繼母賣房給繼子，證明「是買賣」不只免贈與稅——還幫繼子省下未來一大筆房地合一稅

二親等以內親屬間的財產買賣，原則上「以贈與論」；除非能提出已支付價款的確實證明，且這筆錢不是賣方借給買方、也不是賣方擔保借來的。關鍵從來不是「有沒有契約」，而是——錢有沒有真的付、從哪來、最後流到哪。但比「如何證明這是買賣」更該提前想清楚的，是這間房子未來繼子要賣掉時的房地合一稅。如果這筆移轉被當成贈與，繼子日後賣屋的「取得成本」，會用受贈時的房屋評定現值與公告土地現值計算——通常遠低於市價，等於未來一賣，課稅所得暴增、稅金大增。反過來，若是一筆「真買賣」，繼子的取得成本就是實際買價（接近市價），未來賣屋的稅基小很多。證明是真買賣，是一筆現在與未來的雙重節稅——這正是多數文章沒點出的重點。

本文目錄

一、第 5 條第 6 款到底在管什麼
二、繼母、繼子算幾親等？（民法＋函釋）
三、關鍵不是契約，是「真實金流」
四、獨特切角：真買賣，替繼子省下未來的房地合一稅
五、買賣／贈與／繼承，三條路先比再選
六、2026 免稅額、申報人與 30 日期限
七、正常買賣該備齊的「證據鏈」
八、常見問答 FAQ
九、一句話結論

一、第 5 條第 6 款到底在管什麼

《遺產及贈與稅法》第 5 條是所謂的「視同贈與」條款，把幾種形式上不是贈與、實質上卻是財產無償移轉的情況，都拉進來課贈與稅。跟親屬間買賣最相關的是兩款：

條款	內容（白話）
第 5 條第 2 款	以顯著不相當的代價讓與財產，其差額部分以贈與論。（例：市價 2,000 萬的房子用 500 萬「賣」給親人，差額可能被視為贈與。）
第 5 條第 6 款	二親等以內親屬間的財產買賣，以贈與論。但能提出已支付價款的確實證明，且該價款非由出賣人貸與、或由出賣人提供擔保向他人借得者，不在此限。

立法目的很清楚：防止親屬之間用「假買賣」規避贈與稅。所以第 6 款是一個可推翻的推定——法律先假設它是贈與，舉證責任落在當事人身上，要你證明「這是真的買賣」。

二、繼母、繼子算幾親等？（民法＋函釋）

這是最多人搞混的地方。繼母不是繼子的生母、沒有血緣，很多人以為「那就不算親屬」。錯。民法上的親屬包含血親與姻親，第 5 條第 6 款所稱親屬，血親與姻親都算。

財政部高雄國稅局已明確說明：依民法第 969、970 條，父親再婚的配偶（繼母）雖非直系血親，但屬直系姻親；繼母與繼子女為一親等姻親關係，落在「二親等以內」範圍。因此繼子向繼母買房，繼母就要依第 5 條第 6 款申報贈與稅，檢附買賣契約與金流證明，取得國稅局核發的「非屬贈與同意移轉證明書」後，才能到地政機關辦過戶。

一句話記住：沒有血緣，不代表這筆交易就跳出親屬間財產交易的規定。繼母賣房給繼子，程序上一定要先跑國稅局這一關。

三、關鍵不是契約，是「真實金流」

「我們有簽約、也去地政過戶了，應該就是買賣吧？」——對親屬間交易，光有契約不夠。國稅局要看的是整體資金來源與交易實質。用三個情境對照最清楚：

情境	金流樣態	可能結果
A　正常付款	繼子自備一部分＋銀行貸款，完整匯款給繼母，雙方留存契約與銀行紀錄	較能證明是真實買賣
B　錢繞一圈又回來	繼子匯 1,200 萬給繼母，繼母事後又把其中 1,000 萬轉回繼子	繼子實際只負擔 200 萬，差額恐被視為贈與
C　賣方先借錢給買方	繼母先借 1,000 萬給繼子，繼子再把這 1,000 萬匯回繼母當「房款」	價款由出賣人貸與，不能只憑轉帳認定為買賣

核心觀念：有匯款 ≠ 一定沒有贈與。親屬間買賣最忌諱「契約看起來是真的，金流卻說不清楚」。國稅局看的是這 1,000 萬到底從哪來、是不是買方自己的錢、賣方收了以後有沒有再流回去。

四、獨特切角：真買賣，替繼子省下未來的房地合一稅

多數討論到「證明是買賣、避開贈與稅」就停了。但真正影響金額的，往往是下一步——繼子將來把房子賣掉時的房地合一稅。因為「取得原因」不同，可以扣抵的成本天差地遠：

取得原因	未來賣屋時的「取得成本」如何認定
買賣（出價取得）	以實際成交價為成本（接近市價）→ 未來賣屋的課稅所得較小
贈與／繼承取得	以受贈（繼承）時的房屋評定現值＋公告土地現值（按 CPI 調整）為成本 → 通常遠低於市價 → 未來賣屋的課稅所得暴增

法源：所得稅法第 14 條之 4。受贈取得另可加計受贈時所繳的契稅與土地增值稅。

用財政部北區國稅局的實例最有感：甲君當年以 1,200 萬買入房地，之後贈與給兒子；兒子日後賣屋時，可減除的取得成本並不是甲的 1,200 萬買價，而是被核定為約 1,000 萬——那是用「受贈時房屋評定現值 88 萬＋公告土地現值 725 萬，乘上物價指數 113%，再加受贈時所繳契稅 3 萬與土增稅約 78 萬」算出來的。公告現值通常遠低於市價，兩者落差越大，未來被課的房地合一稅就越重，短期持有更適用 35%、45% 高稅率，可謂雪上加霜。

所以「證明是真買賣」有雙重意義：其一，避開現在被依第 5 條第 6 款課贈與稅；其二，替繼子鎖住一個接近市價的高取得成本，大幅降低他未來賣屋的房地合一稅。這是把交易「做真」最實際的好處，也是原始說法最容易漏掉的一環。

五、買賣／贈與／繼承，三條路先比再選

正因為「取得原因」牽動的不只是眼前一筆稅，實務上更聰明的問法不是「怎麼把它做得像買賣」，而是「這筆房子，到底該用買賣、贈與，還是等繼承？」三條路各有利弊：

方式	現在的主要稅負	對「未來賣屋」的影響
買賣	賣方：房地合一稅、土地增值稅；買方：契稅、印花稅等。須過金流查核。	買方取得成本高（＝成交價），未來賣屋稅基小
贈與	可用每年 244 萬免稅額；受贈人負擔契稅、土地增值稅。贈與本身非「出售」，贈與人不課房地合一。	受贈人取得成本低（受贈時公告現值），未來賣屋稅基大
繼承	遺產稅免稅額高（1,333 萬）；繼承移轉不課土地增值稅。須待被繼承人過世。	成本亦按繼承時公告現值；但可保留「舊制房地」身分等特殊利益（個案差異大）

上表為方向性整理，實際稅負依取得時間、持有期間、自用與否、房地新舊制、價格與身分等條件而定，務必個案試算。

提醒：沒有一條路「永遠最省」。金額較大時，值得在簽約與付款「之前」，就請地政士或稅務專業人士把三條路各自的現在稅＋未來稅一起試算，再決定用哪一種。

六、2026 免稅額、申報人與 30 日期限

項目	內容
2026（115 年）贈與稅免稅額	每位贈與人每年 244 萬元（因 CPI 未達調整門檻，115 年凍漲，與 114 年相同）
誰是納稅義務人	親屬間財產買賣，出賣人（本例為繼母／賣方）為贈與稅納稅義務人
何時申報	自訂定買賣契約之日起 30 日內辦理申報
過戶要件	取得國稅局核發之「非屬贈與同意移轉證明書」後，始得辦理不動產過戶

兩個常見誤解要更正：其一，244 萬不是「244 萬以下就完全不用管」——親屬間不動產移轉即使算下來沒有應納贈與稅，只要因產權移轉需要證明，仍要辦申報。其二，別等到過戶前一天才處理稅務，穩妥順序是：簽約前確認 → 準備資金 → 留存金流 → 稅務申報 → 取得證明 → 辦理過戶。

七、正常買賣該備齊的「證據鏈」

把親屬間交易想成一條環環相扣的證據鏈，任何一環有重大疑點，都會增加事後說明成本。真正安全的做法，不是把文件「做得像買賣」，而是從一開始就照真正的買賣方式進行。

環節	要留存的資料
① 買賣契約	標的、價格、付款方式與日期、交屋條件等清楚載明
② 買方資金來源	自有存款的累積紀錄；或貸款核准、撥款、還款、對帳紀錄
③ 銀行付款紀錄	透過銀行帳戶轉帳，避免大額現金；保留匯款單據
④ 賣方收款紀錄	賣方要能證明「確實收到這筆房款」，且事後未大額回流買方
⑤ 價格合理性	成交價不宜顯著偏離市價，避免落入第 5 條第 2 款差額贈與
⑥ 稅務申報與證明	30 日內申報、取得非屬贈與同意移轉證明書，再辦過戶

八、常見問答 FAQ

問題	解答
有簽買賣契約、也過戶了，還會被課贈與稅嗎？	可能會。第 5 條第 6 款是「先推定為贈與」，光有契約不夠，要能提出已支付價款的確實證明，否則仍以贈與論。
繼母沒血緣，為什麼算親屬？	民法親屬含姻親。依民法 969、970 條，繼母與繼子為一親等直系姻親，屬二親等以內，適用第 5 條第 6 款。
繼母先借錢給繼子付房款，可以嗎？	不行只憑轉帳認定。價款若由出賣人（繼母）貸與或提供擔保借得，不符合但書，仍可能以贈與論。
做成贈與比較省嗎？	眼前也許省了買賣的稅，但繼子未來賣屋時，取得成本以受贈時公告現值計算、遠低於市價，房地合一稅可能大增。要把「現在＋未來」一起算。
誰申報、什麼時候申報？	出賣人（繼母）為納稅義務人，自訂定買賣契約之日起 30 日內申報，取得證明後才能過戶。
價格壓很低成交可以嗎？	不建議。即使有匯款，若成交價顯著低於市價，差額仍可能依第 5 條第 2 款被認定為贈與。

九、一句話結論

繼母賣房給繼子，重點不是「這是買的還是送的」，而是能不能證明買方真的付了錢——而且證明是真買賣，不只避開眼前的贈與稅，更替繼子鎖住較高的取得成本、省下未來賣屋的房地合一稅。

詠騰工商觀點

我們處理親屬間不動產移轉時，最常提醒客戶的一句話是：「別急著把交易做得像買賣，先想清楚這間房子三年後、十年後要怎麼處理。」因為第 5 條第 6 款只是眼前這一關；真正影響總稅負的，往往是取得成本認定牽動的未來房地合一稅，以及買賣、贈與、繼承三條路的取捨。一筆金額較大的親屬交易，值得在簽約與付款「之前」，就把金流規劃、價格合理性、稅務申報與未來出售情境一次盤點好，而不是等房子買了、契約簽了才回頭補件。把交易「做真」，遠比把文件「做得像」更安全，也通常更省。

免責聲明：本文根據《遺產及贈與稅法》、所得稅法及財政部各地區國稅局公開函釋、新聞稿與 2026 年（115 年度）公告整理，內容僅供一般資訊參考，不構成個案稅務、法律或投資建議。親屬間不動產交易可能同時涉及贈與稅、房地合一稅、土地增值稅、契稅及產權移轉等不同規定，實際稅負與最適方式須依個案條件判斷。交易金額較大時，請於簽約及付款前先洽國稅局、地政士或稅務專業人士確認。

主要資料來源：《遺產及贈與稅法》第 5、22、24 條，所得稅法第 4 之 4、14 之 4 條；財政部及北區、高雄國稅局函釋與新聞稿；財政部 115 年度遺產及贈與稅免稅額公告（2025/11）。