這筆租金比國泰房地產指數2026年第二季南京松江A辦平均開價3,356元高約7.8%，若再考慮全市A辦平均約10.66%的議價空間，比實際成交水準可能高出約兩成；但標的是新落成的總部大樓，屋齡優勢可解釋部分溢價。更值得注意的是比例：力麗店2026年9月營收僅612.2萬元，這筆月租約占單月營收的10.9%，而租金全數流向母公司。對投資人，這是一筆「集團搬家」的固定成本；對企業租戶，則是觀察松江路新A辦租金錨點的好案例。
文章目錄
一、看懂交易：租約條件與公告數字
二、獨特切角：租金占營收一成，錢流向母公司
三、每坪3,619元合理嗎？與南京松江行情比較
四、延伸研究：關係人租賃怎麼看、企業租辦公室怎麼談
五、名詞解釋
六、接下來看什麼
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
一、看懂交易：租約條件與公告數字
項目 | 內容 |
|---|---|
承租方 | 力麗觀光開發股份有限公司（力麗店，5364） |
出租方 | 力麒建設股份有限公司（力麗店之最終母公司） |
標的 | 台北市中山區松江路155、157號16樓 |
面積 | 184.70坪 |
租金 | 每坪3,619元／月（未稅）；每月668,571元（未稅），含5%營業稅約702,000元 |
租期 | 2026年9月1日至2031年12月31日，共64個月 |
租金總額 | 約4,279萬元（未稅，未折現） |
使用權資產 | 約40,096,897元 |
估價 | 展茂不動產估價師聯合事務所，40,438,418元 |
決定方式 | 雙方議價，參考周邊市場行情 |
用途 | 辦公室；原址松江路162號3樓 |
程序 | 2026年8月12日董事會授權董事長於5,000萬元額度內處理；2026年10月15日審計委員會同意、董事會通過，並將提報董事會追認 |
前次移轉 | 不適用（力麒建設自地自建） |
每坪租金以每月668,571元除以184.70坪約為3,619.8元，公告取整數。
標的是哪棟樓？
力麒集團的「力麒松江總部大樓」位於松江路、近長春路口，土地整合自1997年開始、歷時20多年，地上21層、地下5層，鋼骨結構，基地約472坪，建物含車位約7,000坪，2024年10月上樑，原預計2025年第三季完工，定位為集團自用的A級商辦。力麒先前已出售吉林路舊總部，為遷入新大樓做準備。公告地址為松江路155、157號，前次移轉「自地自建」，與這棟新總部大樓的描述相符。
二、獨特切角：租金占營收一成，錢流向母公司
指標 | 數字 | 與新租金比較 |
|---|---|---|
2026年9月營收 | 612.2萬元（年減65.48%） | 月租668,571元約占10.9% |
2026年1至9月累計營收 | 9,739.4萬元（年減58.85%） | 年化約1.3億元，年租金約802萬元約占6.2% |
2026年上半年EPS | −0.33元 | 新增固定成本將壓在仍虧損的損益上 |
2025年EPS | −0.77元 | — |
資本額 | 6.38億元 | 使用權資產4,010萬元約占6.3% |
年化營收為前9個月平均乘以12的簡單推算。營收下滑主因依公司說明，為結束花蓮分公司並終止與子公司力麗明池的合作經營。
重點：力麗店正在縮減飯店營運，營收規模大幅下降，卻搬進集團新總部、簽下5年多的租約。租金是母公司力麒的收入，是子公司的成本。這不代表交易不合理，但小股東應關注的是：新辦公室的面積與等級，是否符合縮編後的營運規模，以及原址的租金是多少（公告未揭露）。
租約起算日早於董事會通過日
租期自2026年9月1日起算，董事會通過日為10月15日，程序上是先依8月12日董事會授權由董事長處理，再提報追認。這在實務上不罕見，但代表公告時租約已實際起算約一個半月。
三、每坪3,619元合理嗎？與南京松江行情比較
比較基準 | 每坪月租 | 力麗店租金差距 |
|---|---|---|
力麗店承租（未稅） | 3,619元 | — |
南京松江A辦平均開價（2026年第二季） | 3,356元 | 高約7.8% |
開價扣全市A辦平均議價率10.66% | 約2,998元 | 高約20.7% |
台北市A辦平均開價 | 3,576元 | 高約1.2% |
信義計畫區A辦平均開價 | 4,288元 | 低約15.6% |
台北市B辦平均開價 | 2,118元 | 高約70.9% |
行情資料為國泰房地產指數2026年第二季；議價率以全市A辦平均估算，南京松江個別議價率未公布。市場開價是否含稅依物件而異，比較僅供參考。
支持合理的理由
● 新大樓溢價：新落成A辦通常高於區域平均，平均值包含屋齡較高的大樓。
● 估價佐證：估價師對使用權資產的估值40,438,418元，略高於認列的40,096,897元。
● 區域需求轉強：南京松江A辦空置率2026年第二季降至9.82%，季減5.85個百分點，是六大商圈中降幅最大。
值得追問的地方
● 同棟其他樓層租金：若力麒對外出租其他樓層，第三方租客的條件是最好的比較基準。
● 面積需求：184.70坪對營收已大幅縮減的公司是否過大。
● 租約彈性：公告「契約限制條款：無」，未揭露是否有提前解約、轉租或調漲條款。
使用權資產反推的折現率
以64期、每月668,571元計算，使用權資產約4,010萬元，反推年折現率約2.4%至2.5%（視期初或期末付款而定），屬一般企業增額借款利率的合理範圍。
四、延伸研究：關係人租賃怎麼看、企業租辦公室怎麼談
1. 為什麼這筆4,000萬元的租約要公告？
依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」，公開發行公司向關係人取得不動產或其使用權資產，須提交審計委員會與董事會通過並公告，並依第16條評估交易成本的合理性。簽租約在會計上就是「取得使用權資產」，所以即使金額不大，也要走這套程序。
2. 投資人看關係人租約的五個問題
問題 | 本案公告揭露 |
|---|---|
租金與市場行情差多少？ | 僅寫「參考周邊市場行情」，未列比較案例 |
有無獨立估價？ | 有，展茂估價師事務所 |
原辦公室成本多少？ | 未揭露 |
租約有無解約或調漲條款？ | 公告寫「無」限制條款 |
有無董事異議？ | 無 |
3. 企業在南京松江租辦公室的談判重點
項目 | 建議 |
|---|---|
租金 | 以實際成交而非開價比較，A辦平均議價空間約一成 |
是否含稅 | 確認報價是否含5%營業稅與管理費 |
免租期 | 新大樓常提供裝修免租期，可列入談判 |
租期與調幅 | 5年以上長約可要求固定或封頂調幅 |
提前解約 | 約定違約金上限，保留營運調整彈性 |
面積 | 以現在與3年後人數估算，避免租太大 |
五、名詞解釋
名詞 | 白話解釋 |
|---|---|
使用權資產 | 依IFRS 16，承租人把未來租金折現後認列為資產，同時認列租賃負債。 |
關係人交易 | 公司與母公司、子公司、董監事等有控制或重大影響關係者之間的交易。 |
最終母公司 | 集團控制鏈最上層的公司，本案為力麒建設。 |
增額借款利率 | 承租人若借錢購買同等資產需負擔的利率，用來折現租金。 |
A級商辦 | 屋齡較新、規格與管理較佳的辦公大樓。 |
議價率 | 開價與實際成交價之間的差距比例。 |
追認 | 事後由董事會確認先前授權範圍內已進行的行為。 |
六、接下來看什麼
時間 | 觀察點 | 代表意義 |
|---|---|---|
近期董事會 | 追認租約 | 完成授權程序 |
2026年第四季財報 | 使用權資產與租賃負債入帳、折舊與利息費用 | 每年租金相關費用約800萬元級距 |
2026年11月起 | 月營收是否止跌 | 營運結構調整後的新基準 |
2027年 | 原址松江路162號3樓的處理 | 若原址為自有可出租或出售，若為租賃則終止租約 |
2027年 | 力麒松江總部大樓其他樓層的進駐與出租 | 第三方租金將成為檢驗本案租金的基準 |
2027年至2028年 | 南京松江A辦空置率與租金 | 新供給與需求變化影響續約條件 |
2027年推演：力麗店若營收維持每月600萬元上下，租金及相關費用將持續占營收的一成左右，能否透過飯店轉型或資產活化擴大營收，才是消化這筆固定成本的關鍵。對市場而言，力麒新大樓陸續進駐集團企業與外部租戶後，南京松江新A辦的成交租金會更透明，3,600元左右能否成為新大樓的普遍水準，值得觀察。以上為情境推估。
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七、FAQ 常見問題
問題 | 回答 |
|---|---|
力麗店租了哪裡？ | 台北市中山區松江路155、157號16樓，184.70坪，向最終母公司力麒建設承租。 |
租金多少？ | 每坪每月3,619元（未稅），每月668,571元，租期2026年9月1日至2031年12月31日。 |
為什麼要公告重大訊息？ | 向關係人取得不動產使用權資產，依規定須經審計委員會、董事會通過並公告。 |
這個租金貴嗎？ | 比2026年第二季南京松江A辦平均開價3,356元高約7.8%，但標的為新大樓，估價師估值與公司認列數接近。 |
使用權資產4,010萬元是什麼？ | 64個月租金折現後的金額，租金總額約4,279萬元，反推年折現率約2.4%至2.5%。 |
對力麗店獲利有什麼影響？ | 每年增加約800萬元級距的折舊與利息費用，以目前月營收約600萬元計，比重約一成。 |
原辦公室在哪？ | 松江路162號3樓，與新址同在松江路；原址租金或處理方式公告未揭露。 |
力麒松江總部大樓有多大？ | 地上21層、地下5層，基地約472坪，建物含車位約7,000坪，定位集團自用A級商辦。 |
八、一句話結論
力麗店以每坪3,619元向母公司租新總部，價格有新大樓溢價可解釋，但在營收大減的時點，這筆約占月營收一成的租金，才是股東真正要盯的數字。
詠騰工商觀點
集團企業遷入母公司新大樓是常見安排，好處是整合辦公與降低搬遷協調成本；但對上市櫃子公司而言，租金水準、面積與租約彈性都要經得起與市場比較。從市場面看，南京松江A辦空置率明顯下降，新大樓開價站上3,600元附近，企業若要在這一帶找辦公室，議價空間正在縮小。建議企業以實際成交與免租期條件比價，並把「3年後的人數」納入坪數規劃，避免長約鎖住過大的空間。
免責聲明：本文依公開資訊觀測站公告、國泰房地產指數及公開報導整理，僅供一般資訊參考，不構成投資建議或對任何個股的推薦。文中比例與折現率為依公開數字推算，市場行情為區域平均值，個別物件條件不同；投資前請自行評估並參考公司正式財報。