最值得注意的變化是出租房屋約40.85萬件、一年增加17.08%，空閒置房屋則減少1.81%，代表不少屋主已經轉向出租申報以降低稅率。我們的切角是「法定範圍不等於實際稅率」與「多買一戶的邊際稅」：非自住法定稅率是2%至4.8%，但六都依財政部基準（台北市已採行）2戶以內就是3.2%。全數累進下，六都持有2戶非自住、每戶現值100萬元，房屋稅約6.4萬元；買第3戶後全部改按3.8%，變成11.4萬元。第3戶自己的稅只有3.8萬元，卻讓總稅額增加5萬元，多出來的1.2萬元是原本兩戶被「拉高稅率」的代價。
文章目錄
一、房屋稅2.0制度重點與2026開徵數據
二、法定稅率 vs 實際級距：六都3.2%起跳
三、獨特切角：全數累進下，多買一戶的邊際稅
四、出租與繼承共有：怎樣才能用1.5%
五、延伸研究：建商待售屋、空置店面與地方差異
六、2026至2027年屋主規劃清單
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
一、房屋稅2.0制度重點與2026開徵數據
● 全國歸戶：非自住住家用房屋以本人、配偶及未成年子女在全國持有的戶數計算級距，不再只看單一縣市。
● 全數累進：戶數達到某一級距後，所有同類房屋都按該級距稅率課徵，不是只有超過的那一戶。
● 自住要有戶籍：自住須無出租、無營業，由本人、配偶或直系親屬實際居住並辦竣戶籍登記，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內，稅率1.2%。
● 單一自住1%：全國僅持有1戶、供自住且房屋現值在各縣市公告的一定金額以下，稅率1%。
115年期（2026/5開徵） | 件數 | 稅額 | 變化 |
|---|---|---|---|
全國房屋稅 | 974.57萬件 | 1,037.12億元 | 稅額年增3.42% |
非自住住家用房屋 | 約159.35萬件（占16.35%） | 約201.44億元（占19.42%） | — |
全國單一自住房屋 | 約318.08萬件（占32.64%） | — | — |
出租房屋 | 約40.85萬件 | — | 增加約5.96萬件、年增17.08% |
空閒置房屋 | 約111.66萬件 | — | 減少約2.06萬件、年減1.81% |
資料來源為財政部統計；115年期繳納期限因5月31日適逢假日順延至2026年6月1日。
二、法定稅率 vs 實際級距：六都3.2%起跳
房屋稅條例法定稅率
房屋類別 | 條件 | 法定稅率 |
|---|---|---|
全國單一自住 | 全國1戶、自住、現值在一定金額以下 | 1% |
一般自住 | 自住、設籍，全國合計3戶以內 | 1.2% |
出租申報租賃所得達租金標準 | 住家出租、申報租賃所得 | 1.5%～2.4% |
繼承取得共有房屋 | 符合規定 | 1.5%～2.4% |
起造人待銷售房屋 | 起課2年以內（不歸戶） | 2%～3.6% |
起造人待銷售房屋 | 起課超過2年（納入歸戶） | 2%～4.8% |
其他非自住住家用 | 依全國戶數 | 2%～4.8% |
非住家營業用 | 店面、辦公營業等 | 3%～5% |
非住家非營業用 | 人民團體、私人醫院等，含空置 | 1.5%～2.5% |
財政部非自住稅率級距基準（地方未自訂時適用）
組別 | 適用縣市 | 級距與稅率 |
|---|---|---|
甲組 | 台北、新北、桃園、台中、台南、高雄 | 2戶以內3.2%；3至4戶3.8%；5至6戶4.2%；7戶以上4.8% |
乙組 | 宜蘭、新竹縣市、苗栗、彰化、雲林、屏東 | 1戶2.8%；2至4戶3.2%；5至6戶3.8%；7戶以上4.8% |
丙組 | 基隆、南投、嘉義縣市、台東、花蓮、澎湖、金門、連江 | 2戶以內2.8%；3至5戶3.2%；6至7戶3.8%；8戶以上4.8% |
說明：基準依財政部公布之級距；各縣市可在法定範圍內自訂，例如台北市非自住為2戶以內3.2%、3至4戶3.8%、5至6戶4.2%、7戶以上4.8%；新竹縣稅務局說明非自住適用2.6%至4.8%；基隆市稅務局說明為2.6%至4.8%。實際以所在地最新自治條例為準。
常見誤解：「非自住2%至4.8%」是法定上下限。六都屋主即使只有1至2戶非自住，實際稅率通常是3.2%，不是2%。用2%估算，會把稅負低估超過三成。
三、獨特切角：全數累進下，多買一戶的邊際稅
以六都甲組基準、每戶房屋評定現值100萬元試算：
非自住戶數 | 適用稅率 | 全部房屋稅 | 多買這一戶增加的稅 | 其中「拉高原有房屋稅率」的部分 |
|---|---|---|---|---|
2戶 | 3.2% | 6.4萬 | — | — |
3戶 | 3.8% | 11.4萬 | 5.0萬元 | 1.2萬元 |
5戶 | 4.2% | 21.0萬 | 第5戶增加5.8萬元 | 1.6萬元 |
7戶 | 4.8% | 33.6萬 | 第7戶增加8.4萬元 | 3.6萬元 |
房屋稅＝房屋評定現值×稅率；本表假設每戶現值相同、均為非自住且未申報出租，僅供示意。實際房屋現值依稅單核定。
三個重點：
● 跨級距那一戶最貴：從2戶到3戶、從6戶到7戶，新增那一戶的實際成本，比它本身的稅額多出1.2萬至3.6萬元。
● 評估投資報酬要用邊際稅：多買一戶出租或置產時，應把「整體稅額增加數」而不是「該戶稅額」放進報酬率試算。
● 差一戶可以差很多：持有3戶的屋主若將其中1戶轉為自住並設籍，或處分1戶，可退回3.2%級距。
四、出租與繼承共有：怎樣才能用1.5%
出租住宅要同時符合的條件
● 出租供住家使用，非營業。
● 申報的租賃所得達到當地租金標準（例如新竹縣以房屋評定現值的21%為標準）。
● 在每年3月22日前向稅捐機關申請，並於5月綜合所得稅申報時申報租賃所得。
出租申報優惠級距（財政部基準）
組別 | 1.5% | 2% | 2.4% |
|---|---|---|---|
甲組（六都） | 3戶以內 | 4至5戶 | 6戶以上 |
乙組（含新竹市） | 4戶以內 | 5至6戶 | 7戶以上 |
丙組 | 5戶以內 | 6至7戶 | 8戶以上 |
新竹市稅務局公告：符合條件的出租或繼承共有住宅，4戶以內每戶1.5%、5至6戶2%、7戶以上2.4%，與乙組基準相同。新竹縣出租住宅稅率是否為1.6%，本文未取得官方公告核對（未證實）。
出租申報划不划算？
以新竹縣租金標準（現值的21%）、現值100萬元、原本未申報租金的出租屋為例：房屋稅從非自住約3.2%降為1.5%，每年省約1.7萬元；但須申報租金約21萬元，扣除43%必要費用後約12萬元併入所得，邊際稅率5%者增加所得稅約0.6萬元、12%者約1.4萬元、20%者約2.4萬元。
結論：綜所稅邊際稅率在12%以下的房東，出租申報通常划算；邊際稅率20%以上者，省下的房屋稅可能被所得稅抵銷，應個別試算。這也是2026年出租件數大增17%的背後邏輯。
繼承共有住宅
繼承取得的共有住宅可適用與出租申報相同的優惠級距，但仍須符合規定。若同時涉及出租、空置或部分共有人已有其他房屋，應向所在地稅務機關確認。
五、延伸研究：建商待售屋、空置店面與地方差異
建商待售屋：2年是分水嶺
依房屋稅條例，起造人持有使用執照所載用途為住家用的待銷售房屋，起課2年以內不納入全國歸戶，稅率2%至3.6%；超過2年則納入歸戶，按2%至4.8%課徵。各縣市可再依持有期間細分。坊間整理的台南市「1年內2%、1至2年2.2%、2至3年2.8%、3至4年3.6%、4至5年4.2%、5年以上4.8%」的分級（未證實，本文未取得台南市原始公告核對）。
建案情境 | 房屋稅影響 |
|---|---|
交屋後2年內去化 | 稅率2%至3.6%，且不與其他房屋合併歸戶 |
餘屋超過2年 | 納入全國歸戶，稅率可能升至4.8% |
2026至2027年交屋高峰 | 去化慢的建案，房屋稅將成為不可忽略的持有成本 |
空置店面、辦公室：基隆2.5%
基隆市稅務局說明，多屋族持有的非住家非營業用房屋若空置未使用，自115年期起按2.5%課徵。但若使用執照核定為住宅，空置時仍按非自住住家用的差別稅率（基隆2.6%至4.8%），不是2.5%。
連江縣：原數據待核
坊間資料寫連江縣「4戶以下2%、5戶以上2.5%」，與財政部丙組基準（2戶以內2.8%起）差距大，本文未取得連江縣現行自治條例核對（未證實），不建議據此比較。
六、2026至2027年屋主規劃清單
持有情況 | 檢查事項 | 規劃重點 |
|---|---|---|
自住住宅 | 是否設籍、實際居住、全國3戶以內 | 確認1.2%或單一自住1%資格 |
出租住宅 | 租金標準、3月22日前申請、5月申報所得 | 試算房屋稅節省 vs 所得稅增加 |
繼承共有 | 共有狀態、用途 | 向稅務機關確認是否適用優惠級距 |
多戶非自住 | 全國戶數、是否卡在級距邊緣 | 評估多買一戶的邊際稅 |
建商待售 | 起課時間 | 2年內去化，避免進入歸戶 |
空置店面、辦公室 | 核定用途、空置狀態 | 出租或變更用途前先試算 |
申報期限：房屋使用情形變更，應於每年房屋稅開徵40日前（3月22日）申報；遇假日順延（2026年為3月23日）。稅額減少者自當期適用，增加或逾期申報者自次期適用。
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七、FAQ 常見問題
Q1：2026年房屋稅收多少？
115年期房屋稅1,037.12億元、年增3.42%；非自住住家用房屋約159.35萬件、稅額約201.44億元。
Q2：六都非自住房屋一戶要繳多少稅率？
依財政部甲組基準，2戶以內3.2%、3至4戶3.8%、5至6戶4.2%、7戶以上4.8%，台北市已採此級距；實際以各縣市自治條例為準。
Q3：買第二間房會被課最高稅率嗎？
不一定。若第二間為自住並設籍、全國3戶以內，可適用1.2%；若為非自住，六都2戶以內約3.2%，並非直接4.8%。
Q4：房子出租就能適用1.5%嗎？
須申報租賃所得並達當地租金標準，且在3月22日前申請；六都3戶以內1.5%、4至5戶2%、6戶以上2.4%。
Q5：出租申報會不會被所得稅吃掉？
可能。以現值100萬元、租金標準21%試算，房屋稅省約1.7萬元；邊際稅率20%者所得稅增約2.4萬元，應個別試算。
Q6：建商的餘屋怎麼課稅？
起課2年內不歸戶、稅率2%至3.6%；超過2年納入歸戶、最高4.8%。
Q7：空置店面一律2.5%嗎？
基隆市對多屋族空置的非住家非營業用房屋按2.5%課徵；若核定用途為住宅，仍按非自住住家用差別稅率。
Q8：新竹縣和新竹市稅率一樣嗎？
兩地為不同自治單位，同屬財政部乙組基準，但實際稅率以各自公告為準；新竹縣稅務局說明非自住為2.6%至4.8%。
八、一句話結論
房屋稅2.0第二年，六都非自住實際3.2%起跳、全數累進讓跨級距那一戶最貴；2026年出租件數大增17%，說明出租申報已是多屋族最主流的降稅路徑，但要先算清楚所得稅會不會吃掉省下的房屋稅。
詠騰工商觀點
房屋稅2.0進入第二年，屋主的問題已從「新制是什麼」變成「我該怎麼配置」。我們觀察到最常見的錯誤，是用法定下限2%估算非自住稅負，或只算新買那一戶的稅，忽略全數累進把原有房屋一起拉高。
建議多屋族每年3月前做一次盤點：全國戶數是否卡在級距邊緣、哪幾戶可以轉為自住設籍、哪幾戶出租申報划算。房屋稅雖然單筆金額不大，但每年都要繳，持有十年就是一筆可觀的成本，應和租金報酬、貸款與出售時機一併規劃。
免責聲明：本文依房屋稅條例、財政部統計與公告、各地方稅務機關公開說明整理，標示「未證實」者尚未取得官方公告核對；試算為簡化示意。本文不構成個別稅務或投資建議，實際適用稅率、房屋評定現值與申報條件，以各地方政府最新自治條例及稅捐稽徵機關核定為準。