日起發生的繼承或贈與）

項目	遺產稅	贈與稅
免稅額	每位被繼承人1,333萬元	每位贈與人每年244萬元（不可累積）
10%	課稅遺產淨額5,621萬元以下	贈與淨額2,811萬元以下
15%	5,621萬元至1億1,242萬元	2,811萬元至5,621萬元
20%	超過1億1,242萬元	超過5,621萬元

遺產稅主要扣除額（115年）	金額
配偶扣除額	553萬元
直系血親卑親屬	每人56萬元（未成年者按距成年年數每年加扣56萬元）
父母扣除額	每人138萬元
重度以上身心障礙	每人693萬元
喪葬費	138萬元

115年度金額與114年相同，財政部因物價累計漲幅未達調整標準而未調整。

2. 房地合一稅（新制）個人稅率

持有期間	稅率	贈與取得	繼承取得
2年以內	45%	從受贈日起算	可併計被繼承人持有期間
超過2年未逾5年	35%	同上	同上
超過5年未逾10年	20%	同上	同上
超過10年	15%	同上	同上
自住房地優惠	課稅所得400萬元內免稅，超過部分10%	須符合本人、配偶或未成年子女設籍並居住滿6年等條件

配偶間贈與的持有期間可合併計算；其他親屬間的贈與不能併計。

3. 移轉當下的稅費差異

稅費	生前贈與	繼承
贈與稅/遺產稅	贈與稅（扣除244萬元後課徵）	遺產稅（扣除1,333萬元及各項扣除額後課徵）
土地增值稅	要繳，由受贈人負擔，適用一般稅率	免徵，且原地價以繼承時公告土地現值重新起算
契稅	要繳，房屋評定現值的6%	免徵
房地合一稅的取得成本	受贈時房屋評定現值＋公告土地現值，按物價指數調整	繼承時房屋評定現值＋公告土地現值，按物價指數調整
新舊制判斷	以受贈日判斷，2016年後受贈即適用新制	被繼承人於2015年底前取得者，可適用舊制

受贈人負擔的土地增值稅與契稅，可自贈與總額中扣除。

二、獨特切角：舊制老房子，一贈與就變新制

依財政部104年8月19日台財稅字第10404620870號令，2016年1月1日以後交易的繼承房地，若被繼承人於2015年12月31日以前取得，且繼承人在2016年後才繼承，出售時不適用房地合一新制，而是按舊制：只就房屋部分的財產交易所得併入綜合所得稅，土地部分不課所得稅（土地仍課土地增值稅）。

贈與沒有這個安排。子女受贈的取得日就是受贈日，2016年後受贈的房地一律進入新制，持有期間也從零開始。

翻成白話：父母手上那間二、三十年前買的老房子，如果留到繼承，子女日後出售多半只對「房屋部分」課所得稅；如果提早贈與，子女出售時就要對「房屋加土地」的全部所得課稅，持有不滿2年稅率45%。省下的遺產稅，可能遠小於多出的房地合一稅。

例外與細節：多次連續繼承時，取得日只能回推一次（財政部112年台財稅字第11204619060號令）。舊制房地若符合自住條件，也可選擇改按新制申報。配偶間贈與後再繼承，取得日無法回推至第一次配偶贈與。實際適用請以個案文件與國稅局認定為準。

三、為什麼差這麼多？四種方案試算

以下為假設案例，用來比較結構差異，非任何真實個案：

● 父親2005年購入透天，買價1,000萬元（土地800萬、房屋200萬）。
● 2026年市價3,600萬元；公告土地現值1,500萬元、房屋評定現值150萬元，合計1,650萬元。
● 土地前次移轉現值經物價調整後840萬元，漲價660萬元，漲幅未達1倍，土地增值稅按20%估算。
● 出售費用以108萬元（約3%）估算；物價指數調整與土地漲價總數額的減除暫不計入；綜合所得稅邊際稅率假設20%。

方案	移轉當下稅費	出售時所得稅	合計（約）
A. 2026年生前贈與，子女1年內出售	土增稅132萬＋契稅9萬＋贈與稅126.5萬＝267.5萬	新制：(3,600−1,650−108)＝1,842萬×45%＝828.9萬	約1,096萬元
A2. 生前贈與，子女持有5至10年才賣	同上267.5萬	1,842萬×20%＝368.4萬	約636萬元
B. 繼承後出售（父親2005年取得，舊制）	土增稅、契稅0；遺產稅依遺產規模，若邊際10%約165萬，若在免稅額內為0	舊制：房屋部分售價約327.3萬−成本150萬−費用約9.8萬＝167.5萬×20%＝33.5萬	約33.5萬至198.5萬元
C. 父親生前自己出售，留現金	舊制：土增稅132萬（若符合自用住宅10%約66萬）；房屋所得117.5萬×20%＝23.5萬	—	約155.5萬元，但現金按面額計入遺產，遺產總額多約1,686萬，邊際10%時遺產稅多約168.7萬

試算未計地政規費、代書費、印花稅與各項扣除額差異；稅率與金額僅供理解結構，實際以申報核定為準。

三個關鍵差距：①贈與要先付土增稅與契稅，繼承免；②贈與後持有期間歸零，短期出售適用45%；③老房子繼承可留在舊制，贈與則進入新制。另外，現金按面額課遺產稅、房地按公告現值課，父母先賣房留現金，遺產稅基礎反而變大。

四、延伸研究：哪些情況生前贈與仍然划算

生前贈與不是一律不好，以下情況值得認真評估：

情況	為什麼可能划算	要注意
遺產規模大，邊際稅率15%或20%	分年善用每年244萬元免稅額，或配合低公告現值移轉，可壓低遺產稅	子女短期內不會出售
房地是2016年後取得的新制房地	本來就是新制，贈與不會失去舊制優勢	持有期間仍歸零，繼承則可併計
子女要長期自住	設籍居住滿6年可用自住優惠（400萬元內免稅）	自住要件逐項核對
土地漲幅小、公告現值與市價接近	土增稅負擔低，贈與成本可控	仍要繳契稅與贈與稅
配偶間移轉	配偶贈與免贈與稅、持有期間可併計，土增稅可申請不課徵	日後再移轉時合併計算土增稅

兩條紅線：①被繼承人死亡前2年內贈與給配偶、法定繼承人及其配偶的財產，要併入遺產總額（已繳贈與稅可扣抵），臨終贈與通常達不到節稅效果，還會讓房地失去繼承的好處。②二親等以內親屬間的買賣，若無法證明已支付價款，會被視同贈與。

出租店面、廠房的家庭要多想一步

出租中的店面或廠房贈與後，租金收入、租約主體與貸款都可能要變更；父母若仰賴租金生活，可考慮保留所有權、改用其他方式規劃現金流。工業廠房常是2015年前取得的舊制資產，土地占價值比重高，舊制保留的價值也更明顯。

五、名詞解釋

名詞	白話解釋
房地合一新制	2016年1月1日以後取得的房屋與土地，出售時按實際交易所得合併課稅，稅率依持有期間分級。
舊制	2015年底以前取得的房地，出售時只就房屋部分的財產交易所得併入綜合所得稅，土地交易所得不課所得稅。
公告土地現值	政府每年公告的土地價值，是遺贈稅、土增稅的計算基礎，通常低於市價。
房屋評定現值	地方稅務機關核定的房屋價值，用於房屋稅、契稅與遺贈稅。
土地漲價總數額	土地從前次移轉到本次移轉的漲價部分，已課土增稅者可自房地合一課稅所得中減除。
持有期間併計	繼承或配偶贈與取得時，可把前手持有的時間一併計入，適用較低稅率。
視同贈與	形式上是買賣，但無法證明付款，稅法上當作贈與課稅。

六、接下來看什麼：2027年規劃時程

時間	觀察點	對規劃的意義
2026/12	財政部公告116年度遺贈稅免稅額與級距	依法物價累計漲幅達10%才調整，若未達將續維持1,333萬元與244萬元
2026/12/31前	當年度244萬元贈與免稅額	每年用完即失效，若要分年贈與現金，年底前要完成
2027/1/1	新年度公告土地現值、房屋評定現值	現值上調會同時墊高贈與稅、遺產稅基礎與房地合一的取得成本
2027年	房地合一、遺贈稅修法動向	目前未見成本改採實價的定案修法，任何傳聞屬未證實，以立法院三讀為準
長期	舊制房地逐漸減少	2015年前取得的房地數量只會越來越少，繼承保留舊制的價值相對提高

推演：公告現值逐年調升、遺贈稅免稅額凍漲的組合下，2027年起用「低現值贈與」壓遺產稅的效果會慢慢縮小；而舊制房地透過繼承保留舊制的價值相對變大。手上有2015年前取得房地的家庭，2027年規劃的重點會從「趕快贈與」轉為「哪幾筆留待繼承、哪幾筆生前處分」。以上為情境推估。

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七、FAQ 常見問題

問題	回答
2026年遺產稅免稅額是多少？	1,333萬元，另有配偶553萬元、每位子女56萬元、喪葬費138萬元等扣除額。
贈與稅每年免稅額多少？	每位贈與人每年244萬元，當年未用完不能累積到下一年。
繼承父母2015年前買的房子，出售要繳房地合一稅嗎？	依財政部令，被繼承人於2015年底前取得、2016年後繼承者，可適用舊制，只就房屋部分所得課綜合所得稅；符合自住條件者可選擇新制。
父母贈與的房子，持有期間可以併計嗎？	不行，從受贈日起算。只有繼承與配偶間贈與可以併計前手持有期間。
贈與房地要繳哪些稅？	贈與稅、土地增值稅、契稅，另有登記規費與代書費。繼承則免土地增值稅與契稅。
臨終前把房子過戶給子女可以省遺產稅嗎？	死亡前2年內贈與法定繼承人的財產要併入遺產總額，通常無法節稅，還會失去繼承在土增稅與新舊制上的優勢。
父母先把房子賣掉、留現金給子女比較好嗎？	不一定。現金按面額計入遺產，房地按公告現值計入，賣掉後遺產稅基礎可能大增，需整體試算。
繼承房地的取得成本怎麼算？	新制以繼承時房屋評定現值與公告土地現值，按物價指數調整後認定；承接的未償房貸符合條件者，超過現值的部分有機會認列。

八、一句話結論

房產傳承先看取得年份：2015年前買的老房子，繼承通常比贈與更省；生前贈與只適合子女不打算短期出售、或遺產規模大到邊際稅率偏高的家庭。

詠騰工商觀點

我們實務上最常看到的問題，是家庭「先過戶、後試算」。對持有店面、土地或工業廠房的家族來說，這些資產多半取得年代早、土地比重高，新舊制與土增稅的差異往往比遺產稅本身更大。建議先列出每筆房地的取得日期、公告現值、市價與未來出售計畫，再決定哪些留待繼承、哪些生前移轉、哪些適合由父母自行處分。少繳一種稅不等於少繳總稅，順序對了才省得到。

免責聲明：本文為一般稅務與不動產資訊，依財政部公告與現行法令整理，不構成個別稅務、法律或投資建議。文中試算為假設案例，實際稅負須依房地取得日期、移轉方式、財產狀況及當時有效法令認定，辦理前請洽國稅局、地方稅稽徵機關、會計師或地政士。