龍潭科學園區三期重啟完整解析：104公頃擴建、台積電進駐可能性與桃園工業地產影響

一、龍潭科學園區三期是什麼？為什麼重新受到市場關注？

龍潭科學園區位於桃園市龍潭區，是新竹科學園區體系的重要據點之一。由於龍潭鄰近新竹縣、新竹市，同時又位在桃園與新竹產業聚落之間，因此本身就具有相當特殊的區位條件。

過去龍潭地區以農業、茶產業及傳統產業為主，但隨著科學園區、半導體與高科技產業逐步往北台灣不同區域擴散，龍潭的產業定位也開始發生變化。

龍科三期原本規劃規模較大，但土地取得涉及大量私人土地，地方居民對徵收及生活環境影響存在不同意見，使計畫一度陷入僵局。

2023年台積電宣布不再考慮進駐龍潭科學園區三期後，外界一度認為這項擴建計畫可能因此失去主要推動力量。

但後來的發展並沒有完全停下來。

竹科管理局與桃園市政府持續與地方居民、地主溝通，重新檢討開發範圍，也讓原本的計畫逐漸出現新的空間。

龍科三期從原始規劃到重新調整

二、龍科三期目前規模有多大？104.19公頃代表什麼？

目前公開資訊顯示，龍科三期擴建規模約104.19公頃。

這個數字如果單獨來看，可能不容易理解，但換算後約為3,151,000平方公尺，也就是約31.5萬坪。

當然，園區總面積並不代表全部都是可以直接拿來蓋廠房的產業用地。園區開發還需要配置道路、公共設施、綠地、必要的基礎設施與其他使用空間。

桃園市政府目前公布的規劃，是以約104.19公頃作為整體擴建範圍，並提供產業使用空間。這也是為什麼分析龍科三期時，不能直接把「104公頃」等同於「104公頃工業地」。

龍科三期不是單純的工業區開發

這一點對土地市場尤其重要。

一般工業區開發的重點，往往是土地供應、廠房與企業進駐；科學園區則涉及產業政策、公共工程、科技產業需求、能源、水資源、環境條件與交通系統等多項因素。

換句話說，龍科三期真正產生價值的地方，不只是增加多少土地，而是把新的產業節點放進既有的竹科—龍潭—楊梅—平鎮—桃園產業軸線。

三、為什麼龍科三期曾經卡關？台積電退出的背景

要理解今天的龍科三期，不能跳過2023年的土地爭議。

過去龍科三期原始規劃涉及大面積土地取得，其中私人土地比例相當高。部分居民擔心土地徵收、居住環境改變、農業生產受到影響，因此成立自救會並多次表達反對意見。

對大型半導體廠而言，土地不是「有一塊就可以蓋」。先進製程廠通常需要相當完整且連續的土地，廠區還必須考量潔淨室、機電系統、廢氣處理、供水、電力、道路與後續擴充等需求。

因此，當土地範圍無法完整取得時，即使園區名義上仍存在，對大型晶圓廠而言，實際可使用的基地條件可能已經不符合需求。

台積電在2023年10月宣布不再考慮進駐龍潭科學園區三期，這也是整個計畫發展的重要轉折點。當時台積電仍持續在台南、高雄、嘉義等地布局，龍潭原本可能承接的產業效益，也因此轉向其他區域。

台積電退出，不代表龍科三期失去價值

這其實是後來龍科三期重新推動的重要背景。

如果一個園區只靠單一企業支撐，那麼主要企業離開後，計畫確實可能失去推動動力。

但如果地方政府與中央將園區定位重新拉回「產業聚落」的角度，那麼園區仍有機會找到新的定位。

桃園目前希望龍科三期不只是服務單一企業，而是成為半導體、先進封裝、淨零科技、航太科技等高科技產業的聚落之一。

這種調整，其實比單純等待一家企業進駐更有長期意義。

四、台積電會不會重新進駐龍科三期？目前應該怎麼看？

這是目前市場最關心的問題。

目前公開資訊顯示，竹科管理局曾表示，台積電有表達若龍科三期相關程序通過，有意願進駐。

因此，現階段比較精準的說法應該是：

台積電對龍科三期存在進駐意願，但目前不能視為已經正式核定設廠。

這個差別非常重要。

換句話說，市場可以期待，但投資人不能把尚未確認的建廠數量直接當成土地價格的「保證值」。

五、為什麼市場一直傳出「1.4奈米＋先進封裝」？

這個說法並非毫無背景。

龍潭的位置本來就接近新竹科學園區與既有半導體產業鏈。如果大型晶圓廠需要尋找北台灣新的大型基地，龍潭具備產業聚落、人才與交通等條件，因此自然會成為市場關注對象。

另一方面，先進製程發展到一定階段後，晶圓製造與先進封裝之間的關係越來越緊密。AI、高效能運算與高頻寬記憶體等需求，使先進封裝不再只是傳統晶圓製造完成後的附屬環節，而成為整個高階晶片供應鏈的重要環節。

因此，市場會把龍科三期與「先進製程＋先進封裝」聯想在一起，其實有產業邏輯。

但產業邏輯與企業最終投資決策仍然是兩回事。

真正值得觀察的三個訊號

1. 行政程序是否順利完成。

2. 土地取得是否按照預定時程推進。

3. 台積電或其他大型科技企業是否正式公告投資計畫。

這三件事情，比市場上流傳「幾座廠」更值得投資人關注。

六、龍科三期目前開發進度到哪裡？

龍科三期目前仍處於園區開發程序推進階段，並不是「已經開始蓋廠」。

國科會相關園區開發程序原則上需要經過可行性評估、相關審議及行政院核定等程序。現行科學園區新設及擴建作業規範也明定，園區擴建計畫經科學園區審議會審議後，還需報請行政院核定。

因此，企業主如果看到「龍科三期重啟」的新聞，不能直接理解成「土地已經可以買、工廠已經可以蓋」。

園區開發與企業建廠之間，還有一段相當長的程序。

目前可以用這張表理解龍科三期

七、龍科三期預計何時完成？時間表怎麼看？

目前公開資訊曾提出目標在民國118年底前完成用地取得，後續再進行園區公共工程，並提供產業用地供業者設廠。

換算西元年份，民國118年就是2029年，民國119年則是2030年。

因此，如果按照目前公開的目標來看，龍科三期並不是短期內就能完成，而是以數年時間作為開發週期。

這也是投資人看待龍潭工業地時最容易忽略的一點。

「園區重啟」對土地市場具有題材效果，但真正的產業需求釋放，往往要等到土地取得、公共工程、廠商進駐及產線建置逐步落地後，才會一層一層反映出來。

八、龍科三期對桃園產業發展有什麼意義？

桃園一直是台灣重要的製造業基地。

從龜山、蘆竹、大園、南崁，到中壢、平鎮、楊梅、龍潭，桃園的產業分布本來就相當完整。

過去桃園的優勢主要在於製造、物流、電子零組件、機械與傳統產業；現在則逐漸往半導體、AI、先進製造、智慧物流與高科技產業延伸。

龍科三期如果順利完成，最大的意義不是單純「多一個園區」，而是讓桃園南側與新竹科技產業聚落之間的連結更緊密。

龍潭的區位優勢

九、龍科三期會不會帶動桃園工業地價格？

這是土地投資人最想知道的問題。

答案不能簡單說「一定會漲」，但龍科三期確實可能提高龍潭及周邊區域的產業土地關注度。

土地價格最終還是取決於實際供需，而不是單一重大建設新聞。

如果未來出現以下幾項條件同時發生：

• 園區土地取得順利。

• 公共工程按照進度推動。

• 大型科技企業正式進駐。

• 供應鏈廠商跟進設廠。

• 周邊道路與公共設施改善。

• 企業租廠與購廠需求增加。

那麼龍潭及鄰近區域的工業地需求確實可能出現結構性提升。

但投資龍潭工業地不能只看「台積電題材」

這是很重要的提醒。

工業土地的價值至少還要看：

• 土地使用分區。

• 產業用地合法用途。

• 臨路寬度。

• 大型車及40呎貨櫃進出條件。

• 土地形狀。

• 地坪高程。

• 水電供應。

• 環保限制。

• 工廠登記條件。

• 建蔽率與容積率。

• 距離主要交流道與園區的實際時間。

同樣位在龍潭的土地，條件不同，價格差距可能非常大。

十、龍科三期最可能帶動哪些產業？

桃園市政府目前公開說明，龍科三期規劃引進半導體、淨零科技、航太科技及其他高科技產業。

從產業聚落發展角度來看，未來最值得關注的並不只有晶圓廠本身。

1. 半導體設備

晶圓廠需要大量製程設備、零組件、維修服務及耗材。當大型晶圓廠形成規模後，周邊供應商往往會尋找更靠近客戶的位置。

2. 半導體材料

特殊氣體、化學材料、光阻、靶材及其他製程材料，都可能形成周邊產業需求。

3. 先進封裝

AI晶片需求讓先進封裝的重要性持續提高。未來若龍科三期形成完整的先進製程及封裝聚落，對設備、材料、測試及物流的需求也會增加。

4. 精密機械

桃園與新竹原本就具有精密機械與自動化產業基礎。半導體產業擴張後，相關設備零組件廠商也可能尋找更適合的生產基地。

5. 智慧製造

AI不只用在晶片，也開始進入工廠管理、品質檢測、機器人、自動倉儲與設備預測維護。

6. 綠色科技與能源服務

大型科技廠對綠電、節能、儲能、水資源再利用及碳管理的需求越來越高，因此淨零科技也可能成為園區產業鏈的一環。

十一、龍科三期不只是龍潭的事，楊梅、平鎮也可能受影響

產業園區發展有一個很明顯的特性：企業不一定全部集中在園區內。

大型企業可能進園區，但供應商、倉儲、物流、設備維修、員工住宅與服務業，往往會往周邊擴散。

因此，真正值得觀察的範圍不應只有龍潭區。

包括楊梅、平鎮、中壢，甚至桃園南側其他產業聚落，都可能受到不同程度的產業外溢效應影響。

十二、桃園市政府為什麼一直強調「產業腹地」？

這也是理解龍科三期未來價值的一個關鍵。

大型科技廠進駐後，真正需要的土地遠不只是一座工廠。

供應商需要廠房，物流需要倉儲，設備商需要維修據點，工程公司需要辦公空間，員工需要住宅，企業需要人才，甚至餐飲、住宿、交通與生活服務都會增加。

因此，一座大型科技園區真正產生的經濟效應，通常會超過園區圍牆本身。

桃園市政府近期也將龍科三期與周邊產業腹地一起規劃，希望透過都市計畫、產業用地供應及交通建設，把龍潭與楊梅等區域串聯起來。

十三、龍科三期與「桃竹苗大矽谷」有什麼關係？

如果把龍科三期單獨看，很容易低估它的戰略位置。

但如果放進「桃竹苗大矽谷」的架構裡，就會比較容易理解。

桃竹苗地區本身就是台灣科技產業最密集的區域之一。

新竹有竹科，桃園有大量製造業、物流與產業園區，苗栗則擁有既有科技產業與土地腹地。

龍潭剛好位於這幾個區域之間。

因此，龍科三期如果成功完成，扮演的角色可能不是單一園區，而是把桃園與新竹科技產業進一步串聯起來的中間節點。

十四、龍科三期對桃園廠房市場的影響

如果未來大型半導體企業進駐，最先出現需求變化的未必是住宅市場，反而可能是廠房與產業用地。

原因很簡單。

科技大廠進駐後，第一批跟進的通常是供應鏈廠商。

這些企業需要：

• 生產廠房

• 倉儲空間

• 設備維修中心

• 辦公室

• 材料倉庫

• 物流轉運據點

• 員工訓練空間

而不是所有企業都能取得園區內的產業用地。

因此，園區周邊合法的桃園廠房、龍潭廠房、楊梅廠房與工業地，可能成為第二層受惠標的。

什麼樣的廠房比較有機會受到企業青睞？

十五、龍潭工業地會因龍科三期直接暴漲嗎？投資人要小心「題材價」

重大建設附近的土地市場，經常會出現一個現象：消息先反映，實際需求後到。

也就是說，市場可能在行政院核定、土地取得或大型企業傳出進駐消息時，就提前反映預期心理。

但是預期價格與真正成交價格並不是同一件事。

尤其工業地不像住宅產品，買方數量相對少，單筆交易金額大，企業購地通常會做非常詳細的成本分析。

因此，如果土地所有人看到新聞後大幅提高售價，並不代表一定能順利成交。

評估龍潭工業地，應該看六個條件

1. 土地是否合法。

2. 使用分區及使用地類別是否符合需求。

3. 是否可以申請工廠登記。

4. 電力、水源及公共設施條件如何。

5. 交通是否適合大型車輛。

6. 與龍科三期的實際距離及通行時間。

其中最後一點尤其容易被忽略。

「距離園區3公里」不一定比「距離園區8公里」的土地好，因為真正影響企業的是實際車程、道路條件與尖峰交通。

十六、龍科三期周邊哪些工業土地最值得注意？

如果未來龍科三期正式進入建設階段，市場可以觀察三種類型的土地。

第一類：園區周邊合法產業用地

這類土地距離園區近，企業可能用於供應鏈、設備、物流或配套產業。

第二類：既有合法工廠

對急著擴產的企業而言，買現成廠房有一個很大的優勢：可以縮短建廠時間。

如果土地、建物、工廠登記、電力及使用條件都已經成熟，企業不必從零開始處理所有程序。

第三類：大型物流與倉儲用地

半導體供應鏈對物流的要求非常高，尤其設備、材料與高價值零組件需要穩定的運輸與倉儲系統。

因此，龍科三期周邊的物流需求也值得長期觀察。

十七、龍科三期對龍潭房市會有什麼影響？

科技園區發展通常會對住宅市場產生外溢效果，但住宅市場的反應時間通常會比土地市場更複雜。

如果未來園區產生大量新增就業人口，龍潭、中壢、平鎮及楊梅可能增加租屋與住宅需求。

不過，住宅價格是否大幅上升，仍要看實際就業人口、交通、生活機能與住宅供給。

因此，目前比較合理的判斷是：

龍科三期對龍潭房市屬於中長期利多題材，但不能只靠園區新聞推估房價。

十八、交通建設是龍科三期能否成功的重要關鍵

大型科技園區最怕的不是沒有企業，而是交通跟不上。

當園區開始進駐大量企業後，通勤車流、貨車、工程車與物流車輛都會增加。

桃園市政府目前已將湧光路、梅龍路、龍新路等道路改善，以及相關快速道路規劃列為配套的一部分。

這些道路建設對龍科三期的重要性，甚至可能不亞於土地本身。

為什麼交通會直接影響工業地價？

企業租廠或購廠時，通常會計算物流成本。

如果每天有數十台貨車進出，廠房距離主要道路的遠近、道路寬度、轉彎半徑、橋梁承載與尖峰車流，都會直接影響營運成本。

因此，未來觀察龍潭工業地市場，不應只看「離龍科多近」，還要同步追蹤道路工程。

十九、供水與供電會不會成為龍科三期的瓶頸？

半導體產業對水電的需求遠高於一般製造業。

尤其先進製程晶圓廠需要大量穩定電力與高品質用水，同時還涉及再生水、廢水處理與備援系統。

因此，園區能不能成功，不是土地取得完成就結束。

真正進入大型晶圓廠建廠階段後，水、電、氣體、化學材料與環保系統都必須同步到位。

這也是為什麼桃園市政府將水電供應列為龍科三期相關配套的重要工作之一。

二十、龍科三期與桃園半導體產業鏈的下一步

桃園正在從傳統製造重鎮，逐漸往高科技製造與先進產業聚落轉型。

這個過程並不是一天完成的。

龜山、蘆竹有電子與科技產業，大園有航空城與物流優勢，中壢、平鎮具有完整製造業基礎，楊梅擁有既有工業區與產業腹地，龍潭則有科學園區與新竹產業聚落的區位條件。

如果這些區域進一步串聯，桃園南側的產業結構會與過去非常不同。

二十一、企業現在要不要提前布局龍潭廠房？

如果企業本身屬於半導體供應鏈、設備、材料、精密加工或物流產業，那麼現在開始研究龍潭及周邊產業用地，確實有其必要。

但「研究」不等於「追高買地」。

企業更應該先盤點自己的需求。

二十二、龍科三期對桃園工業不動產最大的影響，可能不是「價格」而是「產品升級」

這是我認為市場最值得注意的一個變化。

過去企業找工業地，可能比較在意坪數與單價。

但當半導體、AI與高階製造業進入後，企業真正需要的是「可以立即使用的產業空間」。

因此，未來工業不動產市場可能出現更明顯的產品分化。

同樣是500坪廠房，一間有合法工廠登記、三相電、大電力、天車、40呎貨櫃可進出，另一間只有漂亮外觀但使用條件受限，企業願意支付的價格自然不同。

這也是桃園工業地產市場正在發生的變化。

二十三、龍科三期會讓「老廠房」重新受到重視嗎？

答案有可能。

原因在於企業擴產有時候等不起。

如果自己買地、設計、申請建照、施工、裝機，可能需要相當長的時間。

但如果市場上剛好有一座合法廠房可以直接使用，企業可能願意支付更高的價格或租金，以換取時間。

尤其半導體供應鏈面對客戶急單時，「時間」本身就是成本。

因此，未來龍潭、楊梅、平鎮甚至中壢一帶，具備合法使用條件、現成廠房與良好交通的產品，可能比單純土地更受到企業關注。

二十四、地主現在應該出售龍潭工業地嗎？

這沒有標準答案。

如果土地條件很好，而且地主本身沒有產業使用需求，當市場需求提高時，確實可以重新評估出售時機。

但如果土地本身具有良好產業條件，也可以考慮出租或等待更成熟的市場階段。

真正應該做的不是「看到台積電新聞就賣」，而是先做資產盤點。

地主應該先確認這些資料

• 土地謄本。

• 使用分區證明。

• 使用地類別。

• 臨路寬度。

• 土地面寬與深度。

• 建蔽率與容積率。

• 既有建物合法性。

• 工廠登記狀況。

• 電力容量。

• 水源條件。

• 是否有污染疑慮。

• 是否涉及都市計畫或重大建設。

資料越完整，越能判斷土地真正價值。

二十五、投資人現在進場龍潭工業地，最大的風險是什麼？

最大的風險其實不是「龍科三期不發展」，而是把尚未實現的未來價值提前全部買單。

重大建設題材最容易讓市場出現價格落差。

如果土地已經反映大型科技廠進駐的全部利多，但實際園區開發、土地取得與企業進駐仍需要多年時間，那麼投資人就必須承擔等待成本。

因此，購買龍潭工業地時，最好把「目前價值」與「未來增值」拆開計算。

二十六、龍科三期真正值得期待的是「產業聚落效應」

如果只看一座園區，104公頃其實不是非常龐大的數字。

但如果把它放在桃園、新竹整個科技產業版圖中，就完全不同。

真正可能產生巨大影響的，是園區與周邊既有產業鏈互相串接。

大型晶圓廠是一個核心，設備商圍繞在旁邊，材料商再往周邊分布，物流、倉儲與工程服務接著跟進，員工住宅與商業服務則形成更大的生活圈。

這就是產業聚落的力量。

二十七、龍科三期未來三個階段值得觀察

第一階段：行政程序

短期最重要的不是房價，而是園區程序是否依照規劃持續推進。

第二階段：土地取得與公共工程

當土地取得開始大幅推進，市場對園區的信心通常會明顯提高。

第三階段：企業正式進駐

真正的產業效應，還是要等大型企業宣布投資、開始建廠後才會逐步浮現。

二十八、龍科三期與桃園工業地產的長期趨勢

從更長的時間來看，桃園工業地產市場正在發生一個很明顯的轉變。

過去企業選廠房，第一個問題通常是「一坪多少錢？」

現在企業更常問的是：

「這個廠房能不能合法使用？」

「多久可以進駐？」

「電力夠不夠？」

「貨車進得去嗎？」

「未來能不能擴充？」

這些問題其實說明了工業不動產正在從單純的土地交易，逐漸變成企業營運策略的一部分。

二十九、企業尋找桃園廠房時，不能只看龍科三期

龍科三期固然重要，但桃園的產業腹地非常大。

如果企業真的要找廠房，不應該只鎖定龍潭。

還可以同步比較：

• 楊梅

• 平鎮

• 中壢

• 觀音

• 大園

• 蘆竹

• 龜山

不同區域適合的產業完全不同。

例如重型製造業可能比較重視土地與大型車動線；電子產業可能更重視電力與環境條件；物流業則更加重視交流道與交通網路。

三十、龍潭科學園區三期重啟，對桃園工業地產的真正意義

龍科三期的重啟，對桃園來說，不只是「多一座科技園區」。

它代表桃園正在從傳統製造基地，進一步往半導體、AI、先進製造及高科技產業聚落靠攏。

尤其在台灣科技產業持續擴大投資的背景下，產業用地已經成為企業布局的重要資源。

桃園市政府近期也指出，面對台商回流與AI產業興起，桃園長期產業用地需求仍相當龐大，因此正透過公辦園區、都市計畫及科學園區擴大等方式增加產業土地供給。

龍科三期因此不應該單獨看待，而應該與桃園整體產業土地政策一起觀察。

三十一、結論：龍科三期值得期待，但真正的價值要等產業落地

龍潭科學園區三期重新推動，是近年桃園產業發展相當重要的一項變化。

目前規劃約104.19公頃，未來將朝半導體、淨零科技、航太科技及其他高科技產業布局，並與桃竹苗大矽谷相關產業發展方向相互連結。

台積電方面，目前公開資訊可以確認的是曾表達在相關程序通過後的進駐意願；至於市場流傳的1.4奈米廠及先進封裝廠數量，仍應等待企業正式公告，不宜提前當成既定事實。

對桃園工業地產市場而言，龍科三期最大的價值，也許不是短期土地價格會漲多少，而是它可能進一步改變桃園南側的產業結構。

未來如果土地取得順利、公共工程推進、大型企業正式進駐，供應鏈廠商勢必需要更多廠房、倉儲、設備與產業用地。

到那個階段，真正具有價值的將不只是「靠近龍科」的土地，而是合法、能生產、電力充足、交通便利、可以快速進駐的工業地與廠房。

因此，無論是企業主、地主或工業地產投資人，現在更適合做的不是追逐單一新聞，而是提前盤點資產條件、掌握園區進度，並比較龍潭、楊梅、平鎮、中壢等周邊產業區域的實際市場行情。

龍科三期真正的故事，可能才剛開始。

常見問題 FAQ

Q1：龍科三期目前有多大？

目前公開規劃面積約104.19公頃，並規劃提供產業使用空間。實際產業用地面積與園區公共設施配置，仍應以後續核定計畫為準。

Q2：台積電確定會進駐龍科三期嗎？

目前公開資訊顯示，竹科管理局曾表示台積電有意願在相關程序通過後進駐，但目前不宜直接解讀為已正式核定建廠。

Q3：龍科三期會蓋1.4奈米廠嗎？

市場及供應鏈確實曾傳出相關規劃，但在台積電正式公告之前，仍應視為市場資訊，不能當成已確定的投資計畫。

Q4：龍科三期何時可以開始蓋廠？

園區本身仍需經過行政核定、土地取得與公共工程等程序。公開目標曾規劃於民國118年底前完成用地取得，後續再進行園區開發工程。

Q5：龍科三期會帶動龍潭工業地價格嗎？

園區發展可能增加周邊產業用地需求，但實際價格仍取決於土地合法性、使用分區、臨路、電力、建物、交通及企業實際需求，不能單純以園區題材判斷。

Q6：龍潭工業地現在值得投資嗎？

應該逐筆分析。若土地本身合法、交通良好、具產業使用條件，而且價格沒有過度反映未來題材，長期產業發展值得關注；反之，若價格已大幅提前反映尚未實現的利多，則需要更加謹慎。

Q7：龍科三期會影響楊梅嗎？

有機會。產業園區的供應鏈、物流與員工生活圈通常會向周邊擴散，因此楊梅、平鎮及中壢等鄰近區域也值得同步觀察。

Q8：企業要找龍潭廠房，最重要的是什麼？

不能只看價格。建議優先確認土地用途、建物合法性、工廠登記、電力、臨路寬度、貨車動線、消防、環保條件及未來擴充可能性。