行政院2026年7月16日通過危老條例修正草案：取消2027年5月31日的申請期限，讓危老常態化；但重建面積未達500平方公尺，或住宅使用未超過總樓地板一半者，獎勵後容積上限由基準容積1.3倍降為1.2倍（或原建築容積1.15倍降為1.1倍）。草案仍須立法院三讀，截至本文查證時尚未見三讀公告。多數人以為「危老永久化＝不急了」，其實相反。草案的過渡規定是：2027年5月31日前已提出申請、新法施行時尚未核准的案件，可選擇適用舊制。也就是說，小基地老公寓想保住1.3倍上限，關鍵不是核准，而是在2027年5月31日前把申請送出去，距今約227天。另一條路是合併鄰地把面積推過500平方公尺，同時符合新制的較高上限。
文章目錄
一、看懂修法：新舊制差在哪
二、獨特切角：不是「不急了」，是「送件期限更重要」
三、為什麼小基地吃虧？少掉的坪數試算
四、延伸研究：老公寓整合加速的6個做法
五、名詞解釋
六、接下來看什麼：從現在到2027年5月31日
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
一、看懂修法：新舊制差在哪
項目 | 現行危老條例 | 行政院2026/7/16修正草案 |
|---|---|---|
申請期限 | 2027/5/31屆期 | 取消期限，常態化 |
獎勵上限（未達500㎡或住宅使用未過半） | 基準容積1.3倍或原建築容積1.15倍 | 基準容積1.2倍或原建築容積1.1倍 |
獎勵上限（500㎡以上且住宅使用過半） | 同上1.3倍/1.15倍 | 維持1.3倍/1.15倍 |
捐贈婚育宅、社福設施 | — | 基地達500㎡並無償捐贈，最高再加基準容積15%，不受上限限制 |
時程獎勵 | 已於2025/5遞減歸零 | — |
規模獎勵（現行） | 重建面積達200㎡給基準容積2%，每增加100㎡再加0.5% | 改以500㎡門檻分級 |
租稅 | 重建期間免地價稅、完工後房屋稅與地價稅減半2年等 | 延續，另增協議合建減徵40%土增稅與契稅（5年內申請適用） |
過渡規定 | — | 2027/5/31前已申請、新法施行時未核准者，可選擇適用舊制 |
立法狀態 | — | 行政院通過，待立法院審議三讀 |
修正草案內容依行政院通過版本與公開報導整理，最終以立法院三讀條文及施行日期為準。
同步修正的都更條例
● 全案管理機構：所有權人可委託具財務與專業能力的機構處理整合、申請、融資與施工，收取服務費，不參與出資或分配。
● 自主都更：符合條件者容積獎勵上限合計最高為基準容積1.5倍，條件待子法公布。
● 信用保證：中央都市更新基金撥款5億元，每戶信用保證額度最高600萬元。
危老申請正在放慢
指標 | 數字 |
|---|---|
累計受理（至2026年4月底） | 5,235件 |
累計核准（至2026年4月底） | 4,916件；台北市受理1,195件、核准1,065件 |
2026年1至4月月均受理 | 約39件 |
2022年月均受理（最熱絡） | 約73件 |
資料來源為內政部都市更新入口網統計之公開報導。
二、獨特切角：不是「不急了」，是「送件期限更重要」
你的基地 | 2027/5/31前送件 | 2027/6/1後才送件（若新法施行） |
|---|---|---|
未達500㎡ | 可選舊制，上限1.3倍 | 上限降為1.2倍 |
500㎡以上、住宅過半 | 舊制1.3倍 | 新制仍1.3倍，另可爭取婚育宅15%加碼 |
住宅使用未過半（如旅館、辦公為主） | 舊制1.3倍 | 不論面積，上限1.2倍 |
重點：危老永久化之後，「沒有期限」只對大基地成立。對小基地，2027年5月31日變成「獎勵上限」的期限。而且現行條例本身就在2027年5月31日屆期：若新法沒有在此前完成立法，6月1日起可能出現無法可申請的空窗。不論修法進度如何，在5月31日前依現行條例送件都是最穩的做法。
送件不等於隨便送：危老重建計畫須取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意，並附結構安全性能評估結果等文件。整合不完整的送件，可能被駁回或補正不及，無法鎖定舊制。
三、為什麼小基地吃虧？少掉的坪數試算
以下為假設情境，以基準容積225%（常見住宅區）計算：
基地面積 | 舊制上限樓地板（1.3倍） | 新制上限樓地板 | 差距 | 約合坪數 |
|---|---|---|---|---|
200㎡ | 585㎡ | 540㎡（1.2倍） | 45㎡ | 約13.6坪 |
300㎡ | 877.5㎡ | 810㎡（1.2倍） | 67.5㎡ | 約20.4坪 |
400㎡ | 1,170㎡ | 1,080㎡（1.2倍） | 90㎡ | 約27.2坪 |
500㎡（住宅過半） | 1,462.5㎡ | 1,462.5㎡（1.3倍） | 0 | 0 |
假設情境；實際可得獎勵須逐項申請並經審議，未必達上限。若以原建築容積計算（例如老公寓原容積300%），200㎡基地1.15倍與1.1倍差距約30㎡（約9.1坪）。
判讀：一棟200㎡基地的老公寓，新舊制差距約13.6坪。若以重建後新屋每坪數十萬元計，差額就是數百萬到上千萬元，分配到每戶，往往就是同意與不同意的差別。
四、延伸研究：老公寓整合加速的6個做法
做法 | 內容 | 適用情況 |
|---|---|---|
1. 先做結構安全性能評估 | 取得評估結果是送件必要文件，越早申請越不會卡在最後 | 所有案件 |
2. 鎖定「卡關戶」 | 危老須全體同意，先找出持分複雜、繼承未辦、長期失聯的所有權人，優先處理 | 有共有、繼承問題者 |
3. 合併鄰地衝500㎡ | 危老可合併鄰接建築物基地或土地，但鄰地面積不得超過原危老基地面積；原基地需約250㎡以上，合併後才有機會達500㎡ | 基地250至499㎡ |
4. 先談分配原則，再談坪數 | 以透明的估價與分配比例取代個別議價，減少「誰分比較多」的爭議 | 協議合建 |
5. 善用稅負減免當誘因 | 重建期間地價稅免徵、完工後房屋稅與地價稅減半2年；草案另有協議合建減徵40%土增稅與契稅 | 長者、自住戶 |
6. 評估改走都更或全案管理 | 整合不到100%時，都更以法定比例推動；草案的全案管理機構可代辦整合與融資 | 有少數不同意戶 |
併鄰地的現實：鄰地所有權人也必須全體同意，等於把整合難度加倍。適合的情況是鄰地本身也有改建需求、或屬同一家族、同一建商已洽談的土地，不宜為了衝500㎡而拖過2027年5月31日。
給買方的提醒
若正在看「等危老」的老公寓，先問三件事：基地面積多大、是否已有結構評估與同意書進度、能否在2027年5月31日前送件。三者都不明確的小基地老公寓，價格不宜包含危老溢價。
五、名詞解釋
名詞 | 白話解釋 |
|---|---|
危老重建 | 依「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，經全體所有權人同意重建並取得容積獎勵。 |
基準容積 | 土地依使用分區可興建的法定容積率，獎勵以此為計算基礎。 |
原建築容積 | 舊建物現有的樓地板容積，老公寓常高於現行基準容積。 |
結構安全性能評估 | 由專業機構評估建物耐震與安全等級，是申請危老的必要文件。 |
過渡規定 | 新舊法交替時，已申請案件可選擇適用舊法的條款。 |
協議合建 | 所有權人與建商約定出地、出資比例並分配重建後房地的方式。 |
全案管理機構 | 都更條例草案中，受所有權人委託處理整合、申請、融資與施工，只收服務費、不參與分配的專業機構。 |
六、接下來看什麼：從現在到2027年5月31日
時間 | 觀察點 | 對所有權人的意義 |
|---|---|---|
2026Q4 | 立法院審議進度 | 是否三讀、條文是否改變500㎡門檻或過渡規定 |
2026年底前 | 完成結構評估、啟動同意書 | 給整合與補正留足時間 |
2027/1/1 | 116年公告土地現值上路 | 影響土增稅、權利價值估算 |
2027Q1 | 送件高峰前的最後整合期 | 建築師、評估機構可能排隊 |
2027/5/31 | 現行條例屆期 | 小基地鎖定舊制的送件期限 |
2027/6/1起 | 新制適用（若已施行） | 小基地上限1.2倍，大基地可爭取婚育宅加碼 |
2027年推演：草案通過後，2027年前5個月可能出現小基地危老「搶送件潮」，結構評估機構與建築師的排程會先吃緊；6月之後，新案將明顯偏向500㎡以上的大基地與併鄰地整合，單棟小公寓危老會減少，街廓型整合與都更全案管理會增加。若立法院未能在2027年5月31日前完成三讀，現行條例屆期後可能出現申請空窗，屆時已送件的案件最有保障。以上為情境推估。
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七、FAQ 常見問題
問題 | 回答 |
|---|---|
危老條例2.0通過了嗎？ | 行政院2026年7月16日通過修正草案，仍須立法院三讀；截至本文查證時尚未見三讀公告。 |
小基地獎勵降多少？ | 未達500㎡或住宅使用未過半者，上限由基準容積1.3倍降為1.2倍，或原建築容積由1.15倍降為1.1倍。 |
危老永久化後還要趕期限嗎？ | 小基地要。2027年5月31日前送件、新法施行時尚未核准者，可選擇適用舊制上限。 |
時程獎勵還有嗎？ | 已於2025年5月遞減歸零，現行僅剩規模獎勵等項目。 |
可以合併鄰地湊到500㎡嗎？ | 危老可合併鄰接土地，但鄰地面積不得超過原危老基地面積，且鄰地所有權人也須全體同意。 |
危老需要多少人同意？ | 重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意。 |
整合不到100%怎麼辦？ | 可評估改走都更，以法定同意比例推動；草案另設全案管理機構協助整合與融資。 |
重建期間有稅負優惠嗎？ | 重建期間地價稅免徵、完工後房屋稅與地價稅減半2年；草案另增協議合建減徵40%土增稅與契稅。 |
八、一句話結論
危老永久化對大基地是常態，對小基地是倒數：2027年5月31日前送件保住1.3倍上限，或合併鄰地衝過500㎡，是老公寓整合最實際的兩條路。
詠騰工商觀點
危老修法的方向很清楚：政策不再鼓勵「紙片屋」式的小基地重建，而是推向街廓型整合。對老公寓所有權人，最常見的錯誤是等「法規確定再說」，結果錯過送件期限，或因一兩戶卡關讓全案停擺。建議現在就做三件事：查清基地面積與鄰地條件、啟動結構安全評估、列出卡關戶並處理繼承與共有問題。整合的時間成本，往往比獎勵差額更貴。
免責聲明：本文依行政院通過之修正草案、內政部統計及公開報導整理，僅供一般資訊參考，不構成法律、稅務或投資建議。修正草案尚待立法院審議，最終條文、施行日期與過渡規定以三讀公布內容為準；文中坪數試算為假設情境，實際獎勵須經主管機關審議核定。