「豪宅」在台灣沒有全國通用的單一門檻。2026年買賣高價住宅時，至少要分清楚三套制度：央行的「購置高價住宅貸款」、財政部個人出售房屋的交易所得計算標準，以及台北市的「高級住宅」房屋稅認定。今年最值得注意的是央行2026年3月20日調整選擇性信用管制：自然人第2戶購屋貸款最高成數由5成提高至6成；但高價住宅貸款仍維持最高3成、無寬限期。這不是豪宅限貸全面放寬。
目錄
一、三種豪宅標準
二、央行高價住宅限貸
三、財政部交易所得
四、台北高級住宅房屋稅
五、為何標準不同
六、案例
七、買賣雙方要看什麼
八、FAQ
九、一句話結論
一、先看懂：2026年三種「豪宅標準」
制度 | 目前標準 | 主要影響 |
|---|---|---|
央行高價住宅貸款 | 台北7,000萬元、新北6,000萬元、其他國內地區4,000萬元以上；看鑑價或買賣金額 | 最高3成、無寬限期 |
財政部個人出售房屋交易所得 | 最新可查114年度：台北6,000萬元或每坪120萬元；新北4,000萬元或75萬元；桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄3,000萬元或50萬元；其他地區2,200萬元或35萬元 | 特定舊制房屋交易所得設算，不是獨立的「豪宅交易稅」 |
台北市高級住宅房屋稅 | 鋼筋混凝土以上構造、住宅，按戶房地總價8,000萬元以上，並依規定計入停車位 | 影響房屋現值及房屋稅 |
同一間房子可能符合其中一套、兩套或三套標準。判斷前先問：現在處理的是貸款、所得稅，還是房屋稅？
二、央行高價住宅限貸：2026年最新規定
所在地 | 高價住宅門檻 | 2026貸款限制 |
|---|---|---|
台北市 | 鑑價或買賣金額7,000萬元以上 | 最高3成、無寬限期 |
新北市 | 6,000萬元以上 | 最高3成、無寬限期 |
其他國內地區 | 4,000萬元以上 | 最高3成、無寬限期 |
央行現行法規明定高價住宅貸款適用於權狀含「住」字樣的住宅（含基地）。判斷採鑑價或買賣金額，所以不能只看成交價。
2026年3月真正調整的是什麼？
項目 | 2026/3/20起 |
|---|---|
高價住宅 | 3成、無寬限期 |
自然人第2戶 | 6成、無寬限期 |
自然人第3戶以上 | 3成、無寬限期 |
公司法人購置住宅 | 3成、無寬限期 |
三、財政部的「豪宅」標準，其實不是豪宅交易稅
市場常把財政部的「一定金額門檻」稱作豪宅交易稅門檻，但精確來說，它是個人出售適用舊制房屋，在特定條件下無法提出完整原始取得成本等資料時，用於計算房屋交易所得的設算標準。
財政部2026年3月公布的最新可查完整年度規定為114年度：
地區 | 總成交金額含車位 | 或每坪單價不含車位 | 設算所得率 |
|---|---|---|---|
台北 | 6,000萬以上 | 120萬以上 | 20% |
新北 | 4,000萬以上 | 75萬以上 | 20% |
桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄 | 3,000萬以上 | 50萬以上 | 20% |
其他地區 | 2,200萬以上 | 35萬以上 | 20% |
2026年8月目前，財政部可查到的最新完整年度規定是114年度。不要把舊資料的17%直接標成2026最新，也不要把這套設算規定誤寫成「成交價直接乘20%的豪宅稅」。
若房地屬房地合一新制課稅範圍，則應依房地合一所得稅規定計算，不能直接套用上述舊制房屋交易所得設算方式。
四、台北市高級住宅房屋稅怎麼認定
台北市另有「高級住宅」制度。依相關評定作業規定，鋼筋混凝土以上構造、用途為住宅，按戶房地總價8,000萬元以上者，認定為高級住宅；房地總價計算還有停車位計入規則。
建物所有權登記總面積（不含車位） | 計入停車位價格 |
|---|---|
80坪以下 | 2個 |
超過80坪、160坪以下 | 3個 |
超過160坪 | 4個 |
這套制度的重點不是「成交後多繳一筆豪宅交易稅」，而是高級住宅的房屋現值計算方式不同，進而影響房屋稅。使用執照核發日或房屋建造完成日在90年7月1日以後的高級住宅，相關規定採房屋構造標準單價並以120%固定比率加價核計房屋現值。
五、為什麼同一間房子會有不同豪宅認定？
央行：管理銀行信用與房貸風險。
財政部：處理個人出售房屋的所得課稅。
台北市政府：處理地方房屋稅的房屋現值評定。
因此不能看到成交6,000萬元就直接說「一定是豪宅、只能貸3成、還要繳20%豪宅交易稅」。這會把三套制度混在一起。
六、實際案例
案例A：台北市成交6,000萬元
央行：低於台北7,000萬元門檻，但仍要看銀行鑑價。
財政部：達114年度台北6,000萬元門檻，但是否適用設算方式仍須看取得年度及成本資料等條件。
台北房屋稅：6,000萬元低於8,000萬元高級住宅總價門檻。
案例B：台北市成交8,500萬元
央行：超過7,000萬元，原則上屬高價住宅貸款，最高3成、無寬限期。
財政部：超過6,000萬元，但是否適用舊制設算仍要看個案條件。
台北市：若符合其他要件，房地總價達8,000萬元，可能屬高級住宅。
真正需要確認的是成交總價、車位、銀行鑑價、取得日期、取得成本、房屋是否適用房地合一、房屋評定現值及所在地。
七、買方、賣方接下來要看什麼
情況 | 先確認 | 原因 |
|---|---|---|
買高總價住宅 | 成交價、銀行鑑價、所在地 | 確認央行高價住宅貸款 |
買第2戶 | 名下房屋與房貸戶數 | 2026/3/20起最高6成，但無寬限期 |
賣2016年前取得房屋 | 取得日期、成本、出售價格 | 確認舊制房屋交易所得 |
賣2016年後取得房地 | 取得成本、必要費用、持有期間 | 確認房地合一所得稅 |
持有台北高價住宅 | 總價、構造、面積、車位 | 確認高級住宅房屋稅 |
八、FAQ
問題 | 回答 |
|---|---|
2026豪宅最多貸幾成？ | 央行高價住宅目前最高3成、無寬限期。 |
2026第二戶房貸放寬嗎？ | 是。3月20日起最高成數由5成升至6成，但仍無寬限期；不適用高價住宅貸款。 |
台北7000萬以下一定不是央行豪宅？ | 不能只看成交價，央行也看鑑價。 |
財政部門檻就是豪宅交易稅嗎？ | 不是，是特定舊制房屋交易所得的設算標準之一。 |
17%豪宅交易稅還存在嗎？ | 不能如此概括。最新可查114年度相關設算所得率為20%，且不是所有豪宅出售案件直接按成交價20%課稅。 |
台北8000萬就是固定豪宅稅嗎？ | 不是。8000萬元是高級住宅認定門檻之一，影響房屋現值與房屋稅計算。 |
115年度財政部門檻是多少？ | 截至2026/8/26查證，公開可查的最新完整年度規定為114年度，因此本文不虛構115年度數字。 |
九、一句話結論
2026年的豪宅不能只看一個價格：貸款看央行、出售所得看財政部、房屋稅看地方政府；央行高價住宅目前仍是3成無寬限期，而2026年3月放寬的是一般第2戶房貸至6成。
詠騰工商觀點
高總價房地產交易最容易出錯的，不是不知道豪宅價格，而是把貸款、所得稅與房屋稅的標準混在一起。簽約前應把成交總價、車位、銀行鑑價、取得日期、取得成本、房屋評定現值等資料整理完整，再分別確認適用規定。
免責聲明
本文依2026年8月26日前可查得之政府公開資料整理，供一般資訊與房地產教育用途，不構成個案稅務、法律、會計或授信意見。實際貸款仍以銀行審核為準，個別稅務案件應洽稅捐稽徵機關或專業人士確認。
資料來源
中央銀行「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」；財政部「114年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」；台北市政府「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」。