基地約1,512坪，法定容積280%，加計土管與捷運開發獎勵後上限476%，本案自2021年啟動、歷經3次招商，最後一輪有4組申請人競爭。綠線G15a站（原G31，鄰近菓林重劃區）約1,125坪、容積300%，2026年8月28日公告徵求投資人，2027年1月12日截止收件。多數討論把招商困難歸咎於「容積率太低」，但A10的獎勵後容積早就有476%。最後讓案子成交的調整是：土地所有權人最低分配率調整為33%至38%，以及開發實績採計由近5年放寬為近5至10年。換算下來，分配率每降5個百分點，對投資人等於多出約360坪的權益樓地板，相當於多給約24%的容積。招商的關鍵，往往不在容積，而在「容積怎麼分」。
文章目錄
一、看懂兩案：A10與G15a條件對照
二、獨特切角：分配率比容積率更能決定成敗
三、為什麼難招商？五個真正的瓶頸
四、延伸研究：政策可以怎麼調、投資人怎麼評估
五、名詞解釋
六、接下來看什麼：綠線通車與G15a開標
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
一、看懂兩案：A10與G15a條件對照
項目 | 機場捷運A10山鼻站 | 綠線G15a站（原G31） |
|---|---|---|
位置 | 蘆竹區山鼻，A10車站專用區，緊鄰捷運出入口 | 大園區三民路二段與坑菓路口南側，鄰近菓林重劃區 |
基地面積 | 約1,512坪 | 約1,125坪 |
建蔽率/容積率 | 80%／280% | 80%／300% |
獎勵後容積上限 | 476%（含最高20%土管獎勵與50%捷運土地開發獎勵） | 公開報導未載明 |
初估規模 | 地上10層、地下4層，總量體約1.3萬坪（招商時初估）；簽約報導為11層住商大樓 | 地上12層、地下4層 |
定位 | 商場與住宅複合，含轉乘設施與綠能車充電設備 | 「航空產業快捷宅」，住宅、商辦、零售 |
預估投資 | 約25億至30億元 | 約14億元 |
招商條件調整 | 地主最低分配率調整為33%至38%；開發實績放寬為近5至10年 | 以甄選文件為準 |
進度 | 2026年8月26日公告最優申請人；9月9日簽約 | 7月28日說明會；8月28日公告；2027年1月12日截止、1月13日啟封 |
車站狀態 | 機場捷運2017年通車營運 | 綠線第一階段（G11至G15b共7站）預計2026年底通車 |
投資金額為招商時預估值；實際量體、分配比例與契約內容以捷運工程局正式公告與投資契約為準。
A10的時間軸
時間 | 事件 |
|---|---|
2017年 | 機場捷運通車 |
2021年 | A10土地開發案啟動 |
2021年至2025年 | 歷經3次招商；最後一次調整分配率與實績年限 |
2026年4月30日 | 申請截止，4組申請人 |
2026年8月26日 | 公告最優申請人宏匯光合聯盟 |
2026年9月9日 | 簽約，桃園首件捷運聯開案 |
二、獨特切角：分配率比容積率更能決定成敗
捷運聯合開發的收益，是由地主（市府）與投資人按分配率分配開發後的權益。以A10獎勵後容積476%為例（簡化示意）：
項目 | 計算 | 樓地板（約） |
|---|---|---|
法定容積樓地板 | 1,512坪×280% | 4,234坪 |
獎勵後容積樓地板 | 1,512坪×476% | 7,197坪 |
地主分配33%時，投資人權益 | 7,197×67% | 約4,822坪 |
地主分配38%時，投資人權益 | 7,197×62% | 約4,462坪 |
分配率每差5個百分點 | 7,197×5% | 約360坪 |
簡化示意，未計公設、地下室、捷運設施與實際分配方式（可能以價值而非面積分配）；分配率區間依市府公告調整後條件。
重點：360坪除以基地1,512坪，約等於多給24%容積。也就是說，分配率調降5個百分點，對投資人的效果接近把容積率從476%提高到約500%，卻不必改都市計畫、不增加交通與公共設施負荷。A10的成交說明：容積上限夠了之後，分配條件、資格門檻與風險分擔才是招商的關鍵槓桿。
三、為什麼難招商？五個真正的瓶頸
瓶頸 | 說明 | A10的對應做法 |
|---|---|---|
1. 分配條件 | 地主分配越高，投資人報酬越低 | 最低分配率調整為33%至38% |
2. 資格門檻 | 實績要求太嚴，排除潛在投資人 | 實績採計放寬至近5至10年 |
3. 工程複雜度 | 須整合車站出入口、轉乘、連通設施 | 簽約後仍在評估空橋或地下連通，議員要求「直接連通」 |
4. 市場需求 | 站點周邊需求未成熟，商場與住宅去化有風險 | 以商場加住宅複合，住宅回收資金 |
5. 時程落差 | 車站通車、周邊建設與開發完工時間不一致 | A10車站已營運多年，風險較低；G15a車站與開發同步面臨此問題 |
G15a面對的是另一個題目
● 車站先到、建築後到：綠線G15a預計2026年底通車，但開發案2027年1月才收件，若順利簽約後再設計、請照、施工，大樓完工可能在車站通車數年之後（推估）。
● 需求綁航空城：「航空產業快捷宅」的客群來自機場與航空城就業人口，而航空城支線（G16至G19）不在綠線第一階段，依進度分期推動。
● 規模較小：約1,125坪、投資約14億元，適合中型建商，但商辦與零售能否去化需審慎評估。
四、延伸研究：政策可以怎麼調、投資人怎麼評估
1. 政府的工具箱
工具 | 效果 | 代價 |
|---|---|---|
提高容積或獎勵 | 增加可開發量體 | 須都市計畫程序，增加交通與公設負荷 |
調整地主分配率 | 直接提高投資人報酬 | 市府分回權益減少 |
放寬資格門檻 | 增加競爭者 | 需加強財務與履約審查 |
明確界定捷運設施責任 | 降低投資人風險溢價 | 前期調查與設計需先投入 |
分期開發或調整產品 | 配合需求逐步成形 | 契約設計較複雜 |
招商前市場訪談 | 減少流標與重新公告 | 延長準備時間 |
2. 投資人的評估清單
項目 | 要確認的事 |
|---|---|
可得權益 | 獎勵後容積、分配率、分配是以面積還是價值計算 |
捷運設施負擔 | 連通道、出入口、轉乘設施的施工與維護責任 |
產品去化 | 周邊住宅成交、商場與商辦租金、空置 |
時程 | 車站通車、周邊重劃與公共設施完成時間 |
融資 | 購地與土建融資條件，央行已取消購地貸款切結動工期限的要求，改由銀行依授信實務辦理 |
壓力測試 | 售價下修、成本上升、工期延長下的現金流 |
3. 周邊業主與企業的意義
A10山鼻站位於林口新市鎮與航空城之間，簽約代表站前將出現商場與住宅，周邊店面與住宅的生活機能預期提升；但完工前仍有數年施工期。G15a周邊的菓林重劃區，則要觀察綠線通車後的實際通勤與航空產業就業人口。
五、名詞解釋
名詞 | 白話解釋 |
|---|---|
捷運聯合開發（土地開發） | 依大眾捷運系統土地開發辦法，政府提供捷運周邊土地，民間投資興建，雙方按約定分配權益。 |
TOD | 大眾運輸導向發展，把住宅、商業與公共服務集中在車站周邊。 |
法定容積率 | 依都市計畫可興建的樓地板面積與基地面積比例。 |
捷運土地開發獎勵 | 捷運開發區可依規定取得的額外容積，A10最高50%。 |
地主最低分配率 | 開發後土地所有權人（政府）至少應分回的權益比例，數字越低，投資人分得越多。 |
最優申請人 | 甄選評比第一名，後續議約簽約。 |
甄選文件 | 載明投資條件、評選方式與契約草案的招商文件。 |
六、接下來看什麼：綠線通車與G15a開標
時間 | 觀察點 | 代表意義 |
|---|---|---|
2026年11月2日前 | G15a釋疑回覆 | 投資人關心的問題反映條件是否需調整 |
2026年底 | 綠線第一階段（G11至G15b）通車 | G15a周邊實際通勤人流開始形成 |
2027年1月12日至13日 | G15a收件截止與啟封 | 有幾組申請人，是檢驗條件吸引力的指標 |
2027年 | A10設計、連通方式定案與建照 | 空橋或地下連通決定站體整合品質 |
2028年、2030年 | 綠線第二階段、全線主線通車目標 | 更多站點土開案進入招商 |
2027年推演：A10成交後，市府會傾向把「分配率區間、實績放寬」的做法複製到其他站點。G15a若在2027年1月出現多組申請人，代表條件已接近市場；若只有一組或無人投件，可能需要像A10一樣再調整分配或產品定位。對投資人而言，第一件簽約案出現後，後續案件的條件透明度與可比性會提高，這是進場評估的好時機。以上為情境推估。
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七、FAQ 常見問題
問題 | 回答 |
|---|---|
A10站土地開發案誰得標？ | 2026年8月26日公告最優申請人為宏匯光合聯盟（宏匯、群光電能科技、甲山林建設），9月9日簽約。 |
A10是桃園第一件捷運聯開案嗎？ | 是，報導稱其為桃園市境內首件捷運聯合開發案，自2021年啟動、歷經3次招商。 |
A10容積率多少？ | 法定280%，加計最高20%土管獎勵與50%捷運土地開發獎勵後上限476%。 |
A10招商條件改了什麼？ | 地主最低分配率調整為33%至38%，開發實績採計由近5年放寬為近5至10年。 |
G15a站開發案什麼時候截止？ | 2027年1月12日下午5時截止收件，1月13日上午10時啟封。 |
G15a要蓋什麼？ | 定位為航空產業快捷宅，規劃住宅、商辦、零售，初估地上12層、地下4層，投資約14億元。 |
綠線什麼時候通車？ | 第一階段G11至G15b共7站預計2026年底通車，2028年延伸至G08，2030年目標主線全線通車。 |
提高容積率就能解決招商問題嗎？ | 不一定。A10獎勵後容積已達476%，最後是調整分配率與資格門檻才成交。 |
八、一句話結論
桃園捷運土開的瓶頸不只是容積率：A10在獎勵後476%的條件下，靠調整分配率與資格門檻才簽下第一件聯開案；G15a則要面對「車站先通、需求未到」的時間差。
詠騰工商觀點
捷運聯開是土地開發裡最複雜的類型之一：同一塊地上要同時滿足交通、公共利益與民間報酬。A10的案例提醒我們，開發條件裡最值錢的往往不是容積，而是分配與風險怎麼切。對沿線土地與廠辦業主，捷運土開案的簽約代表站前機能將逐步成形，但從簽約到完工仍有多年；評估價值時，建議以「車站已營運、開發已簽約、需求已落地」三個條件逐一檢查，三者齊備的區段，價值才比較站得住。
免責聲明：本文依桃園市政府捷運工程局公告及公開報導整理，僅供一般資訊參考，不構成投資、法律或交易建議。開發量體、分配比例與時程以正式公告與投資契約為準；文中分配率換算為簡化示意，推演為情境推估。