三圓(4416)「台北之星」降價約15%：27戶換大師代銷，大安豪宅還要讓多少？

近一個多月成交2戶，價格較先前實價登錄調降約15%，買方都從事金融投資相關工作；三圓希望透過讓利加速銷售、回收資金。我們的切角是「27戶的來源」：台北之星全案98戶、每戶約150坪，三圓分回約34戶，2026年1月時已售4戶，之後實價登錄再揭露17樓、20樓、19樓3筆。34－4－3＝27，與這次委託戶數吻合（本文推算），代表三圓手上的分回戶幾乎全數交由大師銷售。以每戶150坪、單價170萬至183萬元估算，27戶總值約69億至74億元，是三圓改善財務最關鍵的資產。

文章目錄

1. 一、台北之星關鍵數據一張表

2. 二、價格怎麼跌：從每坪200萬元到降約15%

3. 三、獨特切角：27戶就是三圓的分回戶

4. 四、為什麼豪宅賣不動：3成貸款與資金在股市

5. 五、延伸研究：豪宅買方與賣方怎麼看

6. 六、接下來看什麼：2026年底到2027年

7. 七、FAQ 常見問題

8. 八、一句話結論

一、台北之星關鍵數據一張表

二、價格怎麼跌：從每坪200萬元到降約15%

「降約15%」的比較基準未公開；以下以不同基準估算，實際成交價以實價登錄揭露為準。

背景：三圓董事會2026年7月初授權董事長出售台北之星，價格可在估價的20%範圍內調整。換句話說，15%仍在董事會授權的讓利空間內。

三、獨特切角：27戶就是三圓的分回戶

本文依公開報導推算，非公司公告；不排除有未揭露交易或其他地主戶。

三個讀法：

• ● 三圓等於把最後的主要庫存交給代銷。27戶以每戶約2.6億元計，總值約70億元，是公司回收資金的核心。

• ● 一個多月2戶的速度，賣完要一年以上。若維持每月約1.5戶，剩餘約25戶需要約17個月（本文推算）。

• ● 公司財務壓力是讓利的背景。2026年7月三圓因關係人山圓建設3.06億元本票遭強制執行、源利工程退票，提列約1.95億元減損；董事長王雅麟表示大坪數新案去化遇阻，影響資金與銀行借貸。

四、為什麼豪宅賣不動：3成貸款與資金在股市

買一戶要準備多少現金？以總價2.7億元、貸款3成試算，可貸約8,100萬元，自備款約1.89億元。這也解釋了為什麼買方都是金融投資相關從業者：能動用大筆股市獲利的人，才是現在的豪宅買方。

五、延伸研究：豪宅買方與賣方怎麼看

不只台北之星：同期大直「輕井澤」2026年6月一筆扣除車位後每坪約152.8萬元，也創社區實價登錄新低。台北豪宅正在用價格換成交量。

六、接下來看什麼：2026年底到2027年

推演為情境判斷，非公司或代銷預測。

想在大安、信義、中山評估豪宅或高總價物件？詠騰工商團隊可協助比對實價登錄、同社區成交與貸款成數限制，讓你知道合理價格與資金配置，再決定出價。

七、FAQ 常見問題

八、一句話結論

台北之星降價約15%、27戶交給代銷，代表三圓把分回戶幾乎全數推上市場；在高價住宅貸款3成的限制下，豪宅只賣得動給股市有錢人，價格也只能用讓利換成交。

詠騰工商觀點

豪宅市場現在是買方主導。對買方而言，議價空間擴大，但要準備足夠自備款，並評估未來轉手時同社區低價成交的影響；對持有高總價物件的屋主而言，房屋稅2.0與貸款限制都會拉高持有成本。我們建議出價前先看同社區、同區段近半年的實價登錄，把貸款成數、持有稅與轉手流動性一起算進合理價格。

免責聲明：本文依代銷業者說法、實價登錄報導、三圓建設公告相關新聞及央行公開資訊整理，僅供一般資訊參考，不構成投資或買賣建議。成交價格以內政部實價登錄揭露為準；戶數、單價與銷售期間為本文推算，推演為情境判斷。