上市20周年，董事長謝志長表示，美國策略轉向長期收益型商用不動產，鎖定台積電與供應鏈赴美後的辦公與營運需求，部分業者提出至少5至10年的租用需求。另有鳳凰城南側一處基地評估中，並擴大評估德州達拉斯、休士頓。
我們的切角是「141美元的成本優勢，要靠出租率兌現」：達麗這筆買進價換算約每平方英尺141美元，正好對上謝志長所說「既有資產約150美元取得、再投入約100美元整修」，合計約241美元，比新建約500美元低約52%。但Deer Valley/Airport子市場2026年第二季空置率高達32.6%，平均租金每平方英尺約29.42美元（全服務），成本低是起點，能否把台積電供應鏈租戶留住才是報酬關鍵。
文章目錄
一、達麗鳳凰城商辦交易一張表
二、策略轉向：從住宅開發到收租資產
三、獨特切角：141美元成本與32.6%空置率
四、收益試算：出租率決定報酬
五、延伸研究：台積電供應鏈赴美的不動產需求
六、接下來看什麼：2026年底到2028年
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
一、達麗鳳凰城商辦交易一張表
項目 | 內容 |
|---|---|
標的 | Corridors Corporate Center，亞利桑那州鳳凰城Deer Valley地區 |
取得主體 | 子公司Da Li Development Arizona LLC、DA LI CORRIDORS LLC |
交割日 | 2026年9月29日（9月30日公告） |
金額 | 1,860萬美元，約新台幣5.89億元；簽約付100萬美元、交割付1,760萬美元 |
基地 | 約7.18英畝（約8,785坪） |
可租面積 | 約132,061平方英尺（約3,711坪） |
單價 | 約每平方英尺141美元（本文換算） |
區位 | 距台積電亞利桑那廠區約14分鐘車程 |
租戶性質 | A級辦公園區，以台積電中下游供應鏈與高科技製造、辦公租戶為主 |
賣方 | PR CORRIDORS, LLC，非關係人 |
未揭露 | 屋齡、出租率（未證實） |
二、策略轉向：從住宅開發到收租資產
市場 | 策略 | 布局 |
|---|---|---|
台灣 | 住宅開發，追求開發利潤與資本利得 | 持續推案 |
美國西雅圖 | 2015年進入，因微軟、波音等產業支撐 | 尚有2筆土地，視市場逐步開發，朝固定收益規劃 |
美國鳳凰城 | 收益型商用不動產，不跟進住宅(當地住宅供給量大) | 已取得Corridors商辦；鳳凰城南側另一筆洽談、一處基地評估中 |
美國德州 | 評估中 | 達拉斯、休士頓 |
操作模式：尋找價格具吸引力的既有商用不動產，整修、改善設備並導入ESG項目後出租；資產穩定出租後，視市場時機處分，實現資本利得。
三、獨特切角：141美元成本與32.6%空置率
項目 | 每平方英尺 | 說明 |
|---|---|---|
新建物成本 | 約500美元 | 謝志長舉例 |
既有資產取得 | 約150美元 | 謝志長舉例 |
達麗Corridors實際買價 | 約141美元 | 1,860萬美元÷13.2萬平方英尺 |
整修投入 | 約100美元 | 謝志長舉例 |
取得＋整修合計 | 約241美元 | 比新建低約52%，總計約3,181萬美元 |
鳳凰城辦公市場 (2026年第二季) | 空置率 | 平均租金(全服務，每平方英尺/年) |
|---|---|---|
全市 | 23.3%(年減1個百分點) | 31.65美元(年增2%，創新高) |
North Phoenix | 24.2% | 32.41美元 |
Deer Valley/Airport | 32.6% | 29.42美元 |
市場數據取自商用不動產顧問Kidder Mathews 2026年第二季報告；同季鳳凰城辦公交易單價約132至231美元／平方英尺。
三個讀法：
● 買在市場低檔價位。141美元接近鳳凰城同季交易的下緣，反映當地辦公空置仍高。
● 空置高是風險也是機會。Deer Valley空置約三分之一，代表招租競爭大，但也是能用低價買進的原因。
● 差異化在「台積電鏈＋長約」。若能簽下5至10年的台灣供應鏈租戶，出租率可高於子市場平均。
四、收益試算：出租率決定報酬
出租率（假設） | 年租金收入 | 對買價1,860萬美元毛收益率 | 對取得＋整修約3,181萬美元毛收益率 |
|---|---|---|---|
67.4%（等同子市場平均） | 約262萬美元 | 約14.1% | 約8.2% |
80% | 約311萬美元 | 約16.7% | 約9.8% |
90% | 約350萬美元 | 約18.8% | 約11.0% |
以子市場平均租金29.42美元×13.2萬平方英尺試算；全服務租金包含房東負擔的營運費用、稅與保險，淨收益率會明顯低於毛收益率。整修金額為董事長舉例數字，非公司公告。
重點：帳面毛收益率看起來很高，是因為全服務租金裡含有大量營運成本；真正的報酬要看扣除營運費用後的淨營業收入與出租率能否穩定。
五、延伸研究：台積電供應鏈赴美的不動產需求
需求類型 | 內容 | 時間點 |
|---|---|---|
建廠期工程辦公 | 廠務、機電、無塵室工程團隊 | 台積電亞利桑那三廠興建、四廠與封裝廠申請許可中 |
營運期辦公與技術支援 | 設備維修、材料供應、客戶服務 | 二廠2027年第三季量產後增加 |
倉儲與輕工業 | 零件、化學品、備品倉儲 | 隨量產持續 |
人員住宿 | 派駐工程師 | 達麗不跟進住宅，因當地住宅供給量大 |
台積電美國投資已提高至2,650億美元，亞利桑那規劃發展為GIGAFAB聚落，二廠2027年第三季量產。建廠期的工程辦公需求先到，量產期的長期營運需求接著來，這是達麗看好5至10年租約的原因。
對台灣供應鏈廠商的提醒：赴美設點前，應比較租用與購置的總成本，確認租約年限、調租條款、整修責任與提前解約條件；美國商辦普遍以全服務或淨租金報價，兩者不能直接比較。
六、接下來看什麼：2026年底到2028年
時間 | 觀察重點 | 推演 |
|---|---|---|
2026年底 | 鳳凰城南側第二筆不動產是否成交 | 若取得，達麗在亞利桑那將形成多點收租組合 |
2027年 | Corridors整修與招租成果 | 能否簽下台積電供應鏈長約，是策略成敗關鍵 |
2027年第三季 | 台積電亞利桑那二廠量產 | 營運期供應鏈辦公需求增加，有助降低空置 |
2027～2028年 | 德州達拉斯、休士頓評估結果 | 若台積電德州設廠評估有進展，達麗可能提前布局 |
2028年後 | 資產穩定出租後的處分時機 | 以收租加資本利得雙軌回收投資 |
推演為情境判斷，非公司預測。
台灣供應鏈要赴美或擴大國內據點？詠騰工商團隊可協助比較台灣科學園區周邊與海外布局的廠辦需求，評估租用、購置與擴廠的總成本與時程。
七、FAQ 常見問題
問題 | 回答 |
|---|---|
達麗買了什麼？ | 鳳凰城Deer Valley的Corridors Corporate Center，可租面積約13.2萬平方英尺。 |
花了多少錢？ | 1,860萬美元，約新台幣5.89億元，2026年9月29日交割。 |
離台積電多遠？ | 約14分鐘車程。 |
每平方英尺多少錢？ | 約141美元，低於新建成本約500美元。 |
達麗在美國還有哪些布局？ | 西雅圖2筆土地、鳳凰城南側另一筆洽談中，並評估德州達拉斯、休士頓。 |
達麗會在鳳凰城蓋住宅嗎？ | 不會，董事長表示當地住宅供給量大，將聚焦商用收益型資產。 |
鳳凰城商辦空置率多少？ | 2026年第二季全市約23.3%，Deer Valley/Airport子市場約32.6%。 |
這筆投資的報酬率高嗎？ | 取決於出租率與營運費用；全服務租金含費用，淨報酬率會低於毛收益率。 |
八、一句話結論
達麗以每平方英尺約141美元買進鳳凰城商辦，成本比新建低一半；但所在子市場空置率約三成，能否把台積電供應鏈的5至10年租約簽下來，才是收租策略的真正考驗。
詠騰工商觀點
台灣建商赴美從「蓋房子賣」轉向「買舊樓收租」，反映海外市場的風險邏輯不同：住宅供給多、商辦空置高，低價取得既有資產再升級，比從零開發更能控制成本。對台灣供應鏈企業而言，海外辦公與廠房以租代買可保留彈性；國內據點則應同步評估擴廠需求，台灣仍是先進製程與研發核心，相關廠辦需求不會因赴美而消失。
免責聲明：本文依達麗公告、相關新聞報導及商用不動產顧問公開報告整理，僅供一般資訊參考，不構成投資建議。收益率為假設情境試算，未扣除營運費用；屋齡與出租率未揭露，推演為情境判斷。