我們的切角是「二樓商辦的自用邏輯」：這個價格以投資角度看並不便宜。即使以每坪月租2,200元估算，租金報酬也只有約1.3%，遠低於銀行資金成本。但對銀行而言，忠孝復興捷運站一帶是東區金融、零售與企業客戶的核心，自有營業據點可鎖定長期成本、避免續約風險。元大金2026年前9月稅後純益549.5億元、年增105.8%，元大銀行前9月純益121.6億元，3.4億元購置成本對集團獲利而言規模有限。
文章目錄
一、公告重點一張表
二、價格拆解：每坪199萬元、低於估價3.8%
三、獨特切角：二樓商辦的自用邏輯
四、標的在哪裡：忠孝復興站東區核心
五、延伸研究：金融業購置營業據點怎麼看
六、接下來看什麼：2026年底到2027年
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
一、公告重點一張表
項目 | 內容 |
|---|---|
公告公司 | 元大金(2885)，代子公司元大銀行公告 |
標的 | 臺北市大安區忠孝東路四段112號二樓及二樓之1 |
建物面積 | 565.22平方公尺（約170.98坪） |
土地持分 | 65.58平方公尺（約19.84坪） |
交易總金額 | 新台幣3億4,000萬元 |
交易對象 | 自然人，非關係人 |
決定方式 | 參酌估價、市場行情及交易條件議價後，報董事會決議 |
估價 | 精訊不動產估價師事務所，353,415,660元 |
經紀人與費用 | 大師國際不動產，340萬元 |
審計委員會、董事會 | 2026年10月20日、10月22日 |
用途 | 作為營業場所使用 |
付款條件 | 依買賣契約約定辦理 |
二、價格拆解：每坪199萬元、低於估價3.8%
項目 | 數字 | 說明 |
|---|---|---|
建物每坪單價 | 約198.9萬元 | 3.4億元 ÷ 170.98坪 |
估價每坪單價 | 約206.7萬元 | 3.53億元 ÷ 170.98坪 |
成交 vs 估價 | 低約3.8% | 議價空間約1,342萬元 |
含仲介費總成本 | 約3.434億元，每坪約200.8萬元 | 未含契稅、登記規費與印花稅 |
仲介費率 | 約1% | 340萬元 ÷ 3.4億元 |
建物 ÷ 土地持分 | 約8.6倍 | 高樓層建物、土地持分小 |
土地持分每坪 | 約1,714萬元 | 總價 ÷ 土地持分坪數，僅供參考 |
每坪單價以公告建物面積換算，未拆分公設、車位；公告未揭露是否含車位。
重點：成交價低於估價，代表元大銀行沒有用高於專業評估的價格買進，議價結果對股東有利。
三、獨特切角：二樓商辦的自用邏輯
1. 以投資角度看，租金報酬只有1%多
假設每坪月租 | 年租金（170.98坪） | 以3.4億元計算的毛報酬率 |
|---|---|---|
1,500元 | 約308萬元 | 約0.9% |
1,800元 | 約369萬元 | 約1.1% |
2,200元 | 約451萬元 | 約1.3% |
租金為本文假設情境，用於比較量級；實際租金依樓層、屋況與用途而定。
台北東區精華商辦長期是低租金報酬、高土地價值的資產，用租金回收成本要數十年以上。所以這不是一筆投資，而是一筆「用自有資金換長期營業空間」的決策。
2. 為什麼銀行願意這樣買？
● 鎖定成本：承租營業據點每隔幾年就面臨續約調租，自有據點的成本只剩折舊、房屋稅與管理費。
● 據點穩定：銀行分行與財富管理中心的遷移成本高，地點穩定有助維繫客戶。
● 資本雄厚：元大金2026年前9月純益549.5億元，3.4億元約占0.6%；元大銀行前9月純益121.6億元，約占2.8%。
● 土地抗通膨：東區精華地段的土地價值長期支撐資產價值。
3. 為什麼是二樓？
東區店面一樓多為零售、餐飲，價格與租金都最高；二樓商辦可用面積大、單價較一樓低，適合需要較大空間、以預約與理財服務為主的金融營業場所。公告僅寫「營業場所」，未說明是分行、財富管理中心或其他用途（推測可能用於財富管理或企業金融服務，公告未揭露）。
四、標的在哪裡：忠孝復興站東區核心
忠孝東路四段112號位於大安區，鄰近捷運忠孝復興站（板南線、文湖線交會），周邊為東區百貨、商辦與金融機構聚集區。網路店家資訊顯示，此址二樓為知名台菜餐廳欣葉台菜忠孝店所在樓層；房仲社區資料將此址列為「漢宮大廈」（均未證實，建物名稱、現況租約與交屋安排以買賣契約為準，公告未揭露）。
比較標的 | 單價(每坪) | 說明 |
|---|---|---|
元大銀行購入 忠孝東路四段112號二樓 | 約198.9萬 | 二樓營業場所，2026年10月 |
忠孝東路四段 屋齡約57年大樓3樓辦公（待售） | 開價約147.8萬 | 鄰近忠孝復興站4號出口，開價非成交 |
大陸大樓(忠孝東路四段，屋齡約53年) | 扣車位後約117萬 | 實價登錄，屋齡老、樓層不同 |
比較標的屋齡、樓層與用途不同，僅供量級參考，不可直接比價。
東區辦公市場方面，國泰商辦租金指數顯示，2026年第三季台北忠孝襄陽路段A級商辦平均開價每坪約3,228元、季增1.52%，空置率12.42%、季減9.68個百分點，是六大商圈中改善最明顯的一區。
五、延伸研究：金融業購置營業據點怎麼看
角色 | 觀察重點 |
|---|---|
元大金股東 | 購置價是否低於估價、是否有助降低長期租金支出 |
東區商辦業主 | 金融業自用買盤願意出到每坪近200萬元，對二樓以上商辦行情有支撐 |
企業購置辦公室 | 自用與投資的評估邏輯不同，不宜只看租金報酬率 |
投資客 | 1%多的租金報酬，代表這類標的難以靠租金獲利 |
這筆交易為何要公告？
依《公開發行公司取得或處分資產處理準則》，取得不動產金額達一定標準須公告，並應先取得專業估價報告。本案為非關係人交易，故不需依第16、17條另行評估價格。
六、接下來看什麼：2026年底到2027年
時間 | 觀察重點 | 推演 |
|---|---|---|
2026年底至2027年 | 交屋與裝修、是否新設分行或財富管理中心 | 啟用後可看出營業場所的實際用途 |
2026至2027年 | 元大銀行是否持續購置自有據點 | 若持續，代表據點自有化成為策略 |
2026至2027年 | 東區商辦空置率與租金 | 空置率若持續下降，二樓以上商辦價格支撐更強 |
2027年 | 金融業不動產購置動向 | 獲利成長的金融業，可能是精華區商辦的穩定買盤 |
推演為情境判斷，非公司預測。
企業想在台北東區購置或承租辦公、營業空間？詠騰工商團隊可協助比對同區商辦的成交單價、租金與屋況，並試算自用購置與長期承租的成本差異，讓決策有依據。
七、FAQ 常見問題
Q1：元大銀行買了哪裡？
台北市大安區忠孝東路四段112號二樓及二樓之1，建物約170.98坪、土地持分約19.84坪。
Q2：花了多少錢？
交易總金額3.4億元，另支付仲介費340萬元。
Q3：每坪多少？
以建物面積換算約每坪198.9萬元；估價約每坪206.7萬元。
Q4：買貴了嗎？
成交價低於估價約3.8%，未高於專業評估價格；但以租金報酬看只有約1%多，屬自用而非投資取向。
Q5：買來做什麼？
公告用途為營業場所，未說明是分行、財富管理中心或其他用途。
Q6：賣方是誰？
自然人，非元大金或元大銀行的關係人。
Q7：這筆交易對元大金影響大嗎？
影響有限。元大金2026年前9月純益549.5億元，3.4億元約占0.6%。
Q8：附近商辦行情如何？
同路段老舊大樓辦公樓層開價或成交多在每坪117萬至148萬元，但屋齡、樓層與用途不同，不能直接比較。
八、一句話結論
元大銀行以3.4億元、每坪約199萬元買下忠孝復興站旁二樓營業空間，價格低於估價3.8%；租金報酬僅1%多，這是一筆用獲利換長期據點的自用決策，而不是投資。
詠騰工商觀點
東區精華商辦的買家結構正在改變：投資客因為租金報酬太低而退場，取而代之的是有長期自用需求、資金充裕的企業，尤其是獲利大幅成長的金融業。這類買盤看重的是地段穩定與長期成本控制，願意接受投資客無法接受的價格。
對東區商辦業主而言，這是行情的支撐；對中小企業而言，評估購置辦公室時也可參考同樣的邏輯：如果確定會長期使用，就用「未來十年租金總額」對比購置成本與資金成本，而不是只看租金報酬率。
免責聲明：本文依公開資訊觀測站公告、元大金獲利公告、國泰商辦租金指數與相關報導整理，標示「未證實」「推測」者尚未經官方資料確認；單價與報酬率為本文試算。本文不構成投資建議，交易內容以公司正式公告與買賣契約為準，推演為情境判斷。