淡水中正路店面租金：老街核心每坪8千起，巷弄與延伸段差幾倍？

捷運站商店街5坪店面開價15萬元，每坪約3萬元。轉進公明街、清水街，每坪降到約2,300至3,400元；到英專路、新市鎮、沙崙等生活圈，多在每坪1,100至3,000元。同在淡水，核心段與外圍的每坪開價差距可達5到20倍以上。多數比較只看每坪單價，但老街核心的店面多半只有5到8坪、主打外帶，租金其實是買「門口那一段人流」，不是買坪數。真正該比的是「每天要賣幾筆才付得起租金」。而2026年5月淡江大橋通車、1月海關碼頭園區開幕後，中正路往海關碼頭方向的延伸段，是唯一可能出現新人流、但目前刊登物件稀少的區段，這也是承租方與屋主最需要實地驗證的地方。

文章目錄

一、看懂數據：淡水店面開價一張表
二、獨特切角：老街租的是人流，不是坪數
三、為什麼核心段與延伸段差這麼多？區段比較
四、延伸研究：不同業態該選哪一段
五、名詞解釋
六、接下來看什麼：2026年冬季到2027年
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論

一、看懂數據：淡水店面開價一張表

區段	位置（刊登標示）	坪數	月租開價	每坪月租（換算）
捷運站前	中正路・淡水捷運站商店街	5坪	15萬元	約30,000元
老街核心	中正路・老街一樓	8坪	6.5萬元	約8,125元
老街巷弄	公明街	25.2坪	8.5萬元	約3,373元
老街巷弄	清水街（近市場夜市）	32.5坪	7.5萬元	約2,308元
市區生活圈	英專路88號	17坪	5萬元	約2,941元
市區巷內	英專路28巷2弄	18坪	3.2萬元	約1,778元
竹圍、淡金路	淡金路二段（近捷運）	118.2坪	22萬元（含車位）	約1,861元
大學生活圈	學府路51巷	22坪	4萬元	約1,818元
大學生活圈	水源街二段	35坪	2.6萬元	約743元
新市鎮	新市三路二段	43.1坪	5.6萬元	約1,299元
新市鎮	中山北路一段（真善美）	43.5坪	8萬元	約1,839元
沙崙、淡江大橋側	沙崙路110巷	32.7坪	3.8萬元	約1,162元
淡海輕軌沿線	濱海路二段	28坪	3.2萬元	約1,143元

資料為2026年10月16日591商用租屋網淡水區店面刊登第一頁物件，屬屋主開價，非成交租金；坪數依刊登標示，可能含騎樓或公設，計算口徑不一。當時全站淡水區店面刊登約112筆。

樣本限制：本次刊登中未見中正路往海關碼頭、紅毛城方向延伸段的物件，因此延伸段沒有可引用的開價數字。延伸段租金應以實地詢價與成交案例為準，本文不推估單一數字。

二、獨特切角：老街租的是人流，不是坪數

同樣月租6.5萬元，在老街核心只租到8坪，在新市鎮可以租到50坪。差別在於門口經過的人流。比較店面，應該換算成「每天要賣幾筆才付得起租金」：

月租	每筆毛利50元	每筆毛利100元	每筆毛利200元
3.2萬元（巷內、外圍）	每日約21筆	約11筆	約5筆
6.5萬元（老街核心8坪）	每日約43筆	約22筆	約11筆
8.5萬元（公明街25坪）	每日約57筆	約28筆	約14筆
15萬元（捷運站商店街5坪）	每日約100筆	約50筆	約25筆

假設每月營業30天，僅計算支付租金所需的毛利，未含人事、水電與食材以外成本。

判讀：老街核心的外帶小吃，每筆毛利數十元，只要門口人流夠，一天賣幾百份並不難，所以付得起高單價。需要座位、客單價高、停留久的餐廳，反而適合巷弄或延伸段的大坪數。選段的關鍵是業態與人流型態是否匹配，而不是每坪單價高低。

三、為什麼核心段與延伸段差這麼多？區段比較

區段	人流型態	典型店面	優勢	風險
捷運站前	通勤＋觀光，平假日都有	5坪級小店、商店街	人流最穩定	單價最高、空間極小
老街核心段	觀光客步行主動線，假日集中	5到10坪外帶店	能見度高、外帶轉換率高	平日假日落差大，租金高
老街巷弄（公明街、清水街）	在地客、市場夜市客，觀光客較少轉入	20到35坪	坪數大、租金低一半以上	觀光人流不易轉進來
延伸段（往海關碼頭、紅毛城）	景點型、停留型遊客，傍晚夕陽時段	刊登稀少	海關碼頭園區、淡江大橋自駕客的新路線	人流尚在形成、淡季明顯
外圍生活圈（英專路、新市鎮、沙崙）	居民、學生、通勤	20到50坪	租金低、平日穩定	不吃觀光財

過去曾有媒體以「彎進公明街250公尺空7間店」描述老街人流高度集中在中正路一條路上的現象（報導時間較早，現況以實地觀察為準）。這說明淡水店面的價值沿著單一步行動線遞減，離主動線一個轉角，租金與人流就可能腰斬。

延伸段的新變數

● 海關碼頭園區：市定古蹟淡水海關碼頭（中正路259號）2026年1月以「河畔捨光文創園區」開幕，引進餐飲與市集，可能把老街人流往延伸段牽引。
● 淡江大橋：2026年5月12日通車，淡水往返八里車程縮短約25分鐘，自駕遊客增加，但停車與塞車會影響是否停留。
● 傍晚時段：延伸段面河，夕陽時段是主要消費時間，適合餐酒、咖啡、景觀餐飲。

四、延伸研究：不同業態該選哪一段

業態	建議區段	理由	先確認
外帶小吃、飲料	老街核心段、捷運站前	高人流、低客單價，靠翻量	門面寬度、排隊空間、假日人流
座位型餐廳	巷弄、延伸段	需要坪數與停留，租金壓力較低	排煙、消防、用餐尖峰時段
景觀餐飲、咖啡、餐酒	延伸段（面河）	夕陽時段與景觀溢價	天候、東北季風期淡季
伴手禮、文創零售	老街核心段或海關碼頭周邊	觀光客購物需求	商品差異化、陳列面寬
生活服務（診所、補習、超商）	英專路、新市鎮、竹圍	居民與學生穩定需求	停車、住戶規模

承租前的檢查清單

項目	做法
人流	平日下午、假日中午、假日傍晚各計算一次門口經過人數
轉換	觀察相鄰店家的排隊與進店比例
開價與成交	開價通常有議價空間，詢問周邊實際成交與空置期
用途	確認建物用途、營業登記與餐飲排煙、消防可行性
租約	租期、調幅、押金、裝修免租期與回復原狀條款
淡季	以冬季平日營收估算能否支付租金，而不是以暑假週末

五、名詞解釋

名詞	白話解釋
開價	屋主在刊登平台上標示的租金，實際成交可能較低。
每坪月租	月租除以坪數，用來比較不同大小店面，但不反映人流差異。
主動線	遊客最主要的步行路線，店面價值沿主動線遞減。
坪效	每坪面積創造的營收，老街小店坪效通常最高。
轉換率	經過門口的人中，實際進店或購買的比例。
延伸段	本文指中正路由老街核心往海關碼頭、紅毛城方向的路段。

六、接下來看什麼：2026年冬季到2027年

時間	觀察點	代表意義
2026/11至2027/2	東北季風淡季的空店數	淡季空置是租金是否偏高的最好指標
2026年底至2027年	淡江大橋常態車流與淡水端停車	自駕客是否停留淡水消費
2027年	海關碼頭園區店家穩定度	延伸段人流是否形成
2027年	延伸段店面刊登與成交	新供給出現後才有比較基準
持續	淡水區店面刊登總數	本次約112筆，數量變化可看供需鬆緊

2027年推演：老街核心段的租金結構短期不易鬆動，因為小坪數外帶店的坪效足以支撐。變化較可能出現在延伸段：若海關碼頭園區與淡江大橋讓傍晚人流往河岸移動，延伸段的座位型與景觀餐飲需求會先起來，屋主開價可能跟進；若人流仍集中在核心段，延伸段將維持「看得到景、等不到人」的狀態。承租方的最佳時機，是在數據明朗前、以淡季營收談下較長租期與固定調幅。以上為情境推估。

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七、FAQ 常見問題

問題	回答
淡水老街中正路店面租金多少？	2026年10月刊登樣本中，老街一樓8坪開價月租6.5萬元，每坪約8,125元；捷運站商店街5坪開價15萬元。均為開價。
公明街、清水街比中正路便宜多少？	樣本中公明街每坪約3,373元、清水街約2,308元，約為中正路核心段的三到四成。
中正路延伸段（往海關碼頭）租金多少？	本次刊登未見延伸段物件，沒有可引用的開價，應實地詢價。
每坪單價高就代表貴嗎？	不一定。應換算每天需要多少筆交易才能付租金，並與門口人流比較。
淡江大橋通車後老街租金會漲嗎？	核心段受人流支撐短期穩定；變化較可能出現在延伸段，需觀察園區與停車狀況。
開餐廳要選哪一段？	座位型餐廳適合巷弄或延伸段的大坪數；外帶小吃適合核心段小店面。
開價可以議價嗎？	開價通常有議價空間，尤其淡季與空置較久的物件，可爭取免租期或固定調幅。
怎麼判斷店面人流夠不夠？	平日下午、假日中午與傍晚各實地計數一次，並以冬季平日營收估算租金負擔。

八、一句話結論

淡水中正路店面的租金是沿著老街主動線遞減的人流價格：外帶小店選核心段，座位與景觀餐飲選巷弄或延伸段，延伸段的機會要用淡季人流驗證。

詠騰工商觀點

淡水是典型的「單一動線商圈」：店面價值集中在一條路，轉角就是另一個市場。我們建議承租方用每日所需交易筆數取代每坪單價來比較，屋主則用淡季空置期檢驗開價是否合理。淡江大橋與海關碼頭園區正在改變人流方向，延伸段是未來兩年最值得觀察、也最需要實地數據支撐的區段。

免責聲明：本文以2026年10月16日591店面刊登資料為樣本整理，屬屋主開價而非成交租金，坪數口徑不一，僅供一般資訊參考，不構成投資、租賃或法律建議。實際租金與條件請以實地詢價、成交資料與正式租約為準；文中試算與推演為假設情境。