2026年各地公告土地現值多為小幅變動：臺北市平均下跌0.31%、高雄市上漲1.21%、臺中市1.26%、桃園市1.88%、臺南市4.42%。目前各縣市正在辦理116年公告土地現值說明會，結果將於2027年1月1日公告。現值調漲時，遺產稅、贈與稅與土地增值稅的計算基礎會跟著提高，但繼承或受贈房地日後出售時的取得成本也會跟著墊高。多數文章只說「現值漲＝稅變多」。實際上，對打算出售的繼承人來說，繼承時現值較高，遺產稅多繳約一成，日後的土地增值稅卻可能少繳二成到四成；若遺產淨額本來就在免稅額內，現值上調幾乎只有好處。現值是一把雙面刃，關鍵在「你是移轉的人、繼承的人，還是要賣的人」。
文章目錄
一、看懂數據：2026年各地現值調幅與用途
二、獨特切角：現值上漲，對繼承後要賣的人可能是好事
三、為什麼？四種角色的稅負連動
四、延伸研究：跨年贈與、出售時點怎麼抓
五、名詞解釋
六、接下來看什麼：116年現值與2027年時程
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
一、看懂數據：2026年各地現值調幅與用途
1. 115年主要城市平均調幅
城市 | 公告土地現值（每年公告） | 公告地價（每2年重新規定） |
|---|---|---|
臺北市 | 平均 −0.31% | 平均 +3.90% |
桃園市 | 平均 +1.88% | 平均 +7.70% |
臺中市 | 平均 +1.26% | 平均 +1.51% |
臺南市 | 平均 +4.42% | 平均 +7.55% |
高雄市 | 平均 +1.21% | 平均 +4.32% |
均為各市政府公布的115年平均調幅，自2026年1月1日起適用。平均值不代表個別地段，實際請查詢地號。臺中市合法供工業使用的工業區及丁種建築用地，115年公告地價維持不調整。
2. 兩個「地價」不要搞混
項目 | 公告土地現值 | 公告地價 |
|---|---|---|
公告頻率 | 每年1月1日 | 每2年重新規定（113年、115年，下一次為117年） |
主要用途 | 土地增值稅、遺產稅、贈與稅、徵收補償、繼承或受贈房地的房地合一取得成本 | 地價稅 |
與市價關係 | 較接近但通常低於市價 | 約為現值的兩成左右，遠低於市價 |
2027年會不會變 | 會，116年現值2027年1月1日公告 | 不會，2027年沿用115年公告地價 |
常見誤會：2027年公告土地現值上調，不會讓2027年的地價稅變多；地價稅看的是公告地價，下次重新規定在2028年（117年）。
3. 現值在各稅目扮演的角色
稅目 | 公告土地現值怎麼用 | 現值調漲的效果 |
|---|---|---|
遺產稅 | 土地按繼承開始時的公告土地現值計入遺產總額 | 遺產總額增加；若超過免稅額與扣除額，稅額增加 |
贈與稅 | 土地按贈與時的公告土地現值計入贈與總額 | 贈與總額增加，超過每年244萬元免稅額的部分課稅 |
土地增值稅 | 移轉時現值減去前次移轉現值（按物價指數調整）為漲價總數額 | 賣方本次漲價變大；但新所有權人的「原地價」也被墊高 |
房地合一稅（繼承、受贈取得） | 取得成本＝取得時房屋評定現值＋公告土地現值，按物價指數調整 | 取得成本提高；但出售時可減除的土地漲價總數額同步變小 |
房地合一稅（買賣取得） | 成本用實際買價，現值只影響可減除的土地漲價總數額 | 出售時現值越高，可減除的土地漲價總數額越大 |
二、獨特切角：現值上漲，對繼承後要賣的人可能是好事
假設某筆土地的繼承時現值多了150萬元（例如現值1,500萬元調漲10%）。繼承人日後出售時，三種稅的變化如下：
稅目 | 變化 | 金額（約） |
|---|---|---|
遺產稅 | 遺產總額多150萬元 | 邊際稅率10%時多15萬元；若遺產淨額在免稅額內則為0 |
日後出售的土地增值稅 | 原地價多150萬元，漲價總數額少150萬元 | 一般稅率20%至40%時少30萬至60萬元；自用住宅10%時少15萬元 |
日後出售的房地合一稅（新制） | 取得成本多150萬元，但可減除的土地漲價總數額也少150萬元 | 大致互相抵銷，課稅所得不變 |
為簡化示意，未計物價指數調整、土地增值稅長期持有減徵與累進級距跳級；實際以核定為準。
結論：遺產稅邊際稅率是10%至20%，土地增值稅一般稅率是20%至40%。繼承時現值高一點，對預計出售土地的繼承人，常常是「多繳一點遺產稅、少繳更多土增稅」。若遺產規模在免稅額內，現值上調更接近純粹的好處。
同樣的邏輯也適用於繼承2015年前取得的舊制房地：土地交易所得不課所得稅，現值上調只會影響遺產稅與日後的土地增值稅，結果一樣是「遺產稅小增、土增稅較明顯減少」。
三、為什麼？四種角色的稅負連動
角色 | 現值上漲的直接影響 | 是否有抵銷 | 整體判讀 |
|---|---|---|---|
準備生前贈與的父母 | 贈與稅、土增稅（受贈人負擔）、契稅可能增加 | 受贈人的取得成本與原地價提高 | 子女若長期持有不賣，現值上漲多半是純成本 |
繼承人(打算出售) | 遺產稅可能增加 | 日後土增稅減少，房地合一大致不變 | 常常是淨利多 |
繼承人(長期持有) | 遺產稅可能增加 | 抵銷要等到出售才實現 | 短期看是成本，長期看是稅基墊高 |
買賣取得的屋主（準備出售） | 出售時土增稅增加 | 房地合一可減除的土地漲價總數額增加 | 看兩稅稅率高低，見下表 |
賣方的稅負轉移：現值上漲是把稅從房地合一移到土增稅
對買賣取得、適用新制的賣方，出售時現值多150萬元，土增稅多繳，但房地合一課稅所得同額減少。結果取決於兩邊稅率：
房地合一持有期間 | 房地合一少繳 | 土增稅多繳（以20%估） | 淨效果 |
|---|---|---|---|
2年以內（45%） | 67.5萬元 | 30萬元 | 少繳約37.5萬元 |
2至5年（35%） | 52.5萬元 | 30萬元 | 少繳約22.5萬元 |
5至10年（20%） | 30萬元 | 30萬元 | 約持平 |
超過10年（15%） | 22.5萬元 | 30萬元 | 多繳約7.5萬元 |
假設情境；土增稅實際稅率依漲價倍數與持有年限計算，符合自用住宅者為10%。
四、延伸研究：跨年贈與、出售時點怎麼抓
1. 贈與要趕在年底前？
贈與土地以贈與時的公告土地現值計算，年底前與1月1日後移轉，可能適用不同年度的現值。以土地現值1,500萬元、房屋評定現值150萬元、扣除244萬元免稅額估算（未計土增稅與契稅扣除）：
情境 | 土地現值 | 贈與稅（約） | 受贈人日後成本 |
|---|---|---|---|
2026年內完成贈與 | 1,500萬元 | 140.6萬元 | 較低 |
2027年贈與，現值假設上漲10% | 1,650萬元 | 155.6萬元 | 較高，日後土增稅較少 |
判讀：子女不打算出售時，年底前贈與可少繳贈與稅；子女幾年內可能出售時，差距會被日後土增稅回補。贈與、土增稅的年度認定與申報期限有細節規定，跨年操作前應先請地政士確認契約日期與申報日。
2. 現值下跌的地區反過來看
臺北市115年現值平均微跌0.31%。現值下跌時，贈與稅與遺產稅基礎變小，但受贈人或繼承人的取得成本也跟著變低。對打算出售的繼承人，現值偏低反而會讓日後土增稅增加。
3. 工業地、廠房的特別之處
工業區土地價值占比高，現值變動對遺贈稅與土增稅影響更大。實務上，部分工業用地現值與市價落差明顯，傳承前應先比較公告現值、市價與未來出售價格的差距，不要只看每年的平均調幅。
五、名詞解釋
名詞 | 白話解釋 |
|---|---|
公告土地現值 | 政府每年1月1日公告的土地每平方公尺價值，用於土增稅、遺贈稅與徵收補償。 |
公告地價 | 每2年重新規定一次的土地價格，是地價稅的計算基礎。 |
房屋評定現值 | 地方稅務機關核定的房屋價值，用於房屋稅、契稅與遺贈稅。 |
前次移轉現值（原地價） | 上一次移轉時的公告現值，經物價指數調整後作為土增稅的起算點。 |
土地漲價總數額 | 本次移轉現值減去調整後原地價的差額，已課土增稅的部分可自房地合一課稅所得減除。 |
物價指數調整 | 以政府發布的消費者物價指數，把過去的金額換算為現值，用於土增稅原地價與房地合一取得成本。 |
六、接下來看什麼：116年現值與2027年時程
時間 | 事件 | 對你的意義 |
|---|---|---|
2026/9~11 | 各縣市辦理116年公告土地現值說明會（如新竹市9月24日、臺南市10月5日至7日、臺北市11月3日） | 可到場了解所在區段地價動態並表達意見 |
2026/12 | 各縣市地價評議委員會評議 | 各地平均調幅陸續公布 |
2026/12 | 財政部公告116年遺贈稅免稅額 | 物價累計漲幅達10%才調整，未達則維持1,333萬元與244萬元 |
2027/1/1 | 116年公告土地現值上路 | 之後的贈與、繼承、出售都以新現值計算 |
2028/1/1 | 117年公告地價重新規定 | 地價稅基礎下一次調整 |
2027年推演：市場訊號偏向盤整，新竹市地政事務所指出，2025年9月至2026年9月的調查期間，買賣件數較前期減少約22%；臺南住宅價格指數一年內由143.75點降至136.80點。116年現值較可能是持平或小幅調整，部分區段不排除微幅下修（推估，以各縣市公告為準）。在遺贈稅免稅額凍漲的情況下，跨年移轉的稅額差距預期有限，規劃重點應放在「誰持有、何時出售」，而不是搶在1月1日前過戶。
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七、FAQ 常見問題
問題 | 回答 |
|---|---|
公告土地現值調漲，地價稅會變多嗎？ | 不會直接影響。地價稅看公告地價，115年已重新規定，下一次是117年（2028年）。 |
116年公告土地現值什麼時候公布？ | 2027年1月1日公告，各縣市地價評議委員會多在2026年12月完成評議。 |
現值漲了，遺產稅一定變多嗎？ | 只有遺產淨額超過免稅額與扣除額時才會。115年遺產稅免稅額為1,333萬元。 |
繼承的房地，取得成本怎麼算？ | 適用新制者，以繼承時房屋評定現值與公告土地現值，按物價指數調整後認定。 |
現值高，繼承人賣房會比較省嗎？ | 通常日後土地增值稅較少；房地合一稅因成本與土地漲價總數額同步變動，大致不變。 |
贈與要不要趕在年底前？ | 預期現值上漲且子女長期持有時，年底前贈與可少繳贈與稅；若子女短期會出售，差距會被日後土增稅回補。 |
怎麼查自己土地的公告現值？ | 可至內政部地政司或各縣市地政局網站，以地號查詢歷年公告土地現值與公告地價。 |
現值下跌是好事嗎？ | 對要贈與或繼承的人，稅基變小；對打算出售的繼承人或受贈人，原地價變低，日後土增稅可能增加。 |
八、一句話結論
公告土地現值上漲不只是「稅變多」：對移轉的人是成本，對打算出售的繼承人常常是省土增稅的機會，判斷前先確認自己是哪一個角色。
詠騰工商觀點
我們接觸的傳承與處分案件中，最常見的錯誤是只看「今年現值漲了幾%」就決定要不要提早過戶。現值同時決定遺產稅、贈與稅、土地增值稅與房地合一取得成本，一個數字牽動四種稅。對持有土地、店面或廠房的家庭，建議先把每筆土地的歷年現值、前次移轉現值與市價整理成一張表，再依「誰持有、何時賣」決定移轉時點。現值不是越低越好，也不是越高越糟，要看你站在交易的哪一端。
免責聲明：本文依各市政府公告資料及現行稅法整理，僅供一般資訊參考，不構成個別稅務、法律或投資建議。文中試算為簡化假設情境，未計物價指數調整、累進級距與減徵規定；116年公告土地現值以各縣市2027年1月1日公告為準，實際稅負請洽國稅局、地方稅稽徵機關、會計師或地政士。