更正主要是兩件事：一是每年約54.7萬元的折舊從管理費用重分類到營業成本，二是把倉儲收入拆出「投資性不動產租賃收入」，並修正關係人交易附註。公司強調各期營業利益、稅後淨利與淨值皆無影響，經本文驗算，營業利益確實完全相同。我們的切角是「數字沒變，揭露變了」：重分類讓毛利率每期下修約0.15至0.17個百分點，影響不大；但更正內容同時補上三項原本缺漏的揭露：為關係人背書保證、累積買賣同一有價證券達3億元或實收資本額20%以上、主要管理階層薪酬，還把對母公司建新國際的台北市中正區房屋出租（每月34.9萬元、租期5年）從「倉儲收入」改列為「租賃收入」。對準備觀察上櫃進度的投資人，這些才是值得留意的公司治理訊號。另外，2026年上半年營業成本中的折舊較去年同期減少約1,319萬元，是毛利率由49.2%跳升至56.5%的主因。
文章目錄
一、公告重點：更正了什麼
二、更正前後對照：營業利益完全不變
三、獨特切角：數字沒變，揭露變了
四、2026上半年：毛利率跳升的真正原因
五、延伸研究：中科物流是誰
六、接下來看什麼：2026年底到2027年
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
一、公告重點：更正了什麼
更正類型 | 內容 | 影響 |
|---|---|---|
損益表重分類 | 折舊費用由營業費用（管理費用）移至營業成本，113年、114年各約54.7萬元，上半年約26至27萬元 | 毛利、毛利率下修；營業利益不變 |
收入細項 | 「倉儲收入」拆為客戶合約收入（倉儲）與租賃收入（投資性不動產），並新增客戶合約說明 | 總營收不變 |
關係人收入 | 對母公司建新國際的收入由「倉儲收入」改為「租賃收入」，並新增出租協議揭露 | 揭露更正確 |
關係人應收 | 對台灣航空貨運承攬（台空）應收帳款26仟元移出關係人欄位 | 金額極小 |
新增揭露 | 為關係人背書保證（附表一）、累積買賣同一有價證券達3億元或實收資本額20%以上（附表三）、主要管理階層薪酬 | 原財報未揭露 |
權益變動表 | 「實際取得子公司部分權益」改為「其他資本公積變動－採用權益法認列關聯企業之變動數」 | 科目名稱更正 |
公司沿革 | 補充114年9月登錄興櫃 | — |
因應措施：發布重大訊息，並重新上傳各期財務報告及iXBRL至公開資訊觀測站。
二、更正前後對照：營業利益完全不變
期間 | 營收（仟元） | 毛利率 更正前 | 毛利率 更正後 | 營業利益（仟元） | 營業利益率 |
|---|---|---|---|---|---|
112年度（2023） | 324,982 | 49.81% | 49.64% | 106,028 | 32.6% |
113年度（2024） | 341,535 | 50.38% | 50.22% | 118,971 | 34.8% |
114年度（2025） | 371,376 | 53.00% | 52.85% | 133,311 | 35.9% |
114年上半年 | 179,580 | 49.36% | 49.21% | 61,864 | 34.4% |
115年上半年 | 185,737 | 56.68% | 56.53% | 71,763 | 38.6% |
營收以營業成本加營業毛利推算；營業利益＝營業毛利－營業費用合計，更正前後相同，為本文驗算。
重點：每期營業成本增加多少，管理費用就減少多少，營業利益一元不差。公司「損益不受影響」的說法經驗算成立。
三、獨特切角：數字沒變，揭露變了
1. 對母公司的中正區房屋出租
項目 | 內容 |
|---|---|
承租人 | 母公司建新國際 |
標的 | 台北市中正區房屋 |
租期 | 5年 |
月租 | 固定349仟元，年約418.8萬元 |
定價依據 | 參考市場行情議定 |
114年度租賃收入 | 4,187仟元 |
未來應收租金總額 | 2025年6月底18,842仟元；2025年底16,748仟元 |
依未來應收租金推算，剩餘約48至54個月，租約約自2025年初起算（本文推算）。原財報把這筆租金寫成「母公司倉儲收入」，更正後改列為投資性不動產租賃收入，收入性質更清楚。物流公司持有台北市中正區房屋並出租給母公司，屬集團內不動產配置，投資人可留意租金是否持續符合市場行情。
2. 三項新增揭露
● 為關係人背書保證：更正後新增「請參閱附表一為他人背書保證」，代表公司有為關係人背書保證，原附註未提及。金額需查閱更正後財報附表。
● 累積買賣同一有價證券達3億元或實收資本額20%以上：更正前寫「無」，更正後改為有（附表三）。中科物流實收資本額3億元，20%即6,000萬元。
● 主要管理階層薪酬：新增揭露，114年度合計約1,015萬元（短期員工福利1,008萬元、退職後福利6.5萬元），113年度約915萬元。
注意：這三項揭露不影響損益，但屬於投資人判斷關係人往來與公司治理的重要資訊。一次更正跨越4期財報，顯示先前的財報編製與審查流程有改善空間，後續上櫃審查時也可能成為關注重點。
四、2026上半年：毛利率跳升的真正原因
項目（更正後，仟元） | 114年上半年 | 115年上半年 | 變化 |
|---|---|---|---|
營收 | 179,580 | 185,737 | +3.4% |
營業成本 | 91,205 | 80,734 | −11.5% |
其中：營業成本折舊 | 39,143 | 25,956 | −13,187（−33.7%） |
營業毛利 | 88,375 | 105,003 | +18.8% |
毛利率 | 49.21% | 56.53% | +7.3個百分點 |
管理費用 | 13,754 | 20,429 | +48.5% |
營業利益 | 61,864 | 71,763 | +16.0% |
怎麼解讀：2026年上半年營收只成長3.4%，毛利卻成長18.8%。拆開看，營業成本減少約1,047萬元，其中折舊就減少約1,319萬元，等於毛利率提升幾乎全來自折舊下降。可能原因包括部分設備或營運資產已提列完畢（推測，公告未說明）。這代表毛利率改善不一定能靠營運持續複製；同期管理費用大增48.5%，也值得追蹤原因。
五、延伸研究：中科物流是誰
項目 | 內容 |
|---|---|
公司 | 中科國際物流，中部科學園區倉儲物流中心營運業者 |
母公司 | 建新國際(8367)，持股約64.6% |
市場 | 2025年9月登錄興櫃 |
實收資本額 | 3億元 |
業務 | 保稅倉儲、空調倉儲、一般倉儲、園區2小時JIT供料、一條龍物流 |
區位 | 距台中港約18公里、台中機場約7公里 |
2025年營收／EPS | 約3.71億元／約4.18元 |
2026年前9月營收 | 約2.92億元，年增約7.54%；9月營收約3,500萬元、年增約18.25% |
營收與EPS依第三方財經網站整理，以公司正式財報為準。
中科物流的價值在於科學園區內的倉儲物流據點：園區內土地取得不易，倉儲空間屬稀缺資源。2026年中部科學園區半導體與精密機械擴產持續，倉儲需求有支撐，9月營收年增18.25%即為一例。
六、接下來看什麼：2026年底到2027年
時間 | 觀察重點 | 推演 |
|---|---|---|
2026年11月 | 重新上傳的各期財報附表一、附表三內容 | 確認背書保證對象與金額、有價證券交易明細 |
2026年第四季 | 第三季財報毛利率是否維持56%以上 | 若維持，代表折舊下降效應延續 |
2026至2027年 | 管理費用增加原因 | 若為上櫃準備或人力擴編，屬一次性或結構性成本需區分 |
2027年 | 上櫃申請進度 | 財報揭露品質將是審查重點之一 |
持續 | 中科倉儲需求與營運契約條件 | 園區倉儲稀缺性決定長期營收成長 |
推演為情境判斷，非公司預測。
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七、FAQ 常見問題
Q1：中科物流更正了哪些財報？
113年度、114年度個別財務報告，以及114年第二季、115年第二季個別財務報告與iXBRL。
Q2：更正會影響獲利嗎？
不會。各期營業利益、稅後淨利與淨值均無影響，經驗算營業利益完全相同。
Q3：主要更正了什麼？
折舊在營業成本與管理費用間重分類、倉儲收入拆出租賃收入，以及關係人交易附註細項調整與補揭露。
Q4：毛利率變動多少？
每期下修約0.15至0.17個百分點，例如114年度由53.00%改為52.85%。
Q5：中科物流出租什麼給母公司？
以營業租賃出租台北市中正區房屋給母公司建新國際，租期5年、每月349仟元，114年度租賃收入4,187仟元。
Q6：新增了哪些揭露？
為關係人背書保證、累積買賣同一有價證券達3億元或實收資本額20%以上，以及主要管理階層薪酬。
Q7：2026上半年毛利率為何大增？
營業成本中的折舊較去年同期減少約1,319萬元，是毛利率由49.2%升至56.5%的主因。
Q8：中科物流是上市還是上櫃？
目前為興櫃股票，2025年9月登錄興櫃，母公司為建新國際。
八、一句話結論
中科物流更正4期財報，營業利益與淨利一元不差，毛利率僅微降0.15個百分點；但補上的背書保證、有價證券交易與母公司租賃揭露，加上2026上半年毛利率主要靠折舊下降撐起，才是投資人該追蹤的重點。
詠騰工商觀點
財報更正不一定是壞消息，但「損益不變」不等於「沒有資訊」。這次中科物流的更正，讓收入結構、關係人往來與集團內不動產租賃變得更透明，反而讓外界更容易看懂公司。
從不動產角度看，中科物流的核心資產是科學園區內稀缺的倉儲空間，以及集團內的台北市房屋租賃。對關注倉儲物流地產的業主與企業而言，園區倉儲的需求與租金走勢，才是長期價值所在。
免責聲明：本文依公開資訊觀測站更正公告與相關報導整理，營收、毛利率與營業利益為本文依公告數字推算，標示「推測」者為本文判讀，非公司揭露。本文不構成投資建議，實際內容以公司重新上傳之財務報告為準，推演為情境判斷。