淡水海關碼頭標租解析：2,772坪古蹟年租280萬，每坪月租只要84元？

淡江大橋則於2026年5月12日通車，全長920公尺、主跨450公尺，淡水到八里車程縮短約25分鐘。多數報導只說「年租280萬」，但換算下來每坪年租約1,010元、每坪月租約84元，是以「土地與古蹟活化」計價，不是店面行情。真正的門檻不在租金，而在古蹟規範決定了能做什麼生意：使用明火須提出因應計畫並通過審查，酒吧、舞廳等特定行業不得經營。加上只有4年租期，這是一個「低租金、高限制、短期限」的營運題目，周邊店面要看的是它能否把淡水老街人流延伸過來。

文章目錄

一、看懂標租：條件、得標與開幕進度
二、獨特切角：每坪月租84元，限制才是真正的成本
三、為什麼這樣定價？營運模式合理嗎？
四、延伸研究：淡江大橋、周邊店面與水岸商機
五、名詞解釋
六、接下來看什麼：到2029年租約期滿
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論

一、看懂標租：條件、得標與開幕進度

項目	內容
標的	淡水海關碼頭，新北市淡水區中正路259號，由新北市立淡水古蹟博物館管理
文資身分	2000年6月27日公告為直轄市定古蹟；碼頭區含碼頭本體、洋樓及倉庫
基地與範圍	約2,772坪，出租範圍含3棟地上建物
年租金底價	約280萬元（得標金額未公開揭露）
租期	4年，符合規定者可續租1次
投標期間	2025年2月11日公告，2月25日截標、26日開標
評選方式	綜合評選
使用限制	使用明火須提出因應計畫並通過審查；不得經營酒吧、舞廳、汽車旅館等特定行業
得標	2025年3月29日公布，運博國際股份有限公司（淡水在地業者）
經營計畫	異國主題餐廳、節慶活動、多元市集、藝文展演，連結淡水商圈與漁人碼頭
開幕	2026年1月以「河畔捨光文創園區」舉辦開幕活動，進駐火鍋、日式料理、義式餐飲等

淡水古蹟博物館近年入館人次逾260萬，是標租時市府提出的人流基礎。

從清代海關到水岸園區

淡水於1862年開關徵稅，海關碼頭見證台灣近代對外貿易與茶葉外銷的興盛；港口淤積後航運功能轉移，碼頭與倉庫改作展覽空間。這次標租，是古蹟首次引進民間以商業方式經營。

二、獨特切角：每坪月租84元，限制才是真正的成本

換算	以年租底價280萬元計
每月	約23.3萬元
每日	約7,671元
每坪每年（以基地2,772坪計）	約1,010元
每坪每月	約84元
每日需多少筆消費才打平租金（假設每筆毛利300元）	約26筆

以基地面積換算，含戶外與碼頭空間，非室內可營業面積；實際得標租金以契約為準。

重點：租金本身不是壓力，壓力來自古蹟規範與租期。不能用明火（需審查）、不能開酒吧，等於限縮了水岸夜間最賺錢的兩種業態：燒烤熱炒與酒吧。市府期待的「夜間經濟」，必須用餐酒館、展演、市集等方式達成。這也解釋為何園區以多店家、多業態的園區營運為主，而非單一大型餐廳。

4年租期與投資回收

投入項目	回收風險
廚房、排煙、消防等設備	古蹟內施作須審查，退場時可能須回復原狀
裝修與品牌建置	4年期滿若未續租，投入難以帶走
店家招商	園區內店家的租約不能長於園區營運者的租期

判讀：對園區內的餐飲業者，合理做法是輕裝修、可移動設備、短回收期的菜單設計；對園區營運者，續租與否決定前期投入能否攤提，第一個租期的營運績效就是續租的籌碼。

三、為什麼這樣定價？營運模式合理嗎？

合理的部分

● 古蹟活化優先於收租：公部門標租古蹟，目的在維護與開放，低租金換取民間投入營運與管理。
● 在地業者熟悉商圈：得標者為淡水在地公司，較了解老街與漁人碼頭的客群與淡旺季。
● 景觀與歷史兩項稀缺資源：河口夕陽、觀音山景與清代海關建築，是一般店面無法複製的差異化。

需要保留的部分

● 人流轉換率：淡水古蹟博物館逾260萬人次，不等於會進入園區消費。
● 天候與淡旺季：水岸戶外空間受雨天、東北季風影響，冬季營收落差可能大。
● 文化與商業的平衡：古蹟引入餐飲後，商業氛圍與歷史場景的比例，會影響遊客觀感與主管機關的續租評估。
● 得標條件未公開：實際租金與回饋條件未揭露，外界難以評估營運壓力。

四、延伸研究：淡江大橋、周邊店面與水岸商機

1. 淡江大橋帶來什麼

項目	內容
通車	2026年5月12日
規模	全長920公尺，主跨450公尺
經費	主橋工程預算於2018年調增至124億元，主橋曾流標7次
效益	淡水往返八里原需繞關渡大橋約30至40分鐘，通車後約5至10分鐘
輕軌	預留淡海輕軌延伸八里的空間，時程未定

對海關碼頭而言，淡江大橋讓「八里左岸＋淡水老街＋海關碼頭＋漁人碼頭」可以在半天內串成一條路線，但多數新增車流是自駕，停車與淡水端塞車會是決定遊客是否停留的關鍵。

2. 周邊店面怎麼看

位置	可能受惠	要注意
中正路往海關碼頭方向的店面	老街人流延伸、園區活動日人潮	平日與假日落差、步行動線是否經過門口
淡水老街核心段	整體遊客量增加	租金已高，新增人流未必轉為更高營收
淡江大橋淡水端周邊	自駕客停留機會	停車、塞車、商業機能尚在形成
八里左岸	淡水遊客跨河消費	淡旺季明顯，需觀察通車後的常態車流

3. 給想經營古蹟或公有場域的業者

檢查項目	為什麼重要
明火、排煙、消防可行性	決定能做哪種餐飲
禁止業別清單	酒吧等業態可能被排除
租期與續租條件	決定裝修投資上限
開放與展示義務	部分空間可能須保留公共使用
回復原狀與設備歸屬	影響退場成本
轉租或分租規定	園區式經營須確認契約是否允許

五、名詞解釋

名詞	白話解釋
市定古蹟	依文化資產保存法由直轄市政府指定的古蹟，修繕與使用須經主管機關審查。
標租	政府以公開程序出租公有不動產，可用最高價或綜合評選決定承租人。
綜合評選	除租金外，也評比經營計畫、團隊能力與文化保存規劃。
底價	標租的最低可接受租金，實際得標金額可能更高。
明火因應計畫	在古蹟內使用明火須提出的安全與防火計畫，通過審查才能使用。
回復原狀	租約結束時須將空間恢復至承租前狀態的義務。
夜間經濟	以晚間餐飲、展演、市集等活動延長消費時間的觀光策略。

六、接下來看什麼：到2029年租約期滿

時間	觀察點	代表意義
2026年冬季	東北季風期間園區營運	首個淡季的考驗
2026年底至2027年	淡江大橋常態車流與淡水端停車	自駕遊客是否停留淡水
2027年	園區店家更替率	店家穩定代表營運模式成立
2027年以後	淡海輕軌延伸八里規劃	大眾運輸串連兩岸的可能性
約2029年	首個4年租期屆滿，續租評估	市府如何評價第一期營運，決定古蹟活化模式能否複製

租期起算日未公開，2029年為依2025年得標、租期4年推估。

2027年推演：淡江大橋通車後的第一個完整年度，淡水會從「搭捷運的半日遊」逐步加入「自駕跨河一日遊」。若園區能用展演、市集與景觀餐飲把遊客留到傍晚，海關碼頭有機會成為淡水老街與漁人碼頭之間的停留點，中正路延伸段店面受惠最直接。若停車與塞車問題沒有改善，新增車流可能直接穿過淡水前往八里或北海岸。以上為情境推估。

想在淡水、八里一帶找餐飲或零售店面，或評估公有場域、古蹟標租的經營可行性？詠騰不動產可協助觀察平日與假日人流動線、比較周邊店面租金與空置，並檢視租約中的回復原狀、轉租與續租條款。歡迎來電或線上諮詢。

七、FAQ 常見問題

問題	回答
淡水海關碼頭現在還能投標嗎？	不行。2025年已由運博國際股份有限公司得標，後續招租以新北市政府與淡水古蹟博物館公告為準。
年租金是多少？	標租公告底價約280萬元，實際得標金額未公開揭露。
標租範圍多大？	基地約2,772坪，含3棟地上建物。
園區叫什麼名字？	2026年1月以「河畔捨光文創園區」開幕，有火鍋、日式料理、義式餐飲等。
古蹟裡可以開火鍋店嗎？	使用明火須提出因應計畫並經審查；實際營運方式以主管機關核准為準。
可以開酒吧嗎？	標租條件明定不得經營酒吧、舞廳、汽車旅館等特定行業。
淡江大橋對海關碼頭有幫助嗎？	串連八里與淡水的自駕路線，但停車與塞車會影響遊客是否停留。
周邊店面會漲嗎？	不能直接推定，應觀察中正路延伸段的實際人流與租賃成交。

八、一句話結論

淡水海關碼頭的租金很低，但古蹟規範和4年租期很硬；它能不能成功，取決於能否在不開酒吧、不隨意用火的條件下，把老街人流留到傍晚。

詠騰工商觀點

公有古蹟標租是很特別的商用不動產：租金以活化目的計價，價值卻要靠營運者創造。對有意參與類似標案的業者，我們建議先把禁止業別、明火規定、回復原狀與續租條件算進財務模型，再決定裝修投入。對淡水周邊店面業主與承租方，淡江大橋與園區開幕帶來的是路線變化，不是全面加值；實地觀察平假日人流是否經過門口，比任何建設題材都更能決定租金合理性。

免責聲明：本文依新北市政府、文化部文化資產局公開資訊及公開報導整理，僅供一般資訊參考，不構成投資、法律或經營建議。得標租金、契約條件與園區營運內容以正式契約與主管機關公告為準；文中換算與推演為假設情境。