元盛的母公司與潤隆的最終母公司同為興富發(2542)，元盛於2026年3月16日以約60.02億元向全球人壽買下這棟大樓全棟。我們的切角是「集團自己把大樓租滿、租金分段拉高」：這份租約換算每坪月租2,000元→2,200元→2,500元（含稅），正好對上興富發買樓時「中高樓層租金拉到每坪2,500至3,000元」的目標下緣。大樓買進時出租率約五成，原主要租戶全球人壽的新總部預計2026年第四季落成；集團公司陸續進駐，是填補空置、建立租金行情的第一步。
文章目錄
一、公告重點一張表
二、租金拆解：每坪2,000元到2,500元
三、獨特切角：集團租戶是大樓的租金錨
四、松仁路277號大樓：60億元買進的條件
五、延伸研究：關係人租賃與信義區商辦租金
六、接下來看什麼：2026年底到2031年
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
一、公告重點一張表
項目 | 內容 |
|---|---|
承租方 | 金駿營造（潤隆重要子公司） |
出租方 | 元盛國際興業（母公司與潤隆最終母公司同為興富發） |
標的 | 台北市信義區松仁路277號12樓 |
面積 | 約33.36平方公尺（約10.09坪） |
董事會日期 | 2026年10月20日 |
租期 | 2026年10月23日至2031年12月31日，共5年2個月又9天 |
使用權資產 | 新台幣1,318,028元 |
估價 | 戴德梁行不動產估價師事務所1,365,074元（依取得或處分資產處理準則第16條評估） |
決定方式 | 議價，參考專業鑑價 |
用途 | 營運及辦公使用 |
選擇關係人原因 | 樓層面積符合需求，且與集團各公司位於同棟建物，達到營運效率與資源整合 |
二、租金拆解：每坪2,000元到2,500元
期間 | 月租（含稅） | 換算每坪月租 | 調幅 |
|---|---|---|---|
2026年10月23日至10月31日 | 合計5,859元 | — | — |
2026年11月至12月 | 20,180元 | 約2,000元 | — |
2027年1月至2028年12月 | 22,198元 | 約2,200元 | +10% |
2029年1月至2031年12月 | 25,225元 | 約2,500元 | +13.6% |
試算項目 | 數字 |
|---|---|
租期內名目租金合計 | 約1,487,071元 |
使用權資產（折現值） | 1,318,028元，約為名目租金的88.6% |
反推折現率 | 年約4.6%（本文估算） |
使用權資產 vs 估價 | 低於估價約3.4% |
每坪租金以公告面積10.09坪換算；折現率為本文依租金現金流反推，非公司揭露。
重點：使用權資產低於估價，代表租金沒有高於市場評估，符合關係人交易「不得高於評估價格」的檢驗。
三、獨特切角：集團租戶是大樓的租金錨
時間 | 大樓狀態 | 租金 |
|---|---|---|
2026年3月（買進時） | 出租率約五成，租戶含World Gym與全球人壽 | 中低樓層約每坪1,700元、高樓層約2,000元 |
2026年3月（興富發目標） | 定位長期收益型不動產 | 中高樓層目標每坪2,500至3,000元，預估報酬率約4% |
2026年第四季 | 全球人壽新總部預計落成，台北約2,000多名員工將遷入 | 原租戶搬遷後，大樓空置面積可能增加 |
2026年10月 | 集團子公司金駿營造承租12樓 | 每坪2,000元起，2029年起2,500元 |
三個讀法：
● 租約自帶調漲時間表。5年內租金累計上漲25%，讓大樓的租金行情有可參考的成交紀錄。
● 關係人租約是「租金錨」。集團公司以接近原高樓層行情進駐、再分段調高，有助於外部招租時說明行情。
● 這次面積很小。10.09坪僅約占全棟建物面積10,814坪的0.09%，單一租約對大樓收益影響有限，關鍵在後續是否有更多集團或外部租戶進駐。
四、松仁路277號大樓：60億元買進的條件
項目 | 內容 |
|---|---|
交易 | 2026年3月16日，元盛以約60.02億元（含稅）向全球人壽取得全棟，為2026年首季最大商辦交易 |
土地 | 約3,577平方公尺（約1,082.04坪），土地單價約每坪554.7萬元 |
建物 | 約35,748.67平方公尺（約10,813.99坪），純鋼骨結構，屋齡約26年 |
分區 | 住三 |
改建限制 | 鋼骨建物須屋齡40年以上才能依都更規定開發，至少還要約14年 |
區位 | 鄰近信義計畫區；旁邊公園之一預定作為捷運東環線Y39號出口 |
賣方 | 全球人壽，預計處分利益約24.7億元 |
假設每坪月租 | 以建物總價每坪約55.5萬元計算的毛報酬率 |
|---|---|
2,000元 | 約4.3% |
2,200元 | 約4.8% |
2,500元 | 約5.4% |
以交易總價÷建物登記面積計算，假設全棟滿租且未扣除公設、空置與費用，實際報酬率會較低；興富發買進時估約4%。
五、延伸研究：關係人租賃與信義區商辦租金
為什麼要公告這麼小的租約？
依《公開發行公司取得或處分資產處理準則》，向關係人取得不動產使用權資產須經董事會通過並公告，且要取得專業估價或依規定評估價格。即使只有10坪，只要是關係人交易，就必須揭露。
投資人與租戶怎麼看
角色 | 觀察重點 |
|---|---|
潤隆股東 | 租金是否低於估價、是否有必要與集團同棟辦公 |
興富發股東 | 大樓出租率回升速度、外部租戶租金是否達到2,500元以上 |
信義區商辦租戶 | 同棟中高樓層的成交租金，可作為議價參考 |
商辦買方 | 屋齡26年鋼骨大樓的租金天花板與改建時程 |
商辦承租前要確認：租金是否含稅、管理費與停車費另計、調租條款與提前解約規定。這份租約明定分段租金，對承租方而言五年成本可預期。
六、接下來看什麼：2026年底到2031年
時間 | 觀察重點 | 推演 |
|---|---|---|
2026年第四季 | 全球人壽新總部落成與搬遷 | 松仁路大樓空置面積可能先增加 |
2026年底～2027年 | 是否有更多興富發集團公司公告承租同棟 | 集團進駐可快速拉高出租率 |
2027年 | 外部租戶成交租金 | 能否達到每坪2,500元以上，是收益目標的關鍵 |
2029年 | 本租約調至每坪2,500元 | 大樓租金行情逐步向目標靠攏 |
2040年以後 | 屋齡滿40年，符合都更條件 | 住三土地的改建住宅潛力，才是長期價值所在 |
推演為情境判斷，非公司預測。
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七、FAQ 常見問題
問題 | 回答 |
|---|---|
金駿營造租了哪裡？ | 台北市信義區松仁路277號12樓，約10.09坪。 |
租金多少？ | 每月20,180元起，2027年起22,198元、2029年起25,225元（含稅），換算每坪約2,000、2,200、2,500元。 |
租期多久？ | 2026年10月23日至2031年12月31日，共5年2個月又9天。 |
出租方是誰？ | 元盛國際興業，其母公司與潤隆最終母公司同為興富發。 |
租金合理嗎？ | 使用權資產約131.8萬元，低於戴德梁行估價約136.5萬元。 |
這棟大樓多少錢買的？ | 元盛2026年3月以約60.02億元向全球人壽買下全棟。 |
大樓會改建嗎？ | 短期無開發計畫；鋼骨建物須屋齡40年才符合都更條件，至少還要約14年。 |
為什麼要公告？ | 向關係人取得不動產使用權資產須依規定經董事會通過並公告。 |
八、一句話結論
金駿營造以每坪2,000元起、五年調到2,500元承租松仁路277號12樓，金額雖小，卻是興富發60億元大樓填補空置、把租金推向目標行情的第一塊拼圖。
詠騰工商觀點
集團買下整棟商辦後，常見的第一步是先由關係企業進駐，再對外招租，以建立租金行情與出租率。對外部租戶而言，這類租約的分段調租條件可作為議價參考；對投資人而言，應持續追蹤外部租戶的成交租金與整體出租率，才能判斷收益目標是否實現。
免責聲明：本文依公開資訊觀測站公告與相關新聞報導整理，僅供一般資訊參考，不構成投資或租賃建議。每坪租金、折現率與報酬率為本文試算；交易與租約內容以公司正式公告為準，推演為情境判斷。