外籍人士賣房房地合一稅怎麼算？2026最新申報期限、自住優惠與稅率一次看懂

外籍人士在台灣出售符合房地合一稅課稅範圍的房屋、土地等，不是因為「沒有台灣戶籍」就不用申報。實務上最重要的是先確認出售當年度是否屬我國境內居住者、持有期間、取得日期，以及是否符合自住房地優惠。

另外，原本常見的說法「外籍人士沒有戶籍，所以不能享自住優惠」並不完整。財政部最新外僑稅務資訊仍明確保留自住房地優惠；但房地合一稅的6年自住優惠，與房屋稅、地價稅對「居留證地址視同戶籍」的規定不能混為一談。這也是外籍屋主賣房時最容易誤判的地方。

文章目錄

一、先看懂房地合一稅與申報期限
二、外籍人士最容易搞錯的關鍵：居住者與戶籍是兩件事
三、房地合一稅怎麼算？自住優惠合理嗎
四、延伸研究：外籍買賣房產的市場與稅務背景
五、名詞解釋
六、賣房前應該確認什麼
七、FAQ
八、一句話結論

一、先看懂房地合一稅與申報期限

房地合一稅是針對房屋、土地等交易所得計算所得稅。財政部目前資料顯示，個人計算課稅所得時，基本概念是成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額，再依身分、持有期間及適用優惠決定稅率。

項目	2026年重點
申報期限	所有權移轉登記日的次日起30日內申報。
課稅所得概念	成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額。
境內居住者	2年以內45%；超過2年未逾5年35%；超過5年未逾10年20%；超過10年15%。
非境內居住者	持有2年以內45%；超過2年35%。
自住房地優惠	符合條件者，課稅所得400萬元以內免稅；超過400萬元部分按10%計算。

重要提醒：「有沒有台灣戶籍」不是判斷外籍人士房地合一稅率的唯一標準。出售當年度的居住者身分與房地持有期間，才是判斷一般稅率的重要因素。

二、外籍人士最容易搞錯的關鍵：居住者與戶籍是兩件事

1. 外籍人士賣房，不代表一定適用同一個稅率

財政部現行外僑稅務說明，是以出售當年度是否為境內居住者，再搭配房地持有期間判斷稅率。因此，同樣是外籍屋主，兩人的稅率可能完全不同。

例如：甲是符合我國境內居住者認定的外籍人士，持有房地7年後出售，一般情況下可能落在「超過5年未逾10年」的20%級距；乙則是非境內居住者，持有同一期間，現行一般稅率為35%。兩人不是因為國籍不同直接決定稅率，而是居住者身分與持有期間造成差異。

2. 自住優惠與一般居住者稅率要分開看

符合自住房地租稅優惠時，並不是單純把一般稅率「打折」。其計算方式是：課稅所得400萬元以內免稅；超過400萬元的部分，再按10%課徵。

例如符合所有條件的屋主，出售後計算出的課稅所得為300萬元，原則上該部分可適用免稅；若課稅所得為500萬元，則前400萬元免稅，剩餘100萬元按10%計算，稅額概念上為10萬元。

3. 外籍人士要特別注意「居留證地址」與稅種

2026年財政部公開資訊指出，外國人取得中華民國居留證後，在房屋稅、地價稅方面，符合規定的居留地址房地可視同辦竣戶籍登記，進而申請自住相關優惠。這項規定是為了處理外籍人士無法辦理戶籍的實務問題。

但這不能直接推論成「只要居留證地址登記在房子，就一定自動取得房地合一稅6年自住優惠」。房地合一稅的自住優惠仍須依所得稅法及財政部對交易所得稅的規定判斷。

換句話說：房屋稅、地價稅的「視同戶籍」規定，不能直接等同於房地合一稅的所有自住條件。賣房前最好把三種稅務問題分開檢查。

三、房地合一稅怎麼算？自住優惠合理嗎

自住優惠有三個核心條件

條件	實務理解
連續持有並居住滿6年	本人或其配偶、未成年子女須在該自住房屋設有戶籍，並持有、居住連續滿6年。
前6年不得出租或營業	交易前6年內不得出租，也不得供營業或執行業務使用。
優惠使用次數限制	本人、配偶及未成年子女在交易前6年內未曾適用該自住房地租稅優惠。

財政部目前的外僑稅務FAQ也明列上述自住房地優惠條件，因此外籍人士並非原則上被排除在外，而是必須逐項確認資格。

一個更實用的判斷方式

假設一名外籍人士2019年買進住宅，長期居住至2026年出售，期間沒有出租、開公司或作為營業場所，也沒有本人、配偶及未成年子女曾使用相同自住房地優惠，那麼就應進一步檢查是否完整符合6年自住優惠，而不是直接因為「沒有台灣戶籍」判定不能適用。

反過來，如果房屋雖然名義上是自住，但其中一段時間出租給他人、作為公司辦公室，或有其他營業使用，就可能影響6年自住優惠資格。

四、延伸研究：外籍買賣房產的市場與稅務背景

外籍人士在台灣買房的稅務問題，實際上可以拆成「買進、持有、出售」三個階段。很多交易糾紛並不是因為不知道房地合一稅，而是只在出售前才開始整理多年以前的成本、裝修、仲介及其他費用證明。

階段	外籍屋主應注意
買進	保存買賣契約、取得成本及相關交易文件。
持有	若主張自住，應保留居住及使用相關證明；若曾出租或營業，更要確認對優惠的影響。
出售	確認出售當年度居住者身分、持有期間、課稅所得及30日申報期限。
稅務申報	即使計算結果可能沒有應納稅額，也不能因此自行認定一定不用申報；應先確認是否屬免辦申報的法定情形。

財政部資料也指出，外僑自2021年7月1日起，交易符合房地合一課稅範圍的房屋、土地等，原則上須依新制申報；部分法定情形才免辦理申報。

五、名詞解釋

名詞	白話說明
房地合一稅	將符合新制範圍的房屋、土地交易所得納入所得稅計算。
境內居住者	依所得稅相關規定判斷的居住者身分，不等同於單純看「是不是外國人」。
非境內居住者	出售年度不屬我國境內居住者的個人，適用另一套房地合一稅率。
課稅所得	成交價額扣除取得成本、相關費用及土地漲價總數額後的金額。
自住房地優惠	符合6年持有、居住及使用等條件者，400萬元課稅所得免稅，超過部分按10%。

六、賣房前應該確認什麼

檢查項目	購屋族／屋主應確認	為什麼重要
居住者身分	出售年度是否屬境內居住者	會影響一般房地合一稅率。
取得日期	何時取得、是否屬新制課稅範圍	影響是否適用房地合一稅。
持有期間	精確計算持有年限	可能影響一般稅率級距。
自住6年	是否連續持有並實際居住滿6年	是400萬元免稅及10%優惠的重要條件。
出租／營業	交易前6年是否曾出租或營業	可能影響自住房地優惠。
成本費用	契約、仲介費、必要費用、改良修繕等證明	可能影響課稅所得計算。
30日期限	移轉登記次日起30日內完成申報	避免錯過法定申報期限。

如果交易金額大、持有期間長，或涉及夫妻、未成年子女、境內外居住者身分等情況，建議在簽約前就讓會計師、稅務代理人或律師確認，不要等到過戶後才開始處理。

七、FAQ

問題	答案
外籍人士在台灣賣房一定要繳房地合一稅嗎？	只要交易屬房地合一稅課稅範圍，原則上就要依規定申報；是否實際繳稅則要看課稅所得、稅率及是否適用優惠。
沒有台灣戶籍的外國人可以適用自住房地優惠嗎？	不能單純以「沒有戶籍」直接否定。財政部外僑稅務資訊明列自住房地優惠，但仍須符合6年持有居住、前6年未出租營業及未重複適用等條件。
外籍人士賣房多久內要申報？	一般為房屋、土地所有權移轉登記日的次日起30日內。
外國人持有超過5年出售，稅率是多少？	若出售年度屬境內居住者，超過5年未逾10年一般稅率為20%；若屬非境內居住者，持有超過2年一般稅率為35%。但若符合自住房地優惠，則另依400萬元免稅及超過部分10%規定計算。
居留證上的地址可以取代戶籍嗎？	在房屋稅、地價稅的自住優惠上，財政部已針對取得居留證之外籍人士作出「視同辦竣戶籍登記」的規定；但房地合一稅自住優惠仍應依所得稅規定個案確認。
如果沒有賺錢，還要申報嗎？	不能只用「沒有賺錢」判斷是否免申報。應先確認交易是否屬法定免辦申報情形，以及相關成本、費用與土地漲價總數額的計算結果。

八、一句話結論

外籍人士賣房真正要看的不是「有沒有台灣戶籍」，而是房地是否屬房地合一課稅範圍、出售年度居住者身分、持有期間，以及是否完整符合6年自住優惠。

詠騰工商觀點

對外籍屋主而言，房地合一稅最容易出現的問題不是稅率太複雜，而是把不同稅種、不同「居住」概念混在一起。尤其「居留證地址可視同戶籍」這項規定，確實能解決部分房屋稅、地價稅的自住認定問題，但不宜直接把它當成房地合一稅自住優惠的全部答案。

如果準備出售台灣房產，建議至少提前整理取得契約、付款資料、裝修與必要費用憑證、出租或自住紀錄、居留證資料，以及預計出售日期。資料越完整，越容易正確計算實際課稅所得。

免責聲明

本文依2026年8月可查得之財政部、國稅局及政府公開資料整理，提供一般性財經與稅務資訊，不構成個案稅務、法律或投資建議。房地合一稅涉及居住者身分、取得日期、交易型態、持有期間、成本費用及個案事實，實際稅額仍應以主管機關認定為準。交易前如涉及重大金額或複雜身分，建議諮詢會計師、稅務代理人或律師。