我們的切角是「提前2.5年鎖10年租金」：租約起租日距公告約兩年半，常見於既有店面續約前先行鎖定（推測，公告未說明現況）。10年租金合計只漲約12.5%、年化約1.2%，低於一般通膨水準，實質租金逐年下降，對承租方有利。使用權資產約為名目租金1,474萬元的91.5%，反推折現率約年1.8%（本文估算）。另外，統合開發於1998年以2.04億元向大安建設取得該不動產，已持有約28年。
文章目錄
一、公告重點一張表
二、租金拆解：含稅12萬元起、每3年加5,000元
三、獨特切角：提前2.5年鎖10年租金
四、關係人交易：為什麼不用估價
五、延伸研究：統一超的店鋪租賃策略
六、接下來看什麼：2026年底到2039年
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
一、公告重點一張表
項目 | 內容 |
|---|---|
承租方 | 統一超(2912) |
出租方 | 統合開發股份有限公司（關係人） |
標的 | 台中市南區忠明南路787號部分建物 |
租賃面積 | 74.6坪 |
租期 | 2029年5月15日至2039年5月14日，共10年 |
使用權資產 | 13,491仟元 |
選擇關係人原因 | 地點符合公司需求 |
前次移轉 | 統合開發於1998年12月19日向大安建設（非關係人）取得，金額2.04億元 |
決定方式 | 依市場行情議價，由董事會決策 |
估價 | 不適用 |
審計委員會、董事會 | 2026年10月27日、10月28日 |
用途 | 店鋪營運 |
契約限制條款 | 無 |
公告細節：公告列董事會通過日期為10月28日，但「其他敘明事項」寫「尚未經董事會決議，如董事會決議有異議再另行公告」，代表公告於審計委員會同意後、董事會召開前先行發布。若董事會無異議，即不會再有補充公告。
二、租金拆解：含稅12萬元起、每3年加5,000元
期間 | 未稅月租 | 含稅月租（5%） | 每坪月租（未稅） | 調幅 |
|---|---|---|---|---|
2029/05/15至2030/05/14（1年） | 114,286元 | 約120,000元 | 約1,532元 | — |
2030/05/15至2033/05/14（3年） | 119,048元 | 約125,000元 | 約1,596元 | +4.2% |
2033/05/15至2036/05/14（3年） | 123,810元 | 約130,000元 | 約1,660元 | +4.0% |
2036/05/15至2039/05/14（3年） | 128,571元 | 約135,000元 | 約1,723元 | +3.8% |
試算項目 | 數字 |
|---|---|
10年名目租金合計（未稅） | 約1,474.3萬元 |
使用權資產 | 約1,349.1萬元，約為名目租金的91.5% |
反推折現率 | 年約1.8%（本文估算） |
10年租金累計漲幅 | 約12.5%，年化約1.2% |
含稅月租以未稅金額加5%營業稅換算；名目租金與折現率為本文依租金現金流估算，非公司揭露。使用權資產實際認列時點為起租日，金額可能因屆時利率調整。
重點：含稅金額是整數12萬、12.5萬、13萬、13.5萬元，每3年固定加5,000元，是典型的「整數議價」租約，可預期性高。
三、獨特切角：提前2.5年鎖10年租金
1. 為什麼提前這麼久簽？
公告日（2026年10月）距起租日（2029年5月）約2年7個月。超商在既有店面租約到期前提早續約，可以避免被其他品牌搶點、鎖定好地點。公告未說明該址目前是否已有門市營運（推測可能為既有據點續租，未證實）。
2. 實質租金逐年下降
比較 | 年化漲幅 | 意義 |
|---|---|---|
本租約10年租金 | 約1.2% | 名目漲幅 |
假設年通膨2% | 2% | 若通膨高於1.2%，實質租金逐年下降 |
通膨率為假設值，用於說明實質租金概念。
對統一超而言，10年租金幾乎「凍漲」，店鋪成本可預期；對出租方統合開發而言，換到的是長達10年的穩定租約，不必擔心空置。這類條件在關係人之間較容易談成，也正是公告要求揭露關係人交易的原因。
3. 與同類關係人店鋪租約比較
項目 | 台中南區忠明南路787號（本案） | 台中清水區中山路106號 （2025年12月公告） |
|---|---|---|
出租方 | 統合開發 | 統一生活事業 |
面積 | 74.6坪 | 約52.8坪 |
租期 | 2029/05/15至2039/05/14 | 2027/03/10至2037/03/09 |
使用權資產 | 約1,349萬元 | 約1,585萬元 |
每坪使用權資產 | 約18.1萬元 | 約30.0萬元 |
清水案前次起租月租13萬元；每坪使用權資產為本文計算，兩案利率假設與租金結構可能不同，僅供量級比較。
兩案都是「提前1至2.5年、簽10年」的關係人店鋪租約。本案面積較大、但每坪使用權資產較低，顯示忠明南路這處的每坪租金相對較低。
四、關係人交易：為什麼不用估價
依《公開發行公司取得或處分資產處理準則》，向關係人取得不動產使用權資產，須提交審計委員會同意及董事會通過，並公告選定關係人的原因與前次移轉資料。至於是否需專業估價，與交易金額規模有關；本案使用權資產約1,349萬元，規模較小，公告列估價及第16條評估皆為不適用，價格依市場行情議價決定。
揭露項目 | 本案內容 | 讀法 |
|---|---|---|
選定關係人原因 | 地點符合公司需求 | 店鋪選址以地點為優先 |
前次移轉所有人 | 大安建設，非關係人 | 統合開發向建商購得 |
前次移轉日期與金額 | 1998年12月19日、2.04億元 | 為整筆不動產的取得價，非本次承租部分 |
估價 | 不適用 | 金額規模未達須估價標準 |
五、延伸研究：統一超的店鋪租賃策略
項目 | 數字（2026年上半年） |
|---|---|
稅後純益 | 約62.6億元，年增5.3% |
EPS | 6.03元；第二季3.06元 |
台灣門市數 | 8,293處（含多元服務據點），另有68家商場店 |
財務數字依2026年7月29日報導，以公司正式財報為準。
統一超的門市多數採承租，而非自購。原因很簡單：超商需要的是好地點，而不是持有不動產。透過長租約鎖定據點、分段小幅調租，可以讓租金成本與營收成長同步，同時保留遷移彈性。這次向集團關係企業承租，則多了「地點穩定、條件可談」的優勢。
對店面業主的參考：超商承租的店面多在路口、住宅密集區或主要幹道，租約長、租金穩定，但調漲幅度通常不大。業主評估出租給連鎖品牌時，可把「長期穩定」與「租金成長空間」放在一起比較。
六、接下來看什麼：2026年底到2039年
時間 | 觀察重點 | 推演 |
|---|---|---|
2026年10月28日起 | 董事會是否有異議 | 若無異議，交易即確定 |
2026至2029年 | 統一超是否持續公告類似的關係人長租約 | 代表集團內不動產與通路的整合持續 |
2029年5月15日 | 起租，認列使用權資產 | 實際認列金額依屆時折現率調整 |
2030、2033、2036年 | 每3年調租一次 | 含稅月租依序調至12.5萬、13萬、13.5萬元 |
2039年5月14日 | 租約到期 | 是否再續約，取決於商圈發展與門市表現 |
推演為情境判斷，非公司預測。
店面想出租給連鎖品牌，或想評估長租約條件？詠騰工商團隊可協助比對同商圈店面租金、調租條款與租期長短，幫業主與企業談出穩定又合理的長期租約。
七、FAQ 常見問題
問題 | 回答 |
|---|---|
統一超租了哪裡？ | 台中市南區忠明南路787號部分建物，面積74.6坪，用途為店鋪營運。 |
租金多少？ | 未稅月租114,286元起，分四段調至128,571元；換算含稅為12萬、12.5萬、13萬、13.5萬元。 |
每坪租金多少？ | 未稅每坪月租約1,532元起，最後3年約1,723元。 |
租期多久？ | 2029年5月15日至2039年5月14日，共10年。 |
使用權資產多少？ | 約1,349.1萬元，約為10年名目租金1,474萬元的91.5%。 |
出租方是誰？ | 統合開發股份有限公司，為統一超的關係人；1998年以2.04億元向大安建設取得該不動產。 |
為什麼提前這麼久簽約？ | 公告未說明；提前鎖定長租約常見於確保店鋪地點，避免到期時被其他業者搶點。 |
為什麼沒有估價報告？ | 交易規模較小，公告列估價與第16條評估皆為不適用，價格依市場行情議價決定。 |
租金漲幅大嗎？ | 10年累計約12.5%、年化約1.2%，若通膨高於此水準，實質租金逐年下降。 |
八、一句話結論
統一超提前2.5年向關係人統合開發簽下台中忠明南路74.6坪、10年的店鋪租約，含稅月租12萬元起、每3年只加5,000元，金額不大，但是超商以長租約鎖定好地點、讓租金成本可預期的典型做法。
詠騰工商觀點
連鎖通路的租約策略，對店面市場有指標意義：長租期、低調幅、整數租金，換取的是雙方都能預期的穩定。對業主而言，租給連鎖品牌的好處是空置風險低；缺點是長期租金成長有限，10年只漲一成多。
業主在與連鎖品牌議約時，可特別留意調租頻率、調幅、提前解約條款與租期長短，並比較同商圈的租金行情，再決定要穩定還是保留調整空間。
免責聲明：本文依公開資訊觀測站公告與相關報導整理，含稅租金、名目租金、折現率與漲幅為本文試算，標示「推測」「未證實」者非公司揭露。本文不構成投資或租賃建議，交易內容以公司正式公告為準，推演為情境判斷。